这是闵行垫底的板块，未来注定无法翻身？
这就是我们今天的故事主角——鲁汇：
鲁汇镇在2000年与杜行镇、陈行镇一起被撤销合并为了浦江镇。
从上海城市化发展的历程来看，鲁汇根本没有吃到什么红利，被边缘化了。
上海的城市化遵循着这样的逻辑：
市区—城市副中心—五大新城，或者是工业卫星城、特殊功能区的模式。
可惜鲁汇一个都没有沾上，非常吃亏。
鲁汇处在闵行、浦东、奉贤三区交界的地带，几乎成了三不管，哪一位大哥都不愿意带。
闵行的城市副中心在虹桥、莘庄，工业卫星城在老闵行，重要功能区在大零号湾，都远离鲁汇。
大零号湾与鲁汇隔了一条江，没有轨交通联，带来了很大的割裂。
开车过去要绕很大一圈，行程要半个小时：
浦东的CAZ在世博-前滩，城市副中心在花木、张江和金桥，也远离鲁汇。
鲁汇与奉贤接壤，但距离奉贤新城也很远，受不到辐射，都讨不到好处。
鲁汇在闵行区中垫底，在浦江镇的发展中也是垫底，一直在被边缘化。
上海城市化在向南推进的过程中，走到浦锦就结束了，没有触及到鲁汇。
本世纪初上海一城九镇的规划和世博大动迁为浦江地区带来了两波较大的城市化机遇。
可惜这个天大的利好都被前面的陈行、杜行两镇截胡了，鲁汇没收到什么好处。
一城九镇规划出炉时，刚刚成立的浦江镇被按照意大利风情新市镇的高标准来建设。
陈行、杜行地区成为幸运儿，率先承接了这个利好。
陈行修建了很多高品质的意式住宅，成功吸引了一波改善客群的入住。
像浦江坤庭、浦江熙城、一品漫城、华侨城系列都是比较高端的住宅小区。
反观鲁汇还是闵大荒，基本没有从一城九镇的规划中捞到多少好处，城建没有被带起来。
紧接着就是上海迎来了举办世博盛会的机遇。
为了筹备这场盛会，上海再次选中陈行和杜行，在这里建设了大规模的动迁房。
受益于一城九镇规划和世博动迁，陈行和杜行率先进行了城市化，各方面发展比较完备。
2009年地铁8号线就通到了陈杜两镇，止步于郊野公园就是不到鲁汇。
8号线将前滩和市区的购买力源源不断地输送过来。
而鲁汇却只能默默地看着这一切，心中充满了落寞与无奈。
随着城市配套建设的日益完善，陈行和杜行的发展已经非常成熟，2015年顺利析出浦锦街道。
而鲁汇成了闵行被遗忘在角落的孩子，发展比较滞后。
直到2018年浦江线轨交才通到鲁汇，然后2019年开业了万达广场，最后一个迎来城市化。
这时候的鲁汇才逐渐走入人们的视野，开始被大家关注起来。
鲁汇本身是郊区，被排除在了闵行主城区之外。
郊区一般都有一个发展中心，郊区的核心区聚集了全区最好的资源。
但是鲁汇远离郊区发展中心，无奈成为了一个战略留白（放弃）的板块。
像奉贤、临港新片区、浦东郊区这些发展地带都没有照顾到鲁汇。
比如奉贤只搞奉贤新城，只要出了九宫格，其它的区域都不会投入过多的资源。
为了照顾奉贤新城的发展，15号线延伸先于奉贤线落地，鲁汇的轨交建设总是慢半拍。
鲁汇与奉贤新城隔了一个金汇，来自奉贤新城的辐射被阻断了，沾不到郊区核心的光。
眼看着奉贤指望不上，鲁汇只能默默地加入“浦江-周浦-康桥-航头城镇圈”联盟。
在这个郊区圈子里以后周浦会是发展的核心，鲁汇远离核心区又很吃亏。
张江南扩后，以后的发展重点会放在周浦东——这是打造CBD的地方。
周浦成为核心后，航头、鲁汇都会被边缘化。
连航头（鹤沙航城）都已经拿来放动迁房了。
鲁汇也只不过是普通的动迁房聚集地，未来更加扑朔迷离了。
隔了一个航头，周浦东CBD就辐射不到鲁汇了。
我们注意到，鲁汇大治河以南的区域划入了临港自贸新片区。
临港大到873平方公里，主要的发展核心在滴水湖周边，同样辐射不到鲁汇：
大治河以南的鲁汇是彻头彻尾的农村，将其划入可能就是为了临港版图画线的好看。
所以处在三区交界的鲁汇很尴尬，没有一个愿意在这块边角料倾注资源。
现在上海在搞“一江一河”的规划，其中黄浦江是上海的母亲河，有城区也有郊区。
鲁汇占据了很长的一段滨江岸线，可惜鲁汇滨江不在黄浦江核心区，开发还远远未轮到。
黄浦江这么长，也是只有核心的区域才最先受到发展，并能发展起来。
从外滩到陆家嘴，从前滩到徐汇滨江，再拓展到北外滩、东外滩，这些都是黄浦江核心地段。
鲁汇滨江、浦锦滨江、吴泾滨江都远离核心，开发也就非常滞后，这些都是战略留白区域。
鲁汇有动迁房也有新房和次新房供应。
其中动迁房成交均价在3万元/m²，新盘招商中旅·揽阅、大华星曜在售单价4.3万元/m²；
次新房旭辉江山都会、新城千禧公园、建发浦上湾挂牌在5万元/m²左右。
以旭辉江山都会上月4.15万元/m²的成交价来看，鲁汇的新房已经成了“负倒挂”。
基本上花个400万能在鲁汇买个次新小三房。
对于单价4万级别的鲁汇，该如何看待呢？其到底拥有怎样的市场定位呢？
如果本身就想买在南闵行且预算400多万，心里抗拒不想去奉贤，那么只能买在鲁汇。
前面我们提到鲁汇是跟浦东混的，对比浦江-周浦-康桥-航头一圈，鲁汇的新房是最低的。
隔壁航头的新房卖4.8万元/m²，周康新房在5.6万元/m²，浦江北部新房定价在6.8万元/m²。
这个区域的新房市场需要一个4万级别的板块，这可能就是鲁汇市场得以存在的理由吧。
闵行也深知鲁汇天然适合开发房地产，以弥补区域400万的刚需预算。
所以一味地在此建造房子而没搞产业开发，本地人也很无奈。
对比发现，鲁汇的通勤距离和上海五大新城差不多。
从鲁汇坐地铁到市区的时间与五大新城的嘉定、青浦几乎一样：
不过花400多万买在鲁汇，从自住体验和保值的角度来说肯定不如五大新城。
鲁汇是普通郊区，而五大新城是郊区综合性节点城市。
能级不一样，未来发展潜力也不一样。
五大新城的配套是全区最好和最齐全的，享受的生活品质跟郊区一般小镇是不同的。
鲁汇只有一个万达好商业，出了居住社区就是荒野；
教育资源也很一般，鲁汇的学校没有进入闵行前三梯队的。
好在鲁汇所在的大浦江镇医疗资源还算不错，有仁济南院、眼耳鼻喉科医院两个三甲，在闵大荒很难得。
不过以综合评分来算，鲁汇与五大新城差距大。
鲁汇以动迁社区为主，商品房开发很少，决定了居住人口与五大新城又有较大的差异。
动迁社区的老龄化人口比较多，而五大新城以年轻人居多，区域活力不一样。
不过与纯粹的动迁社区鹤沙航城相比，好在鲁汇还有商品房开发，人口综合素质有提升的机会。
鲁汇是一个400万级别的睡城，而上海像这样的睡城有很多，完全分流了鲁汇。
比如青浦新城的新房和鲁汇差不多，都是400万级别。
上海还有很多总价在400万的动迁房，都能分流鲁汇的新房市场。
比如花370万可买到君莲双柏路地铁口的爱庐世纪新苑，比住在鲁汇更加方便。
况且鲁汇的新房要等到2026年才交房。
相较于二手房的即买即住，无疑增添了几分交付的不确定风险。
不和远地方的板块比，邻近的下游金汇都能分流到鲁汇。
在金汇能以更高的性价比买到动迁房和次新房，在一定程度上削弱了鲁汇的吸引力。
比如金汇的金碧汇虹苑动迁房成交价才1.7-2.1万元/m²，非常便宜；
2017年的次新房朗诗未来街区成交价才2.6-2.8万元/m²，天和尚上海更是只有2万元/m²。
与鲁汇相比，金汇除了远点、没有地铁外，商业配套和居住环境没有拉开差距。
鲁汇有万达，金汇有龙湖天街，不相上下。
像鲁汇这样一个定位低下的板块，产品被无限分流，是不是后期的房价很难涨起来呢？
当然鲁汇也并不是哪里都不好。
相较于上游的世博家园动迁房，鲁汇的动迁房带电梯、房龄新、性价比高，竞争优势还是有一些的。
上游的世博家园、景舒苑、滨浦新苑动迁房建于2005年之后，成交价格在4.3-4.8万元/m²。
这些动迁房房龄慢慢走高了，而且都是步梯房，被鲁汇新时代的动迁产品取代了。
鲁汇的永康城、瑞和城动迁大居集中修建于2015年前后，房龄非常新，还带电梯。
而且成交价才2.3-2.9万元/m²，性价比非常高。
浦江线轨交沿线的浦江馨都、水语人家等小区成交价在2.9-3.6万元/m²，性价比也都很高。
永康城、瑞和城崭新的城市界面
鲁汇动迁房跟上游产品很好地打了一个品质差和价格差。
这大概是鲁汇动迁房最大的卖点吧。
综合来看，鲁汇是闵行发展的边角料板块，投入的资源不多，最后一个才迎来城市化。
鲁汇远离每一个区域的发展中心，尽管周边有大零号湾、临港新片区的规划，但辐射不到，靠这些还是很难实现翻身。
虽然其地理位置与通勤优势不亚于五大新城，但综合配套与潜力远不如五大新城，400万买在这在一定程度上也可能是错配。
但如果是在南闵行或前滩上班的，本身就预算这么多，不想去奉贤和浦东远郊，那么鲁汇商品房是最好的选择。
而对于两三百万预算的客户来说，想要一个电梯次新房+地铁+成熟的生活配套，鲁汇高性价比的动迁房也是很好的选择。
你会把家安在鲁汇吗？
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