|庆盛片区未来城市综合实证示范区效果图向产学研居一体化进阶
庆盛的颠覆之路
| 项目创意板房实景
广州，又有一只独角兽上市！
上周（11月27日），小马智行正式在纳斯达克敲钟，成为全球“Robotaxi第一股”。
广州人对小马智行想必不陌生，在南沙经常能看见它的无人车在路上飞奔。
但很多人可能不知道，它在美国硅谷成立，南沙费了很大力气才把它拉过来，设立全球总部。
从2017年10月小马智行进行道路测试开始，南沙用了7年时间，把它培养成自动驾驶领域的超级独角兽，并送到美国上市。（来源：南方+）
是的，这场广州硬科技的突破与胜利，离不开南沙的支持。
小马智行还不是唯一，看似低调的南沙，正用科创发起一场大反攻。
火箭升空、大洋钻探、设立高校芯片实验室…南沙堪称“日更式”进步。
在广州，或许只有南沙能担起这份角色。
这里向海而生，是大湾区黄金内湾的顶点，是港澳融湾入海的“超级联系人”，其无论地理、政策、土地都是广州的天之骄子。
这决定了南沙有先行先试的优势，集中力量干大事，由此诞生了一个极为特别的先行区——庆盛。
世界顶级大学落地
6年翻天巨变
庆盛是南沙科创重要转折点，6年前的2018年，一份定位极高的规划，拉开了发展帷幕。
“粤港澳大湾区重要的科技创新节点、国际科创城、南沙新区北部组团中心”，高频出现的“科创”字眼，透露着庆盛的发展核心。（来源：广州市南沙区人民政府）
同时，南沙也为庆盛谋划了一条全国首创的发展思路——“南沙土地，香港经验”，融入香港经验和资源，联手搞科创。
图源：广州南沙发布
这些规划并不难理解，对香港来说，受制于产业结构和土地紧缺，科创和市场应用一直是瓶颈。
对广州来说，产业升级同样需要科技领域的突破，而南沙既有合适的科创土壤，也有深厚的香港合作基础。
于是，港澳成果+南沙转化+湾区应用，产业路径和应用市场，一下子变得清晰起来。
所以，庆盛与香港的合作飞快落地，借助香港力量，庆盛很快有了四大优势支撑：
第一重优势，是土地。
2018年起，庆盛开始第一波供地。
与其他板块不同，庆盛的地块有着明显的产业属性，定向要求人工智能与科技中心。
连商服用地，都附带“引进人工智能与互联科技相关产业”的条件。（来源：广州公共资源交易中心）
南沙还希望融入港企港资提质庆盛发展，当时有5宗地，约60%以上出让地块，明确要求“港资属性”。（数据来源：广州中原研究发展部）
新鸿基、港科大也是在那时陆续落户。
| 截图来源：广州公共资源交易中心
第二重优势，交通。
两地携手合作，关键在于交通。
同样在2018年，广深港高铁香港段贯通，庆盛站最快42分钟直达西九龙（时间参考：12306铁路官网）。
在实际出行上，庆盛比香港本土“更近”香港，这奠定两地紧密联系的根本。
如今，北上和南下，已经是双向奔赴。
第三重优势，政策。
2022年，《南沙方案》发布，庆盛成为南沙三大先行启动区之一，也成为全市第一个施行双边15%税减政策的地方。
从此，庆盛享有了横琴、前海同等的顶格政策优待。
第四重优势，港科大（广州），这是庆盛发展科创的最大王牌。
2022年，全球排名47位的顶级学府——港科大（广州）正式开学。
在它身上，有两个内地高校难以复制的突破。
第一，它是全世界第一家探索融合学科的大学，采用全新的“四大枢纽”和“十六大学域”搭建学术架构。
| 香港科技大学（广州）融合学科架构示意图
当前，几乎所有高校都是“学院”、“学科”体制，无形中制造了教育壁垒，局限了学生的视野和人才流动。
而港科大的“枢纽”+“学域”的架构，让不同学科交叉融合的同时，产学研不分家。
港科大“红鸟硕士班”是个显著的例子。
其采用项目制方式，围绕“未来医疗健康保健技术、可持续生活、智能工业化”3个重大课题，覆盖16个学域，让学生选择感兴趣的领域研究。【来源：港科大（广州）官微】
第二个突破是，注重学术与应用转化的结合，具备超强的产业孵化能力。
港科大建立了全面产业孵化体系，从学生课程、社会实践、实验室，到转化基地搭建等，鼓励师生创新创业。
比如芯片实验室，集齐了芯片设计、测量、测试、应用场景的全套仪器，更要求本科生毕业时就能做出一块芯片。【来源：港科大（广州）官微】
| 港科大芯片中央实验室课题组成员【图：港科大（广州）官微】
甚至，港科大直接做起LP(有限合伙人），进军私募股权领域，吸纳投资伙伴创立一支20亿港元的风险投资基金。【来源：港科大（广州）官微】
基金的投资对象是科大教职员、学生和校友创办的初创企业，以及使用科大授权技术开发产品的公司。
目的，就是孵化“下一个大疆”。
要知道，现在占据全球无人机80%市场份额的大疆，当时就是由港科大学生汪滔，拿着学校给的1.8万港币，开始创立的。（来源：《创业家》杂志）
高校做LP，更能为市场持续注入信心和血液，毕竟科创发展是一个长线工程，需要资本的支持。
而接下来，庆盛，无疑是港科大押下重注的地方。
早前，港科大已经与广州公共交通集团、深圳一清创新科技签署战略合作框架协议，将在自动驾驶技术领域合作。
| 港科大签约仪式
他们同样看好小马智行，现在，庆盛成了小马智行的路测场景，这里还有国家级自动驾驶测试区，给了港科大师生巨大的应用场景。
在港科大的加持下，庆盛集齐了四大优势，向产学研一体化平台持续迈进，孵化最具创造力的科创企业。
这显然与美国硅谷的发展，有着异曲同工之处。
以硅谷为坐标，是每一座科创新城的发展之路，但硅谷不是完美的。
它不是科学规划的产物，是随斯坦福大学孵化出企业，逐渐演变而来，留下了“土地难以兼容后续资源”的痛点，导致大量科创企业外迁。
硅谷很多经验不适合当下，但它指明了科技城该走的方向：光有产业不够，要形成完整配套链条，让人才留下来。
你看广汽总部搬到了番禺莲花湾，员工却更愿意在天河、万博买房，因为莲花湾配套尚未成熟。
|广汽总部
庆盛明显吸取了这些教训，它从一开始就瞄准EOD模式（Educational facilities Oriented Development），即以顶级高校为导向发展，实现产学研居一体化。
这需要以港科大为核心，在规划之初就做好通盘的产学研居一体化版图，实际落地环节，则率先引进产业，做好配套。
|风起庆盛
说起来简单，广州也有不少新城吹嘘自己就是这么做的，但细看控规与工地，就会发现只不过是“四不像”。
一方面工厂、写字楼、研发区彼此功能分离，缺乏与高校深入联动。
另一方面是住宅先行，到后期配套、产业的兑现变形，很多功能都是围绕住宅而展开，而不是产业。
为此，庆盛进行了两个颠覆，这是对硅谷的一次进化。
第一，从土地出让阶段就夯实产学研居一体化路线，新兴产业园区采用生产、研发、办公三合一模式。
2018年，庆盛最开始供地时，是清一色的产业、商业商服用地及高等院校用地，很清晰的以产业和配套先行的思路。
在土地出让条件上，就有产学研合一的导向，比如越秀地产拿下2022NGY-1地块，有这么一句话：
建设内容须包括产业研发楼、研发生产基地、加速器、孵化器、共享空间等，并引入符合广州市及南沙区产业准入标准的企业。
| 截图来源：广州公共资源交易中心
并且，越秀在拿地前一年（2021年）就已和港科大签订合作协议，要共同打造穗港协同的产学研基地。
|越秀和港科大签约仪式现场
而结果是显著的。
拿地两年后，也是今年，越秀把地块打造成了越秀iPARK粤港智谷，吸引了蘑菇物联、三七互娱、广汽能源等165家科创企业。
今年9月，港科大科创成果转移转化基地正式进驻越秀iPARK粤港智谷，学校储备的20个初创项目，正在这里上演产学研一体化。（数据来源：越秀iPARK粤港智谷官微）
而第二个颠覆，宅地限量供应，秉承产学研居一体化的通盘思路。
我们还对照过国内类似的科学城，北京中关村和上海张江，发现大家同样有着宅地限量和产学研居融合的思路。
但相比来说，庆盛更像是2.0进阶版本。
这里的宅地供应更少，居住用地仅占规划总用地约3.6%，而中关村和上海张江都超10%。
甚至，庆盛至今也只有两次涉宅地出让，一次在2021年，一次在2023年。
其次，庆盛卖地也不是单纯为了增收，而是想将产学研居一体化蓝图通盘兑现。
2023年5月出让的2023NJY-2地块，就属于南沙和香港两地政府联合谋划的“港式社区”的北部地块。
在官方说法中，港式社区有两个主要目标：推动港科大创新成果转换与营造港人熟悉的空间场所。
具体做法，是依托北部港科大和南部的庆盛TOD，导入香港资源，形成校区-园区-社区功能复合的活力地区。
所以，投射到2023NJY-2地块上，就能直观看到这种趋势。
其内部分为5个小地块，1、2号是M9新兴产业园用地，3、4号是R/B商住用地，5号是结合河涌规划的休憩用地。
在建设用地规划条件里，还要求地块设施一条空中连廊，连接港科大，地铁，产业园和社区。
建筑风格也要求和港科大统一，体现香港特色：
地块周边，还有各种高规格的港式配套：
采用香港学制的民心港人子弟学校（已开学）、新鸿基INC商业体（在建中）、国际医院、香港GIC用地（混合社区会堂、体育运动、社会福利、行政办事等功能的垂直邻里中心）。
很显然，这宗地块的定位和出让条件都很高，对开发商的资质和实力要求绝不低，实际上能达标的企业就没几家。
而最终，这宗地由越秀地产拿下，产学研居的最后一环“居”也到位了。
接下来，就是将“居”的场景补齐，让庆盛产学研居闭环真正成型。
狂奔一年半
庆盛筑起“高配版”科创之城
可能有很多人会认为，这里已经有产学研基础，又有政府支持和港科大背书，越秀地产只不过是建房子。
这是大大的误解，要做好产学研居中的“居”，必须跳脱“建房子”的思维。
如果采用常规住宅开发，先卖楼，再卖铺，由业主自行招租，任由底商业态野蛮生长，配套兑现周期长，居住氛围也参差不齐。
一个典型的例子：传统住宅区大量商铺都被租给了地产中介与快餐店，这样的“烟火气”并非科创人才所需的。
所以，越秀地产，走了一条全新的路子：让“居”与“产学研”相互契合，融合成一个大场景，并用1年半时间，狂奔式兑现。
| 庆盛实拍
具体怎么做呢？
首先，在规划设计上，社区不仅仅是居，而是把“居”的场景打造为“产学研居”一体化的纽带。
为此，越秀专门邀请香港设计师，如梁黄顾建筑设计事务所，做深化方案设计。
最终，得出一条结合港式步行天桥与纽约高线公园式的超级连廊。
| 示意图
这条超级连廊，将港科大、东涌地铁站、约1.17万方商业、N+聚所、新兴产业园、住宅区全部拉通。
各种配套拧成了一股线，为大学师生、科创人才、住户等提供了高效、便利的生活场景：
步行去地铁的时间更短，步行去学校不用等红绿灯，买一些生活用品下楼走几步就行了。
| N+聚所实景图
然后，就是颠覆“配套落地”与“配套运营”的时间线。
在卖楼前，提前运营各式功能空间，铺开浓烈的生活烟火气。
所以来到这里，你不会感到新城的空虚与乏味，反而感受到轻松、自由、满足的氛围。
今年5月开放的N+聚所，5层空间，每一层都有不同的打开方式，直接给你一个开放多元的生活平台。
| N+聚场场景分布示意
你可以在这里看香港和国外的展览，其中不少都是首展。
比如在8月展出的《THE TALE OF GBA，COCITY 共创湾城故事》，就是湾区首展，出自伦敦艺术学院校长ROB PEPPER。
也可以到N+Lounge薈馆，体验米其林星级大师刘满堂的出品，还可以到露天咖啡吧、酒吧打卡。
或者带上孩子到N+nergy能量公园，健身打球，体验运动快乐。
Suslab商业街也开放了，就在港科大对面。
其引入了Brook&breeze、Howbottle、i-Nomad等环保品牌货品以及Swan咖啡；东川新民坊也已经开业，做的是新潮商业，同步吸引港科大的年轻人。
甚至，连普通小区入住好几年，才有的社群运营，越秀地产也提前完成了搭建。
每个月、每一周来到庆盛，都有不同主题、不同类型的社群活动。
这里举办过腾讯AI创意设计大赛、光头仔的湾区艺术生活节，还有米其林甜品烘焙课堂、浪漫花艺手作、Zumba舞蹈训练营...
越秀地产打造的不是冰冷的空间，而是真实生动的生活场景！
|N+聚所丰富社群活动
有了这些丰满的根基，打造住宅区越秀·天悦云啟，才是真正的水到渠成。
这座住区也不是随意复制粘贴，它与港科大为邻，就需要创造低密度、高舒适的居住环境，贴合高知人才的需求。
因此，越秀·天悦云啟容积率仅为2.93，由17层小高层与26层景观高层错落搭配。
其与港科大对望，远眺沙湾水道，就连建筑风格都和港科大保持统一，人文宜居氛围浓厚。
| 项目望港科大（广州）实景图
产品上，包括建面约89㎡、129㎡、169㎡三种户型，几乎全朝南，采用新规设计，空间使用率约100%。
| 项目实景图
超大面宽客厅，约2.05~2.4米进深阳台，创新N+1空间，每天都与阳光清风不期而遇，更能打开生活的无限想象。
这样的居住环境，有没有吸引力？
我们踩盘时发现，很多港科大教授师生、科创企业高管员工等等，几乎是到访即下定。
有同事开玩笑说，越秀·天悦云啟还没交楼，就已是广州平均学历最高的小区。
相同的圈子是会不断凝聚的，我们也发现项目在高知圈内有着很好的口碑，因而造就了“不开渠热销”的神话：
项目首开1~4栋，在4个月内去化已经超90%。
|项目实景图
更难得的是，有如此高能的发展模式，却也给普通人留下了非常友好的门槛。
目前，越秀·天悦云啟全新加推瞰滨江与校园景观高层，以及最后17席2梯3-4户“绝版”小高层，最低首付仅约27万起。
要知道，这个价格放在广州其他地方，只能买到远郊区，缺乏资产属性，甚至配套都乏善可陈的房子。
但在这里，你却能拥抱全球科创前沿，更能与港科大师生、一流科技人才为邻。
这代表的，不仅是一份优质资产，更是一个接触科创圈层，接轨广州最前端科技的机会。
这种机会，是其他地方找不到的，如果你打算在广州买房，越秀·天悦云啟，一定是一个不容错过的项目。
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