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出品|华博商业评论

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据《21世纪经济报道》不完全统计,10月底以来,至少已经有杭州、广州、武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等8个大中城市先后上调了房贷利率,首套房贷利率重回“3字头”。

为何之前持续走低的房贷利率会突然转而上升?

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多地连续上调房贷利率

11月29日晚上,一条劲爆消息在杭州的房地产中介朋友圈里炸开了锅:从11月30日起,浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。

而这已经是短短一个月内,杭州房贷利率的第二次上调了。想当初,11月8日的时候,首套房贷利率才刚刚从2.9%上调到3.0%,没想到这么快就又来了一次“惊喜”。

其实,不只是杭州,全国多座城市最近都上调了房贷利率。例如,广州自11月7日开始,所有新增房贷利率均被统一调整为不低于3%。南京紧随其后,在11月6日将新签房贷利率上调至3.0%,并且有消息透露,未来还有进一步上涨的可能性。徐州在11月6日初次将首套房贷利率设定为2.95%,但紧接着在11月9日,该利率便上调至3.05%,短短三天内实现了两次调整。长沙则在11月5日宣布,首套房贷利率的定价不得低于3.0%。武汉自11月4日起,将首套房利率调整为基于LPR减去50个基点,即3.1%。而厦门则从11月4日开始,将首套房利率从基于LPR减去65个基点调整为减去55个基点,也就是3.05%。

此外,杭州的这次上调,不仅首套房贷利率涨了,二套房贷利率也一起“凑热闹”,从3.0%上调到了3.1%。如果你是首套房贷的购房者,那么两次上调加起来,利率总共涨了0.2个百分点。别小看这0.2%,以300万元贷款30年期等额本息还款方式为例,月供可是要增加323元呢,总利息更是要多掏11.65万元!

面对房贷利率的两连涨,不少购房者心里也担心:这利率还会不会继续涨啊?

对此,银行人士给出了定心丸:“3.1%是未来一段时间内杭州商业房贷的最低利率了。就算LPR继续下调,短期内这个房贷利率下限也不会变。”同时,3.1%只是新发放房贷利率的下限,已经贷款的小伙伴们就不用担心了。如果你的合同约定利率是根据LPR浮动的,那接下来LPR继续下行的话,你的利率也会相应调整的。

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楼市回春,银行等不及了

而房贷利率上调的背后,是楼市回暖的迹象。根据中国房地产指数系统的调查数据,2024年11月,全国100个城市二手住宅市场平均价格环比微降0.57%,但跌幅较上月收窄0.03个百分点;同比则下跌7.29%。而新建住宅市场则呈现结构性增长,平均价格环比上涨0.36%,同比上涨2.40%。

值得注意的是,深圳、成都、乌鲁木齐、东营等四城市的二手房市场在本月实现了环比止跌转涨,终结了连续七个月的全面下滑趋势。

深圳楼市成交热度持续高涨,截至11月28日,新房住宅认购量高达9485套,预售网签量达到7475套,环比增长133%,市场活跃度显著提升。同时,深圳新房网签成交价格环比上涨2.1%,达到每平方米4.9万元,显示出新房价格趋于稳定。上海和北京楼市同样表现出色,二手房市场成交量大幅增长,新房市场也呈现增长态势。

为何房地产市场刚开始好过,房贷利率就上去了?原因很简单,银行快坚持不住了。

房屋按揭贷款作为银行长期稳定的生息资产,对于维护银行息差稳定至关重要。然而,随着LPR的大幅下降,公积金贷款利率和商业房贷利率之间出现了倒挂现象,这无疑给银行带来了更大的息差管理压力。

据国家金融监督管理总局发布的2024年三季度银行业主要监管指标数据,三季度末商业银行的净息差已降至1.53%的历史新低,环比下降0.01个百分点。从各类银行来看,大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的净息差均低于1.65%,而民营银行和外资银行的净息差也面临下行压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进就指出,11月份房贷利率的首次上调,既是对LPR下降导致利率倒挂的应对,也是银行出于息差管理的考量。而月末房贷利率的再度上调,则更加直接地体现了银行对提高生息资产收益率的迫切需求。严跃进认为,多城市上调房贷利率已经释放出明确的信号,即房贷利率已经触底,未来继续大幅下滑的可能性较低。