大碗新一轮的城市考察，已经启动。
现团队正在中西部省会进行考察，下一站将抵达成都。
西安考察的第四天，我必须得说点啥。
说出来可能会得罪人，甚至可能被删稿，但不说真的会憋死。
西安楼市，越看越憋屈！
中西部省会的楼市，越看越憋屈！
从哪里说起呢？
还记得2021年来西安考察时，我曾提到过一个比较不错的板块：
高新的软件新城。
下面这张图，就是高新软件新城的规划落位图。
当时的软件新城，真的是让人越看越喜欢。
第一，内有产业。
2017年之后的西安，也是好起来了。呼呼啦啦的，恨不得一口气拉出来一二十个城市新区。
我当时唯独看好软件新城的重要原因之一是：
其他区域都是先从马良画饼开始，而软件新城是从产业导入开始。
如下图所示——
阿里巴巴丝路总部基地，已经落地； 西北最大的半导体产业园，已经落地； 大华和海康威视的西北区域总部，已经落地； 西北最大的科技产业研发园区-环普产业园，已经落地； 新加坡浪潮项目、普洛斯项目、数字能源岛，已经落地； 华为西安研究所已经落地，是国内深莞之外最大的华为基地。
截止我们2021年调研时，
整个软件新城已经入驻的国家级高科技企业有4300家，世界500强企业41家，国内软件百强企业60家，万人以上企业3家。
彼时，在职码农已经达到30-50万人。
换句话说，
这是一个内部有成熟产业支撑，且有人口导入能力的新区。
更重要的是，
它是先落地产业，再去开发住宅。
软件新城的产业落地，是从2015-2016年开始，而住宅整体开发却是从2019年前后开始。
住宅开发之前，产业已经落地了将近4年时间。
够夯实。
Ok，我们继续往下看。
第二，供应不大。
2021年，娃哥在西安考察时还发现：
软件新城的潜在供应量很小，可能是西安所有新区中供应量最小的区域。
如下图所示——
整个软件新城的南部，基本全被各种产业园区占满。
园区与园区中间，要么是公园，要么是零星的人才公寓和安置小区。
商品房的供应，主要集中在北区，占片区的不到1/3。
还记得，
我当时还专门细数了整个软件新城北区，一共有多少块住宅用地：也就20宗出头，其中还有部分是安置用地。
20多个社区，对应4300多家高新技术企业和30-50万码农……
无论怎么看，供应量都不能说过剩吧。
Ok，我们继续看软件新城的外围。
第三，背靠大哥。
软件新城的外围是什么呢？
西安GDP最高、产值最高的高新一期和高新二期。
高新一期，1991年开发；高新二期，2004年开发。时至今日，已经彻底满载成熟，没有任何可开发空间。
当时的我，还提出一个观点——
相比较高新三期，软件新城到一二期的距离更近。
高新一二期的就业人口，将有一部分客群因预算限制和改善需要，外溢到软件新城。
综上所述——
2021年的软件新城，是一个内有成熟产业和人口支撑，外接高新一二期客群外溢，潜在供应不大的区域。
我还记得，
当时考察完软件新城之后，团队里的人都很上头。
大碗内部有个关于各个城市的板块价值排序榜单，当时团队里的人都建议：把软件新城，加入到重点推荐的三星名单。
我犹豫了一下，想想还是打了个一星半。
——如果非要买西安，可以去软件新城看看。
但是，
我也说不出来哪里不对。
以至于，
团队里的人都很不理解：
软件新城的价值如此清晰，能有什么问题？还能出什么问题？
Ok，
现在问题来了！
2021年考察结束的两年后，当大碗再次踏上软件新城的土地，我们惊讶的发现——
这个曾经看起来没有任何问题的板块，却遭遇了接二连三的背刺。
唉……
说到了这，不由得要叹一声无奈。
第一轮背刺，扩容。
前面我们提到，
当年的软件新城，其实是个很小的区域。
南边被已经落地的高新产业园区覆盖，真正的住宅供应也就集中在北部不到1/3的土地上，也就区区20多块住宅用地。
20多个住宅，对应4300家企业和30多万就业人口……虽小但夯实。
万万没想到，
它竟然扩容了。
它把原位于西三环以东、属于雁塔区的鱼化寨板块，经过整体拆迁后，全部并入软件新城。
然后，起了个听起来更牛逼的名称：丝路软件园。
原来仅14平方公里的软件新城，一下子扩到24.4平方公里。
有人说，扩容是好事儿。
面积变大了，能级变高了，多吸引点企业，区域就更强了。
唉……
不由得再叹一声。
如果扩容是为了再多拉点产业进来，那倒也无可厚非。
关键的是，它没有啊！
下面这张图，是新加入的丝路软件城东区（俗称软东）用地规划图。
你看到了什么？
成片的黄色！
一眼望不到边的黄色！
成片的黄色是什么？
住宅用地！
一眼望不到边的住宅用地！
想想也是好笑，
扩容的是产业新区，而真正的产业用地，却屈指可数。
讲到这里，你搞明白了么？
软件新城改名成丝路软件园，14平方公里扩容到24平方公里，是为了什么？
卖地！
10平方公里的扩容区，恨不得8平方公里都是住宅用地！
不过就是眼看软件新城好起来了，产业落的差不多了，梦也造起来了，就迫不及待的扩容，迫不及待蹭着软件新城的名头，迫不及待的卖地！
我费劲巴拉把华为、阿里、海康威视、大华都拉进来，怎么能只卖北区那20来块地呢？
那能值几个钱？
不够！
远远不够！
把鱼化寨划拉进来！
把住宅用地堆到溢出来！
这么干的结果是什么？
供应增加，价值稀释，需求稀释。
两年前，4300家企业对应20宗土地；
两年后，还是4300家企业却对应恨不得200宗土地。
唉……
又是一声叹息。
除了叹息，我真的无话可说。
第二轮背刺，卖地。
扩容也扩了，那还说啥呢，卖吧。
但是！
即便卖，也总要讲点卖的方法吧。
要不要节制一些？是不是该捂着点卖？要不要拉点配套进来再卖？
不！
就楞卖！
什么叫楞卖？
有多少卖多少，能卖多少卖多少。
我给大家举个例子吧。
2021年我考察西安的时候，整个软件新城也就3个盘在卖。
现在是多少？
软东+软西，一共17个盘。
就这还不包括之前已经卖完，但还没交付的社区。
这是什么概念呢？
你坐在车上往前跑，目之所及，不是工地就是新盘。
下面的视频，是我在软件新城随手拍的。
视角受限，还拍不到全景。真实的情况，只能比视频更夸张。
这种楞卖的结果是什么？
2021年的时候，软件新城西区的价格稳稳站在2.8万/㎡。这次考察，很多项目已经跌到了2.4-2.5万/㎡。
更狠的是，
软西中建山海境，现在打着促销的名义，已经把均价降到了1万9。
跟一路之隔的竞品相比，每平足足相差1万/㎡。
就这，
中建的销售还洋洋得意的跟我说——
我们还有1000多套房子，我们不卖完，软西谁也别想卖。
背刺啊！
赤裸裸的背刺！
讲到这里，本来还想写第三轮背刺。
想了想，出于安全考虑，还是算了吧。
我就浅浅提一嘴吧。
正常来说——
扩容也扩了，地也卖的更多了，钱也有了，总该好好把这个区域经营一下，把配套好好弄弄吧。
我就这么说吧——
两年前，我去的时候啥样，现在还啥样。
地都卖了二三十宗了，连个中型商业都没有。
曾经说是要在天谷四路上搞个苏宁广场，现在苏宁把住宅卖完后，苏宁广场停工了。
当你看到上面这张图，当你看到一堆已成交的土地包着一个停工的苏宁，你是什么感受？
敢不敢自己花点钱，把停工的苏宁接过来，好好弄一下？
难道真是只出不进，主打一个分逼不花？
唉……
我真的无语了……
我知道这两年全国市场都不好，哪里都在跌。
但是！
如果没有扩容，如果扩容之后的卖地节制一些，如果卖了地之后能好好落点配套，如果没有接二连三的背刺……
软西的市场，是否还会像今天这样？
但是，
没有但是。
唉……
再跟你们说个更悲凉的现实——
软件新城价格，跌了这么多，但它内部的人口其实是在增加的。
毕竟产业够强嘛。
如果真是因为人口流出了、房价跌了，那也不惋惜，毕竟是大势所逼。
现在……
唉……
文字已经很难表达出我的心情，我真的真的真的很惋惜。
——这明明是一个很夯实、确定性极强、只要不乱来就不会有问题、哪怕稍微乱来也不会有大差错的板块。
到头来，
怎么会是这样的结果。
你以为我在说西安？
不，其实我说的是中西部省会，以及绝大多数二线省会。
说的是，
郑州、武汉、合肥、南京、长沙……
你们去仔细想想——
哪个不是这样？
哪个城市里没有那么一两个类似软件新城这样板块？
每次直播，每篇文章的后台留言，都有人提问：让我去讲讲这些城市。
该怎么讲？
讲到最后都是惋惜。
从基本面上说，它们都不差。
要经济总量，有总量；
——动辄都是上万亿GDP；
要人口支撑，有支撑；
——不仅全是人口净流入城市，而且在强省会战略下，背靠全省人口腹地，库库的抽血，张口就是人口破千万；
要产业基础，有基础；
——不仅每个城市都有自己的核心产业，还端着省会的架子，把省内其他城市的产业，库库往自己兜里揣。
总的来说，
集全省之力，养出来这样一个省会。
好好弄，基本面不会差。
这种集全省之力供养出来的、基本面不差的城市里，肯定也能养肥一两个类似软件新城这样高确定性、高潜力值、不作就不会差的板块。
但是！
奈不住，就要作啊！
好不容易做出点成绩，你稳扎稳打干呗；
不，就想扩容，好卖地！
想卖地没有错，你就慢慢卖、有节制的卖呗；
不，就想楞卖，开局就放大！
楞卖也没有错，你卖完有钱了，就搞点配套呗；
不，只出不进，主打分逼不花！
最终的结果是什么？
高扩张、高供应、高库存、高去化周期。
把一个个好好的板块，作的半死不活。把楼市的承压能力拉到极限，受不得半点周期波动。但凡市场有一点波动，立马半死不活、躺给你看。
对于这样的城市和这样的楼市，娃哥有个纯原创的评价：
它们就像，
席地而坐的大象。
说它们是大象，指的是体量大。
——经济体量大、人口体量大，但城市扩张的饼更大，市场供应量更大。
说它们席地而坐，指的是楼市像得了高血压。
——高扩张、高供应、高库存，让这些城市的楼市就像得了高血压，受不得一点周期波动，动不动就坐在地上。
在这样的城市里买房，最大的问题就是：
得打起十二分的精神，受不得一点失误。
但凡买错一步，就让你频频被背刺。
就好像软件新城。
针对这样的城市——
针对西安和郑州等等未来的楼市，具体该怎么应对？
受篇幅有限，我就不过多赘述。
本周日（12.8），大碗将在西安举办一场线下分享——
以刚刚考察完的西安和郑州楼市为例，重点讲讲面对二线省会城市的楼市、面对“席地而坐的大象”们，该如何应对？
具体怎么买，才不会被频频背刺？
纯一线数据、纯干货分享。
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