“ 经纪公司和58安居客的矛盾，核心在于58安居客的效果下滑。
文 | 房互君
图 | 受访者供图
12月3日，盖有青岛33家经纪公司公章的一封公开信，迅速在业内传播。
公开信用词激烈，写道：即日起停止与58同城的合作，停止采购 58 同城旗下任何房产网络端口，直到诉求的得到有效解决。
公开信的部分参与者向房互君表示，青岛房价和成交量近年来都出现明显下滑，而58安居客的价格连年上涨，造成经纪公司运营成本高企，生存出现困难。
他们表示，在此之前，他们已经多次通过不同形式向58安居客的售价过高表达了不满，但是都没有得到正面回复。
公开信发布之后，仍然陆续有经纪公司要求加入和58安居客的降价要求战。12月5日，参与要求58安居客端口费降价的企业达到了43家。
占据青岛58安居客端口使用量超过三分之一的33家公司“起义”，到目前为止还没有收到58安居客青岛方面的回复。58集团方面对媒体表示，公司端口费从2019年开始未进行调整，并且推出了推广币等新的推广方法。但联名信成员并不认可此解释。
青岛一些业内人士认为，经纪公司和58安居客的矛盾，核心原因在于58安居客的效果下滑，但是市场上同类型的产品又没有竞争力，造成双方矛盾僵持不下，“现在58安居客有点鸡肋，食之无味，弃之可惜。”
此外，经纪公司和58安居客矛盾的激化，也同时暴露了当下部分经纪公司的困境，“当市场环境下行时，希望仍然保持独立性、不加入任何平台的经纪公司，就需要强化自身没有流量获取能力，以获得跟流量平台的议价权。”
不断上涨的端口费
根据青岛33家经纪公司联合成立的“青岛房产经纪同业联盟”提供的数据，58集团在青岛的网络端口费从2015年开始大幅上涨。
· 青岛58安居客端口费价格 青房联供图
数据显示，2015年，58同城单网月单价售价167元，安居客月单价216元；2023年，58同城、安居客单网2200元每个季度，月单价高达733元每月，相比2015年上涨了4倍左右。
2024年，58安居客在青岛取消了单网销售，以58、安居客两个网络端口打包成全网通形式进行售卖，售价3000-5000元每个季度，月单价高达1000-1666元。
王欢（化名）是此次参与公开信发布的33家经纪公司负责人之一。他在青岛拥有5家店共计50多名经纪人，“一位经纪人在一年在58端口费上的花费就高达1万2，一个店里10个经纪人如果都买端口，一年要花十多万。一个店一年的利润都不一定有这么多。”
在青岛，不同的房产经纪公司对房产端口费用支出形式不一，部分经纪公司可以为经纪人支付端口费用，但是给经纪人提佣会相应降低，部分经纪人也会选择自行采购端口而分佣增加的形式。
王欢表示，不管端口费是经纪公司支付还是经纪人支付，本质上都是算在经纪公司的成本。
让王欢和他的同行们初步决定和58安居客进行正面交涉的，有多个原因。
一方面，经纪公司老板们发现，58集团的端口获客成本越来越高了。
据王欢统计，他旗下门店经纪人使用58安居客全网通端口，平均一个月能获得12组客户，按照端口费月单价1000元计算，通过58端口一组客户的获客成本高达80多元。
青岛另一名经纪公司老板告诉房互君，他旗下经纪人使用58安居客端口，平均一个月获客17组，获客单价接近60元。
这个效果，对比之前下降明显。上述经纪公司老板称，在2017年，端口费用为400一个月，能获得30组客户左右，平均每组客户为13元，“现在的获客成本是2017年的5-6倍。”
58安居客端口获客成本翻了数倍，另一方面，青岛房价和成交量却回到了数年前。
统计数据显示，青岛2017年青岛二手房共计成交69954套，成交均价为18142元/平方米；2023年青岛二手房成交共计64978套，相比2017年少了5000套左右，成交价方面，截止今年11月份，青岛二手房均价为14015元每平米。
也就是说，相比2017年，青岛二手房交易量价齐跌。经纪公司老板们认为，市场在下行，端口平台的成本却一直在提高，58安居客没有考虑到用户的成本和需求，产品应该降价处理。
让中介老板不满的，还有来自于58安居客对旗下加盟品牌的流量倾斜。
近年来，58安居客在全国部分城市推出“安个家”“诺家”加盟品牌。据统计，在青岛，“安个家”“诺家”目前共有100多家门店。
王欢和同行们发现，同是购买了58安居客的端口，“安个家”“诺家”的经纪人不仅可以以7折的价格购买端口，并且，在新房端口，流量都直接给到了加盟店，二手房方面加盟店的端口评级更高，展示量更大。
· 青房联成员认为，加盟店获得了流量倾斜
“这种既做裁判员，又做运动员的现象，是不公平的。”青岛房产经纪同业联盟在公开信中表示。
不过，有青岛“安个家”“诺家”的加盟商表示，尽管他们在端口费上可以获得7折的价格优惠，但并不比外部的经纪公司效果好。
中介老板的困境
在和58集团青岛公司多次表达了降价诉求没有得到回复之后，11月26日，王欢和部分经纪公司的老板代表找到了58安居客青岛公司负责人，并要求他们在11月30日给出答复。
在11月26日和58安居客进行了第一正面交涉之后，部分参与交涉的经纪公司老板接到了58安居客提出加盟“安个家”“诺家”的邀约，但均被拒绝，参与交涉的经纪公司仍然希望自己的公司品牌独立发展。
当下的市场环境，让仍然希望独立发展的青岛经纪公司的老板们陷入困境。
独立发展，就意味着需要耗资进行流量获客，“如果58安居客不答应降价，流量成本居高不下，市面上短期内又无法找到其他可替代的平台。那就只有加入贝壳了。”
网络数据显示，目前青岛共有房产经纪人16000余人。贝壳今年1月份公布的数据显示，其在青岛共计850家门店、8000多名经纪人，也就是说，像王欢这样没有加入贝壳的经纪公司占市场一半左右。
在青岛有过多年房产中介经验的从业者表示，贝壳在青岛市中心的市占率已经远超五成。
没有加入贝壳的公司，通过门店和线上获取流量成为客户的核心来源。由于端口成本是属于前置的营销成本，当线上端口成本越来越高，很有可能成为压倒中介公司的关键角色。
接受房互君采访的青岛部分加入贝壳的经纪公司负责人表示，加盟贝壳跟58安居客的端口费和效果也有一定的关系，“现在市场没法让我们再自由自在的野蛮生长了。”
逼宫58安居客，结局会如何？
12月3日，因58安居客青岛公司没有对王欢等人的诉求给与答复，青岛33家公司以他们加入的“青岛房产经纪同业联盟”名义发文，宣布不再使用58安居客的端口。
公开信发布之后，仍然陆续有经纪公司要求加入和58安居客的“降价要求战”。截止12月5日发稿时止，参与要求58安居客端口费降价的企业达到了43家。
· 联名信全文
这43家经纪公司，共计购买58安居客端口超过1000个。 据青岛业界统计，58安居客当前在青岛共计购买端口人数为3000左右，此次参与发布联名信的经纪公司占据了58安居客端口总量的二分之一到三分之一。
“青岛房产经纪同业联盟”公开信对58安居客提出降价要求：
1、开放58同城、安居客单网，停止捆绑销售的垄断行为:
2、58同城、安居客单网价格不高于1200元/季度;
3、全网通价格不高于2000元/季度;
4、商业端口价格不高于2000元/季度:
5、停止网络端口的商机、流量倾斜。
联盟成员认为，当下市场环境遇冷，作为平台方应该与用户共同度过困难，而不应该利用自己在端口行业的支配地位进行价格垄断，他们希望58安居客将端口费普遍降价三分之一。
中国证券报报道，58集团在回应称，自2019年起，公司推出了不同梯段的产品选择，在原有的58同城单网产品基础上，公司进一步推出了58同城+安居客的全网通套餐，让经纪公司能够根据自身需求自由选择适合的产品和服务；此外，在原有版本的基础上增加了推广币，对应地调整了产品价格。
另外，58安居客还表示，公司为合作经纪公司提供平等的流量机会，确保每个经纪公司都能够在公平的市场环境中获得应有的发展机会。
针对58同城的回应，王欢等人表示，从他们统计的数据来看，2023年开始，58安居客的单网销售价就开始上涨，甚至在2024年在青岛取消单网销售方式，用户不得不购买全网通产品，没有单网可以选择。
此外，58安居客推出的推广币，更增加了他们的成本，“要想排名靠前，除了端口之外，还得再买推广币，每个月还要再花几百块钱。”
截止房互君发稿止，“青岛房产经纪同业联盟”成员仍然未收到58安居客青岛方面的回复。房互君向青岛58安居客部分工作人员发去信息，也未获回复。
“青岛房产经纪同业联盟”成员表示，如果58安居客对他们的诉求仍然置之不理，全体成员将下架房源。
对于58安居客这种流量平台来说，房源是获取C端用户的核心武器，如果房源量出现大量下降，其C端获客能力会进一步减弱，从而继续影响其他端口使用者的获客效果。
青岛业界人士表示，按照青岛的房地产市场价格和成交现状，平均一个月一千元左右的端口费用明显过高，无论是经纪行业的新人还是经纪老板都承担不起。
眼下，部分经纪公司和青岛58安居客的矛盾已经进入白热化，经纪公司们希望通过抵制的方式“逼迫”58安居客降价，58安居客能否放弃短期利益向经纪公司妥协尚不得而知。
“从目前的情况来看，如果58安居客仍然对大家的要求置之不理，那就是把这些经纪公司送到贝壳手里。”上述青岛业内人士说。
房互君获得一份2023年1月份58同城青岛的端口使用人数统计表显示，2023年1月，58安居客在青岛的端口使用量为5244人，目前使用者为不到3000人，下降明显。
另外，从全国的情况来看，对58安居客端口费价格有微词的城市经纪公司不在少数。如果青岛降价，如何处理其他城市经纪公司的需求，极大考验58安居客的决策层。 （正文完）
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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲
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