首套房贷利率又涨！首套二手房成交，头部刚需板块房价赶超河西|二手房成交|公积金贷款|存量房贷利率|房价|房源

大家好，我是苏北哥！近期关于房贷利率调整的新闻比较多，也比较刺激购房人的神经。

北哥今天乘着文章开头，再给大家爆料几条重大消息。

01.

商贷首套利率又涨！突发，今晨南京公积金GX缴存基数上调！未来可能三点影响

昨天文章谈及的公积金利率可能调降的消息，已经在微信后台评论区掀起了轩然大波，很多购房粉丝非常关心此事的动态，纷纷询问北哥消息是否“保真”，北哥今天在文章开头统一回复一下。

目前的确有相关媒体发布，有关专家对于公积金进一步调降的倡议，但是是否能够落地，还要看GF的态度和执行意愿，总之北哥的观点是，公积金利率是否调降和当前银行净息差有关，如果银行的利润空间能够保证，则可能下调公积金利率，反之则不会。

公积金话题暂且告一段落，国内商贷利率近日又出现新一轮上涨，而且这回上涨的首套房贷利率，覆盖人群更广！

11月30日钱江晚报发布文章称：即日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。据此，浙江省成为继11月17日国内商业房贷利率第三轮上涨后，率先将首套利率提升至3.1%的省份。

据了解，目前浙江省的主要银行的头部中介已经确认这条消息的准确性。

说实话，杭州上调商贷利率的步伐并没有南京快，从11月6日开始，杭州开始了第一轮商贷利率回调，从2.9%上调至3.0%，满打满算才上调了两轮，而南京从11月5日开始调整，先从2.95%上调至3.0%；然在11月9日再次调整，从3.0%上调至3.05%；而后又在11月17日将二套房贷利率从3.05%一口气上调至3.3%，单次调整幅度达到25BP，可谓今年之最。

不过杭州此次调整的是“首套商贷利率”，难保江苏、安徽等周边省份，不会跟进上调。

值得注意的是，此次浙江省上调首套房贷利率是以省域为范围的调整动作，这在这几轮的利率上调行动中尚属首次。

与杭州一样，浙江省宁波市目前也确认首套房贷利率从3.0%上调至3.1%。

而江苏省境内，目前已经有城市将首套利率调整为3.1%，这个城市就是全省GPD排名第一的苏州。调整时间为11月18日左右。

依据目前情况来看，不久的将来“首套商贷利率3.1%”可能将成为全国统一标准。实际上南京目前已经有部分银行将首套商贷利率悄悄上调至3.1%，比如徽商银行，目前执行的南京房贷利率标准为，首套3.1%，二套3.25%

不过目前南京大部分银行首套利率还没有上涨至3.1%，大多在3.0-3.05%之间徘徊。

工行南京，目前首套执行利率3.0%，二套执行利率3.3%

江苏银行，目前首套执行利率3.0%，二套执行利率3.3%

平安银行：首套房房贷利率3%，二套房目前执行的利率是3%，12月5日以后会调至3.3%

如若南京首套房利率从3.0%上涨至3.1%，购房人每月还贷要多付多少钱呢？简单一算，商业贷款200万，等额本息、贷款30年为例

利率3%，需支付利息总额为103.55万，月均还款8432.08元。

利率3.1%，需支付利息总额为107.45万，月均还款8540.33元。

所以首套利率上涨0.1个百分点，购房人总体将多支付利息大约4万左右，每月将多还110元左右。

接下来南京首套商贷利率上涨已经是“箭在弦上”，目前执行的3.0-3.05%已经算是“阶段性底部”，买房人还是应该珍惜目前的抄底机会，尽快上车。

下面北哥再通报一条今天刚刚发生的，南京公积金的大新闻！今晨，南京公积金官宣缴存基数上调！

今天上午9时许，南京公积金官网发布《关于调整2024年度住房公积金缴存基数的通知》：2024年度缴存基数为职工个人2023年月平均工资，最高不超过市统计局公布的南京市2023年在岗职工月人均工资的3倍（39900元），最低不低于南京市职工最低工资标准，目前执行标准为2490元。

然而，2023年南京住房公积金缴存基数最高不超过38700元、最低2280元。新的缴存基数比去年分别上涨了1200元和210元。

那么，调整公积金缴存基数后，理论上最多每月缴多少钱呢？

按照最高缴存基数39900元、缴存比例5%-12%、单位和个人缴存比例为1:1计算，此次调整后，南京缴存职工的公积金账户每月缴存金额上限理论上可以达到9576元（即：39900元×12%×2），比2023年度的9288元增加了288元。

为何忽然上调南京公积金的缴存基数了，背后有什么动因？会对后市产生什么样的影响。根据北哥分析，大概有以下3种可能。

第一：无影响，纯粹是南京公积金资金池紧张

过去两年时间内，南京公积金经常传出提取率较高的新闻，甚至提取公积金用于购房消费占到总资金池的80%以上。今年6月29日，南京公积金管理中心在对面网友提问时曾如此正面作答。

第二：有可能为“商转公”业务做准备！

同样道理，提升公积金缴存上限就是为了扩大资金池，而先前南京一直不执行“商转公”，最直接的原因也是公积金存续资金不足。

而今面对商业房贷利率连连上涨，公积金房贷的“低利率”优势又开始凸显，执行“商转公”不失为拉动南京购房消费的一个利器。

截止今年8月底，全国已经有超过30座城市上线“商转公”业务，江苏十三城，目前只剩南京没有“商转公”！所以南京上线“商转公”业务似乎也在情理之中。

第三：有可能为进一步“提升南京公积金贷款额度”做准备！

南京目前现行的家庭公积金贷款额度是120万元，但必须具备二孩以上家庭（至少一个是未成年子女）。但120万的公积金贷款上限放在全国已经是“小弟”的存在。

11月11日，深圳发布公积金贷款XZ，GX只要是多子女家庭买保障性住房做首套房，公积金贷款额度能够提升至220万。

11月26日，广州住房公积金管理中心印发《广州住房公积金管理中心关于调整住房公积金政策的通知》，将“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度分别由原来的70万元和120万元，提升至80万元和160万元

与此同时，北京目前公积金贷款额度已提升至160万；山东济南目前公积金贷款额度已提升至130万……

依此趋势判断，南京公积金贷款上限也有可能继续提升。

02.

首套二手房成交，房价赶超河西！南京头部刚需板块房价要涨~

昨天一则重磅消息，雨核曾经的标杆品质小区金基嘉玥成交了首套二手房。

这套房源的成交，打破了原本雨核二手房市场，以中海城南公馆、龙湖天钜两家独大的局面，而且房价水平较以往也提升了一大截，让南京购房人不得不重新审视雨核的房价水平，以及板块房产未来的升值潜力。

金基嘉玥首套成交的二手房位于30F大高层的低区楼层，户型面积是118㎡的三房两厅两卫，套房源最初挂牌总价为450万，成交周期仅15天，最终降了15万，以435万成交。折合单价达到3.69万/㎡！金基嘉玥于2021年12月底入市，2022年4月收官，3次开盘3次摇号，是雨核首个新房破4万/㎡的楼盘，如今首套二手房成交总价相对于当初新房总价，还是出现一定的亏损！

3.69万/㎡的二手房成交价格是什么概念？首先第一点，拉升了雨核二手房成交均价！金基嘉玥二手房入市之前，雨核只有三家次新二手房小区：中海城南公馆、龙湖天钜和彰泰观南府。

中海城南公馆11月最新成交单价回涨至3.1-3.4万/㎡之间。

龙湖天钜11月最新成交单价也达到3.0-3.3万/㎡之间。

彰泰观南府11月最新成交单价3万/㎡左右。

然而金基嘉玥的首套二手房成交单价已经接近3.7万/㎡，这完全突破了雨核二手房之前的价格上限，凸显了雨核房价的成长性和上涨潜力。

要知道金基嘉玥首套成交的二手房源是未满2年的，很有可能是得益于此次税费降低ZC才快速成交的，且这套房源是低楼层房源，若是后期金基嘉玥的高楼层优质房源成交呢？是不是成交价格会超过3.7万/㎡？我想应该是大概率事件。

金基嘉玥车库入户大堂实景

第二，金基嘉玥首套二手房3.69万/㎡已经超过了雨核新房价格，无形中制造了雨核“一二手房价倒挂”的市场行情。

万科朗拾雨核之前的销许价格4.6万/㎡，实际售价只在3.51万/㎡左右。

万科朗拾雨核115㎡户型样板间实景

建发璞云目前实际售价在3.6万/㎡左右；数字大道以南的华润观云润府实际售价只在3.3万/㎡左右，

建发璞云实景

这样算下来，金基嘉玥首套二手房成交价格起码比目前雨核在售新房价格高出1000-4000元/㎡。

第三，更令人始料未及的是，数字大道贯通雨核与河西，目前雨核二手房价格甚至赶超河西。

这里并不是说雨核二手房价格超过了河西豪宅和高端改善性楼盘，而是超过了河西某些二手房低价区域。

比如河西中部的河西大街以南片区，目前这片区域二手房成交价格已经全部低于4万/㎡，一些低价小区二手房成交价甚至只有3万/㎡出头，明显低于雨核！

10月份一套保利香槟国际192㎡4房成交价格仅3.1万/㎡左右。

朗诗国际街区11月最新成交房源单价仅3.2万/㎡左右。

还有河西南星八客之中的招商雍和府和五矿崇文金城

招商雍和府10月中旬一套88㎡小三房成交单价仅2.93万/㎡。

五矿崇文金城10月中旬一套141㎡4房，成交单价仅2.97万/㎡

如此看来，以往南京房价以“河西为尊”的地段论正在被颠覆，随着产品迭代的地块，高品质的雨核次新房价格甚至已经超过河西老牌二手房。

与此同时，金基嘉玥昨天的首套二手房成交，3.69万/㎡的成交单价也为雨核明年的房价提供更广阔的想象空间。金基嘉玥是2021-2022年间开盘项目，目前二手房成交价格已经与2019-2020年开盘的中海城南公馆、龙湖天钜拉开了差距。

金基嘉玥实景

同时，雨核作为南京头部热销板块，产品迭代神速，2022年开盘的华润置地云上润府已经于今年年初开始陆续交付，

华润置地云上润府

2023年7月首开的王炸盘万科朗拾雨核，目前已经收官，明年7月份该项目就将实现第一批交房。

万科朗拾雨核实景

待到云上润府与万科朗拾雨核二手房上市，雨核二手房价格会否更上一层楼？

再看雨核新房

由于明年雨核新房“断供”，今年3月份雨核G04地块出让临时取消，再次出让时间未定。数字大道以南的原二钢厂11幅待上市地块，何时土拍目前也没有排上日程。

原二钢厂11幅地块位置

目前满打满算，刚需预算的雨核在售楼盘只剩两家。一家为数字大道以北的建发璞云，目前该项目9栋高层已经全部推出。

建发璞云楼栋分布

目前该项目整盘剩余房源在290套左右，克而瑞最新数据显示建发璞云月均去化在30套左右，也就是说该项目剩余房源还可以撑9个月左右。明年上半年雨核新房将由建发璞云唱主角。

说是迟那时快，万科朗拾收官，建发璞云眼下已经酝酿涨价了，据北哥得到最新消息建发璞云目前已经收回积分，下一步可能就要收回折扣。

华润观云润府目前实际售价还比较低。

小高层实际售价在3.3万/㎡，洋房实际售价在3.7万/㎡左右。虽然目前雨核数字大道以南的新房、二手房价格还不是很高，但是12月的一个则重磅商业消息，将成为雨核房价上涨的发动机，那就是南京第二座华润万象天地将于12月22日正式开业，一旦开业雨核CBD将落地成型，强大商业势能必将带动板块房价上涨。