阿帕次~阿帕次～
上午10:00，番禺洛浦街新光快速东侧BA0104082地块竞拍正式开锣，吸引了绿城、龙湖共两家房企参拍。
经历了2轮竞价，最终由南通亚纶，也就是龙湖抱得了靓地归。
地块成交总价123,547万，折合楼面价14691元/平。
火药味虽然不浓，双方主打一个peace and love，但还是有标志性意义在。
竞拍房企，不是看官们看腻了的央国企们，而是“新鲜血液”绿城和龙湖，说明开发商信心也慢慢起来了。
这次拿地的龙湖，向来被视为“民企之光”。上一次拿地，还是在是去年，也是在番禺，地价2.4万/平的迎宾路地块，现在的龙湖御湖境。
由此，新光地块，也成为了广州今年第一宗由民企拿下的地块。
值得一提的是，稍后开拍的海珠客运站地块，绿城也有意向参与，如果拿了，或许会和8月由中交联合体拿下的三滘立交地块“联动”。
具体的，关注@拆神，后续会有详细报道。
拆神
聊旧改和楼市
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实际上，新光这块地，从出现在推介名单中时，我们就有过多次介绍了。
原因无他，综合素质在线。
这次能引来房企争抢，也是这个原因。
具体来看：
1）区位能打。
广州城市新中轴线南延段上，站位足够核心，汇聚城市核心资源。
2）稀缺性强。
地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性。
3）景观优秀。
既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。
4）双地铁环绕。
附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。
5）地价优势。
地块起拍楼面价仅1.4万/平，番禺显然是给足了诚意。
不说豪宅，板块次一点的二手，都要卖3.7万/平，相当于两倍+地价；
对岸大石，去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块（御湖境），保利新光西（滨江和著），地价都窜到了2字头，均价4字头，3字头。
对地块来说，有充足的的房地价差，利润空间相对可观。
6）学位有预期。
在之前的文章里，我们已经透露过，地块1.5km处的沙滘中学，有希望纳入仲元管理，补齐短板。
流程还在走，但基本上，已经定了。
对很多番禺本地人来说，仲元是白月光般的存在，省一级名校，建校至今90年+，妥妥的番禺区龙头。
虽然这几年因为生源流失，名气大不如前，但底子还在。
对很多番禺学子来说，仲元依旧是可望而不可及的存在，录取门槛不低，这也是筛选生源的关键环节。
2024年，广东仲元中学名额分配录取最高718分，最低662分。
从网传番禺初中的“仲元率”统计来看，沙滘中学上线比例仅为4%，今年只有10名学生能挤进仲元。
但如果能纳入仲元管理，那就不一定了。
办学水平和教育质量上，都能得到质的提升，招生名额上，不排除会有一定倾斜。
当然，具体的招生政策，还要等官宣。
千万不要低估了名校的影响力。
类似的地段和配套，有好学位和没好学位，到了销售环节，可能就是小几千块一平的价差，将来进入二手市场，有名校傍身，业主心态也会更稳，更卖得起价。
如果能敲定下来，利好的，也不只是新光东地块，还有周边的村民和小区，包括珊瑚湾畔、海怡半岛等。
再聊聊定位方向。
整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。
不过，几乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那种。
岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。
其中最典型的代表，是星河湾半岛。
今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。
板块调性，无疑是再次被拔高了。
｜地块周边实拍，拆神摄
但有一个问题，也更突出了：
对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。
想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。
新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：
1）打破板块单一的产品供应体系；
2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；
3）带来岛内首个的新规后产品。
阳台占比20%，虽然不是超新规，但也比周边其他新房要高了。
从板块调性和地块自身素质来研判，这块地，有两个方向：
一是做刚改，面积段方面，可以做105平以上，不辜负地段、景观，以及2.5的容积率。
纯粹的改善不行，城市界面摆在这里，虽然有沙溪旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。
二是做刚需，主做小户型，比如79+93+103，低总价，快进快出思路。
2字头售价，有学校+双地铁，吸引力还是有的。
不过也面临两个问题，一是地铁，距离不算近，步行挺费劲，二是竞争对手多，比如对岸的滨江和著，总价段会有重合，不卷不行。
项目未来的客群，也是比较明确的。
除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；
另外就是周边商圈小老板了，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。
地块体量，大约8.4万方，比迎宾路略小，搭配1.4万/平的楼面价，资金占用也就12亿+，风险可控的；
现状也已经拆平围蔽了，对于开发商来说，这也是一张安全牌，拿地就能开工。
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