“20多岁当个蓉漂是因为梦想，30多岁回到老家是因为没房”。
虽然楼市突飞猛进的时代已经过去，但作为新一线城市，成都依然潜力无限，主城价格依旧坚挺。
最近，一种动辄就可以七折买房、省下几十乃至上百万的小众买房方式开始走红——刚需们开始瞄上法拍房了。
即通过法院强制执行拍卖的房屋。大部分法拍房来自于经济纠纷，当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，法院将债务人名下房屋拍卖，以偿还债权。
还有一小部分法拍房，来自于金融犯罪、刑事案件、贪污腐败等，法院将原业主的房产进行查封并拍卖，拍卖所得案款根据不同案件再进行不同处理。
截至目前的数据显示，成都待拍有效法拍房源共1024套，待拍房源总价11.49亿元，待拍房源总市值16.88亿元，待拍房源总面积120746.73㎡。
其中5+2板块有428套，市值150万以下的有400套。
法拍房，给了蓉漂一个安身的机会。
社交网站上，不少本想不到自己能在大城市安家，但却借法拍房弯道超车的年轻人分享着喜悦：
“成功省下50万”
“告别每月房租1700的日子”
“北漂4年，搬了10次家，受够了租房的漂泊，一回成都就拿下一套，开局赚下45万。”
“这个价位，就算房价框框跌都不心疼。”
在成都漂泊了6年的小王，终于下决心买个住所，预算60万，希望在主城区买个小户型，符合条件的确实不少。但实地走访了，才发现真的住不下去——连客厅也没有，入门就是一个餐桌，有些为了出租还硬搞了隔间。
某天，知道小王一心想买房的同事，发了一篇“一环住宅总价13万”的文章给他，为他打开了新世界的大门。
他在拍卖网站上搜了一圈，有很多一环内1万出头的地铁房，如果扩大范围，还有不少精装修、房龄低于10年的优质房源，不少房子甚至无人报名，意味着大概率不会出现过度抬价的情况。
“接触了才知道有多香，如果买二手房，需要缴纳增值税，但法拍房只需要缴纳契税。法院也会负责腾退的。”
像小王一样的购房者之所以愿意接触法拍房，除了法拍房交易流程更加公开和透明，法拍房的质量也提升不少。
部分业主是拖欠债务或者断供的普通人，他们积极配合拍卖流程，按照规则偿清债务，并不想“破罐破摔”。
有位拍卖报名者在实地参观后就放下了对法拍房的成见，那套房子有绿植、宽阔的书房，卫生搞得很好，看得出来原房主很爱护这个家。
“法拍房给了房主摆脱债务的机会，也给了我们这些囊中羞涩的人定居成都的机会。”
法拍房的另一大主力购买者，则是冲着学区来的，单纯不想为老破小学区房赋高昂溢价。
以青羊二区和锦江二区为例，对口成都最好的三小联中，“五朵金花”就占了四朵，堪称教育王炸，可惜价格就劝退了一大堆人，法拍房成了家长们教育投资的性价比之选。
早在22年，就有通过购买学区房成功入读实验小学的案例，在成都家长圈引发了震荡。
今年1月，有小红书用户分享了3天上车法拍学区房的经历。因为家门口的学校需要摇号，于是计划搬迁到青二。
本来从未考虑死贵的老破小的她，在看到成功上车学区房的案例后，找到了一批带电梯、房龄十年、价格比周边便宜三分之一的法拍房。
“能够用于自住，防止政策变化带来的波动，价格不能太高，是我买学区房的最后底线。”
在走访周边楼盘的过程中，她发现资格老破小都是80年代的房子，头顶上布满了电线，小区在菜场背后，异味很大，环境稍微好一些的都在4万以上。
最终，她联系了该小区同样通过法拍上车的几位家长后，以2万出头的单价拿下了一套理想的房子，临近科技馆、图书馆、美术馆天府广场，有利于孩子的兴趣培养。
“虽然感觉买贵了，但是为了娃儿读书都值得。”
足够大的价差，让投资者闻风而来。公寓、豪宅……只要有剪刀差，就有人争抢。
高新区融创香璟台的一套精装loft，60平米的二居室，有三条地铁线环绕，堪称南门打工人的梦中情房。起拍价7.88万，最终以51.6万成交，溢价率高达555%。
当然，更多的人，仍然处于观望状态。拍卖场上，随便一个豪宅就能吸引上万人围观，有人想提前预演一下拍卖场景，还有人纯粹是感受那种刺激的心理战。
章烁在网上分享了法拍房经历后，有很多人咨询他相关问题，都是又怕又想买。在他看来，法拍房并非洪水猛兽，很多所谓的风险已经是过时的信息。
比如法拍房被吐槽最多的，货不对板。
法院都会在公告里注明房屋信息，包括房子有没有租约、房子性质是住宅还是商用、房子较明显的瑕疵等等。
法院还会在拍卖前都会组织集体看样，组织有意向的买受人去实地看房。
再如买卖不破租赁导致拍下无法入住的风险，如果本身房屋本身就有长租约，会公示，如果是抵押或查封后的恶意找人订立长租约，则无效。
隐藏税费高这个点也成为了过去式，2020年国家税务局办公厅在对十三届全国人大第三次会议第8471号建议的答复中，明确规定司法拍卖不动产中，过户税费双方各自承担。
除此之外，拖欠的物业费供暖费在公告里也会注明。
在章烁看来，最关键的事不要对价格盲目上头 ，尽量对房屋信息有充分的了解。
小红书用户林滚滚，在一环路1万一平拿下1.4万单价的房子，总结出一些法拍前需要了解的信息。
No.1
冰火两重天
关注法拍房的多了，但是相比于挂牌量，法拍房还是个买方市场。在已经成交的房源中，主城成为香饽饽，郊区则显得门庭冷落。
刚需客首要考虑的是居住的舒适性，而投资者主要考虑的是价差。
引发争抢的房源，要么有学区加成，要么是利于通勤，依然是赢家通吃的世界。五月份的最新数据显示，二拍及三拍的占到了34%以上，每一次流拍，价格就会再降低20%。
No.2
冲动消费
买家真正要注意的，是那种“在竞争机制中无法克制的欲望与赌博心理”，程玥将其形容为类似于“游戏抽卡的感觉”，一旦开始就很难停下。
程玥第一次参加法拍，起价30万的房子，满以为能在50万解决，结果有一个对手死死咬住不放，贴着自己涨价，按照拍卖规则，若在最后5分钟还有人出价，时间将延长5分钟，直到不再有人跟价。对手每次会在最后一分钟跟价，在价格达到55万，她放弃了。
“上了拍卖场，1万1万地跟，感觉钱就是一个数字，幸亏放弃了，五万块够我不吃不喝工作5个月了。”
今年10月，一套麓山国际社区的别墅参与法拍，起拍价468.855万元，折合单价是1.27万元/平方米。有21人参与，数千人围观，延时竞拍了3小时，最后成交价1531万，溢价226.5%，4.1496万元/平方米。但这还不是最贵的，6月，麓山国际的另一套别墅还拍出过单价7.2万的超高价。
位于新都大丰的一套“凶宅”，拍卖事项上注明“原屋主在屋内非正常死亡”，依然引发15位勇士争抢，最终价格只比市场价便宜了10%。
一旦上了拍卖场，就很难做出完全理性的抉择。
法拍房省钱、转手赚几十万的神话一直在流传，但真正好的房子，往往会吸引大量竞拍者，在紧张的氛围下，并不会出现“骨折价”。捡漏神盘永远是个例。
甚至出现了“起拍价越低，成交价越高”，低价反而成了最好的营销。
到手后后悔的人也不少。
杨婷婷花70万买到了一套二环边的地铁房，过户非常顺利，但真正要住进去的时候，看着陈旧的房间，堆满的杂物，出没的蟑螂，还是有点落差。“请清洁工打扫都花了几大百，和我以前租的房子差距有点大，感觉是消费降级了。”
No.3
信息差陷阱
没有经验的参拍者，愿意花钱找辅拍中介机构做尽调。
在各大平台搜索法拍房，会跳出一堆法拍账号，话术都大差不差，承诺得万无一失，失败退全款，实际上深陷纠纷的不在少数，有的中介储备不足，一问三不知，有的失败后退钱推三阻四。
“除了跟法拍房斗智斗勇，还要跟这些中介斗智斗勇。”
“很多中介喜欢把法拍房简化成二手房，其实两者的风险根本不对等。”
“中介知道的信息，可能并不比法院多。”
低价，是法拍房最惹眼的标签，但背后，却是理性与风险的较量。从需求出发，才能在法拍房的浪潮中找到属于自己的安居之道。
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