自上世纪50年代起，成都就开始在国家扶持下重点建设打造电子信息产业。到2020年，成都电子信息产业产值已突破万亿，是成都经济的支柱产业。截至2023年，其产值已攀升至1.3万亿元。而今年前八个月数据显示，成都电子信息产业产值达到7,926亿元，同比增长5.6%，增势显著。携手重庆先进制造业基地，成渝城市群已培育形成国内第四大、全球排名前十的电子信息产业集群。
聚焦这一城市战略支柱产业，仲量联行于2024年7月发布《成都产业链不动产白皮书》，通过采集近3.6万家企业注册信息，锁定各个企业的不动产载体，最终的企业总样本数为23,661家，包含集成电路、传感器、新型显示三条产业链上的企业；在不动产载体层面，共计3,587个不动产项目纳入此次统计研究，载体类型涉及商业办公楼、产业园区、工业厂房、物流仓储、住宅等。
从载体特征分析，成都电子信息产业链兼具“强服务”与“强制造”的双重属性。基于产业链的“强服务”属性，落在商业办公类载体的需求在集成电路、传感器和新型显示产业链中的占比高达41.7%，位居各类型载体首位。产业园区以办公、研发职能为主，空间形态及用途接近商业办公楼，但更突出载体的特定功能性，18.5%的企业因其不动产成本优势和产业优惠政策选择此类载体。随着工商行政注册规范度提升，办公类载体的租赁成本持续回落，仍在住宅类载体注册办公的27.3%企业，有望回流至商业办公楼或产业园区。
近几十年来，成都电子信息产业高速发展，形成了相对成熟的产业格局。其中，高新区发展路径俨然成为成都电子信息产业发展历程的缩影。1991年，成都高新区获批成立，成为中国第五个国家级高新技术产业开发区。此后伴随政策支持力度加大，高新区持续吸引国内外知名高新技术企业入驻，同时建设孵化器及研发平台，初步构筑成都自有产业基础。2023年，高新区GDP实现3,201.2亿元，同比增长6.0%。同年，位于高新西区的成都高新综合保税区实现进出口总额4,646.4亿元，连续四年居全国同类园区第一。在此次调研的近2.4万家集成电路、传感器及新型显示类公司中，高新区占31%，产业聚集效应明显。
紧随其后的武侯区高度聚集成熟的下游市场，拥有成都最大电子数码城以及京东、联想、神州数码等众多电商总部，形成庞大线上线下销售市场。落址武侯区的企业超9成属于下游销售或应用企业。
为进一步数据化成都电子信息产业地理空间布局特征，脱离行政划分，回归地理切割，相较于2023年《成都产业办公楼白皮书》中的热力图呈现，我们首次尝试利用K均值聚类算法，从新的维度探寻产业空间聚集特征。考虑算法存在城市实际地形地貌、街道道路特征计算的不足，我们将此方法论作为产业地理聚集研究的起点，研究中进一步叠加交通、地貌等因素，描绘并研判成都产业链及不动产策略的未来走势。
以集成电路全链企业为例，我们发现K均值聚类算法形成的组团边界、内部切分形态与仲量联行2023年发布的成都商务办公子市场划分比标准，存在较高的重合度。前者是通过自然距离计算所得的企业聚集组团，而后者则更多依据市场载体分布现状、政府规划分区所绘制的子市场边界；前者是企业视角的结果，后者更强调载体视角。
针对位于子市场内的所有点，我们将企业视角的组团“集”与载体视角的“子市场”进行重叠系数计算，即计算二者交集与并集的比例。通过排序目标产业的重叠系数和子市场的产业定位特征，我们将产业聚集划分为四大区域类型，分别由A、B、C、D四大象限构成。
以最高值73.1%为例，该数值表示在电子信息企业自然形成的聚集22组团中，有73.1%的企业落在了高新西区子市场中。
A象限 —“市场主导型区域”：区域产业定位少以单一特定产业作为招引方向，各类产业相对丰富，企业主体多元，单一产业占比相对低，这种特征常见于成熟商务区。以载体视角的“市中心”为例，电子信息产业的重叠率仅为12.5%，同样生物、医药等其他类别产业亦如此，说明传统核心商务区是一个产业发展成熟且多元的区域，区内金融业、专业服务和零售贸易高度成熟，但任何单一产业都不足以主导“市中心”这一核心CBD的产业特征。从电子信息产业视角分析，区内载体多为甲级办公楼，租赁成本较高，且载体硬件及周边人群高聚集程度难以达到电子信息研发或生产要求，因此载体较难适配电子信息企业的空间需求。
B象限 —“自发聚集型区域”：区域产业定位少以单一特定产业作为发展目标，但某种特定产业自发高度聚集，占比达到一定规模或远高于市场平均水平，区域产业特征明显。以人民南路商务区为例，生物医药企业的前台高度聚集于华西医院周围3公里范围内的优质办公楼，这种产业的聚集是以医疗市场为导向的产业聚集，具有“强自发性”。据仲量联行数据统计，华西坝周边办公楼的生物医药企业数量占比高达15-20%，远高于全市3.6%的平均水平。市场经过充分的自发生长，引起市场监管部门的重视并重新审视区域的产业定位，从政策制定到市场调节，双管齐下助推这一产业发展。
C象限 - “培育成长型区域”：区域产业定位明确，但因区位或成熟度等原因，目标产业的聚集度仍有待提高，这种区域一般位于城市新兴产业功能区。这一类区域因产业发展处于早期阶段，目标产业聚集度往往不及成熟的产业功能区。因此，政府对于此类区域的优惠政策支持和基础设施投资成为关键。从载体来看，新区的优势在于载体建设的适配性和灵活性，能够为企业落户配套“定制化”的载体和功能空间，且新区的不动产成本往往较低。产业招引的挑战更多来自于区位条件和市场成熟度，这是阻碍产业链尤其是链主企业落户的重要关切点。
D象限 —“产业集群型区域”：区域产业定位明确，目标产业聚集度较高，聚集效应明显，区内载体对标并适配目标产业，充分发挥各类载体的产业功能价值，产业与载体共荣共生、相对促进。以电子信息产业为例，载体视角的“高新西区”与企业视角的“集22”重叠率高达73.1%，载体视角的“兴隆湖”与企业视角的“集6”重叠率为70.3%，足见两个区域的电子信息产业聚集度高，企业与载体匹配程度高。。这一类区域的产业招引目标明确，且往往发展历史较为久远，具有先发优势，产业在过去很长一段时间已培育形成一定规模，后续市场因素将逐步主导区域产业集群的未来发展。因此，这样的区域已经实现蜕变，成为产业发展的成熟区域，是拉动地方经济和高质量发展的重要引擎。
从不动产策略视角分析，A、B两个象限形成的产业聚集与市场主导的“企业不动产”策略高度相关，而C、D两个象限的产业聚集则与政府和市场双主导的“产业链不动产”[endnoteRef:0]策略伴生共融。从这一方法论的分析，同样可以得出结论：“企业不动产”与“产业链不动产”不是相互替代的关系，而是相互配合，从微观主体到中观产业、从市场配置到宏观调控、从产业聚焦到百花齐放，实现企业不动产策略优化与政府产业招引的双重目标。 [0: ]
成都电子信息产业集聚的成功，不仅在于其规模与质量的迅速增长，更在于其对城市及楼宇经济发展的深远影响。通过打造万亿元规模的电子信息产业集群，成都不仅实现了自身的跨越式发展，也为未来产业制高点的争夺奠定了坚实基础。本次研究，我们试图将企业与区域内的优质载体进行地理匹配，并从上位策略维度展开，对匹配结果进行分类。期望这一研究方法论能为成都的产业布局和楼宇招商政策提供有力支撑和明智决策依据，助力实现产业与城市载体的和谐共生与协同发展。最终，共同推动成都崛起为全球电子信息产业的高地与重要枢纽。
热门跟贴