打开网易新闻 查看精彩图片

经过这些天的实地考察,我们走遍了西安大大小小几十个楼盘。

终于!我们摸清了西安的脉络。

今天,

这篇文章就拎出几大重点,讲讲西安市场的基本面,说几句大实话。


打开网易新闻 查看精彩图片

市场飞速发展的西安,当下有着怎样的特点?

我大致将其分为四大类。

一、供应量大管饱。

新房市场,西安的去化周期高达38个月。

二手房市场,西安挂牌量近20万套,去化周期长达24个月。

西安的天量供应,我们在上一篇已经分析过,不再赘述。

二、混乱的学区。

首先,西安的学区资源已经遍地开花。

自西安提出“名校+”办学至今,全市共组建“名校+”教育联合体1052个,覆盖21个区县开发区。

几乎可以说,

每个新房项目,人手一个名校学区。

混乱由此开始。

众所周知,名校可以遍地化,但师资资源绝不可能均衡化。

在西安,“名校+”也有个三六九等——

  • 分校

由教育集团办学,学校由集团统筹管理。

说白了,就是名校的亲儿子。

  • 托管

政府委托给名校板块,可实现教学全面管理,或者以名校校长管理多家校区。

属于干儿子的队列。

  • 挂牌

这就是比较水了。

无非就是可以借用名校的品牌输出,顶多再向名校借一部分师资力量,或者办几次教学交流会。

名校扎堆,谁才是真名校?

放心,这一点新房的销售绝不会告诉你。

他们会说:离我们最近的是铁一中、这一块的学区是陕师大……

但是,他们不会主动透露学校还没有出过成绩。

他们会说:今年的全区第一就在铁一中

但是,他们不会主动透露第一是从河南掐尖过来的。

他们会说:这块新规划的学校用地会由高新一小筹办。

但是,他们不会主动透露挂牌名校也有被摘牌的先例。

初来乍到,想在西安买个好学区,好难。

三、慢行的配套。

娃哥在车上说过的一句话让我印象相当深刻。

他说,

西安呐,确实硬气,坚持一张蓝图绘到底。

但西安也确实慢!这张蓝图几年前是这个吊样,现在还特么是这个吊样。

比如,

高新CID的未来之瞳。18年开始规划,挖了好些年,499米的超高层还在挖地基。

比如,

西安地铁的建设。十五号线,建了四五年,总算要开通运营了。

再比如,

西安的商业建设。CEC创想中心、航天壹街区、软新苏宁广场、星旋广场、环球贸易中心……工程进度一个比一个慢。

打开网易新闻 查看精彩图片

这就是西安新区的常态——

3年前来西安,这些新区就处于“无人问津”的状态。

车,爱咋停咋停,主打一个肆意妄为;

绿化带的灌木,爱咋长咋长,主打一个野蛮生长;

市政道路上的塑料袋,爱咋飞咋飞,主打一个随风飘扬。

3年后,西安的新区大多还是如此。

四、扁平化的房价。

来西安买房,你很难以“价格论地段”。

港务区内部,

秦汉大道以北,143㎡户型卖250万左右,单价1.75万/㎡上下。往核心了走,奥体、政经的价格也大差不多。

再到浐灞,

同样143的户型,价格又和奥体政经差不多,单价仍在1.7-1.9万/㎡的区间。

再到三环内,大明宫还是这个价!

三环内外,主城和外溢,单价最多差个1000元/㎡。

基本就是没差。

高新区也一个样。

高新CID,以地段、配套价值排序,瞳北、瞳西在前,潼南次之。

但是,三个板块之间的价格仍没区别!

你花个500万,能在瞳西买个180㎡,也能在瞳北买个190㎡,甚至你还能去软东买个差不多大小的改善新房。

甚至,你在软西还能找到单价不到2万的房子!

手持200万,你几乎能看遍西安的所有楼盘。

打开网易新闻 查看精彩图片

将以上四个特点拼凑在一切,你就会发现,西安的各个楼盘都在相互背刺——

只要港务区鼓吹:我们有铁一中,我们是主城外最强学区。

浐灞就会立马反击:铁一中学位连全运村都得排队,你们这些新房肯定上不了。

只要高新CID鼓吹:我们是未来新中心,西安房价大旗以后就得我们扛。

软东立马跳脚:CID新房越卖越便宜,只有我们软东安全垫厚,防御性强。

迷茫!

初次看完西安的市场,你一定会感到特别迷茫。

打开网易新闻 查看精彩图片

看完西安的基本面,似乎只要以此为标准,就能在西安买好房。

那么,我们姑且来试一试。

买供应量小的地方。

问题出现了——

经统计,我就发现西安压根没有供应小这个说法。

你看港务,目前在售楼盘有小二十个;

你看丝路软件城、高新CID、浐灞,这些区域的在售楼盘都不少。

当下,在售楼盘较少的大概就是曲江、大明宫。

而大明宫,前些年来三代宅可没少卖,区域内二手供应也不算少。

再比如,经开区高铁新城,别看现在在售的少,但高铁新城乌央乌央全是地,未来的供应更不会少。

所以,

想要在西安找个供应少的地儿,真不容易。

打开网易新闻 查看精彩图片

买学区确定性强的地方。

学区怎么选?

  • 选名校直管;

  • 选有历史成绩,且升学率高的。

经过我的手动统计,西安五大名校相关的“名校+”初中及其升学率大致如下。

打开网易新闻 查看精彩图片

对于,部分学区价值高地,我们一个一个来分析。

碑林区,基本都是二手房,不乏10年20年房龄的老小区。曲江的新房也不多;浐灞的铁一滨河属于民办性质;港务奥体铁一中处于僧多粥少的状态,隔壁全运村业主都在等学位。西咸新区又实在是过于远了;

简单做一下排除法,你会发现能选的学区并不多。

要么就是港务区挑一挑,往奥体莽一把。

要么就是高新软东的高新四中,或者瞳北的高新十一初。

买在配套成熟的地方。

如果说要买在生活配套成熟的区域,那么必不可能是新区了。只能是高新一二期、曲江、大明宫、城南等地。

要说产业配套成熟的区域,那么还能再加一个软西。

据统计,软西聚集软件企业超过4300家,落户世界500强41家。其中,包含了华为西安研究所、大华西安研发中心、华勤丝路总部、海康威视、西安半导体产业园、新加坡普洛斯……

打开网易新闻 查看精彩图片

最后,

买在有价格梯度的地方。

如何判断一个地段的价格?买房人们最粗暴的办法就是看价格。

然而,大明宫、港务、浐灞几个区域组团内卷,价格不分上下,你永远不知道是三环内的地段不值钱了,还是港务浐灞价格过高了。

能拉开价格梯度的只有两种选择——

高新和曲江。

高新和曲江又有两个不同的逻辑。

一、改善逻辑。

首先,软件新城(软东和软西),以及高新三期CID。

三者怎么选?

软西产业强,学区强,有高薪高学历人群作为购买力支撑,有发展潜力。

软东配套更成熟,以高新一二期外溢以及本地改善为主。

两者相较,软西优先,软东次之。

高新三期CID虽然规划很宏伟,但是饼之大,买房人暂时还吃不下。

其次,曲江。

比如,曲江CCBD的金茂府、QCIC的星河湾。

但是曲江的盘总价已经攀升到六七百万往上走,在西安已触及豪宅门槛。

二、豪宅逻辑。

高新一二期和曲江,有产业,有配套,有顶级的购买力……绝对是西安毋庸置疑的价值高地。

然而,

高新一二期并无新房可言,板块内有价值的二手房也不多,突出代表就是丹轩梓园和中大国际。

两盘总价千万起步。

曲江,更离谱。

以曲江池为核心的别墅区,动辄三四千万。

曲江的新房寥寥无几,大唐不夜城隔壁的泰发祥·檀府门槛也到了1500万左右。

那么,把格局放大一些——

当下,高新曲江这些大平层豪宅的单价大约在在5-7万/㎡,总价千万起步。

放眼全国各大城市,这个总价这个预算都能横着走。

以这个价位买入,想要保持投资收益率,该对这些豪宅抱有多少预期?

至少也是8万/㎡起。

试想一下,

西安的市场如果能到8万/㎡,那么深圳呢?

打开网易新闻 查看精彩图片

投资和自住最为割裂的西安。

看遍西安,我觉得西安多多少少有些“保护主义”。

因为,

西安的房地产市场对本地人自住实在太友好了,而对投资买房人确实上了不少强度。

对本地自住的刚需和改善而言,他们可以挑遍整个西安。

大明宫、港务、浐灞房价扁平化。

想要学区,你就去港务;想要公园,想要个好环境,你就去浐灞;想要成熟配套,想要三环内,你就去大明宫。

高新区内部软件新城和CID的房价差距也不大。

想要产业,你就去软西;想要配套,离中心更近,你就去软东;想要规划,想要未来,想看未来之瞳,你就去CID。

同时,西安的房子还足够卷。

但凡是西安的楼盘,都要卷成“五边形战士”。

卷得房率,一定要达到100%;卷大门大堂,一定要大气,要给业主归家仪式感;卷园林,水系、珍贵的绿植、架空层功能区等等全部安排上;卷会所,卷泳池,这些都成了西安的标配。

光从产品上讲,西安人想买到差的产品真不容易。

对西安的超级改善而言,西安最核心的区域,最好的产品,他们有的挑。

二手房,如曲江池畔的别墅;

新房,如大唐不夜城旁的檀府,可坐看大雁塔和南山;预算稍低一些,还有金茂璞逸曲江、曲江星河湾。

但是,

要投资西安,寻找到确定性,难!

经过前文对于房价、配套、学区等等的一系列分析,我们最终把可投资的预期锚定在了两个板块——

软件新城。

事实上,投资软件新城仍然不容易。

目前的供应,软件新城就是10余个在售盘。将来,这里未来还有大量的土地供应。

打开网易新闻 查看精彩图片

软件新城城市界面

那么在软件新城的板块上,再加几个条件呢?

比如,

要能上高新四中;要临近地铁口;要商业配套……

曲江。

但曲江核心供应也不多,一期就一个檀府和一个唐阅府,再接来下就是曲江二期的几块供地。

综合起来,西安可选的盘就那么零星几个。

最后,再回到今天的主题:西安新房该怎么买?

正如我的标题所说,若论投资的话,西安9成的楼盘都很难让人下手。

再大胆一点讲,

西安9成5的楼盘,或许都不值得投资!

最后提醒!

本周日(12月8日)下午,经历连续两周实地调研的大碗,将在西安举办一场线下分享——

2025年,宏观市场怎么看,西安和郑州楼市怎么走?

要来现场的,扫描下方二维码,填写报名信息,大碗咨询师将第一时间与您链接!

置业逻辑:

环京:|||

武汉:城市分析

长三角:

大湾区:

沈阳:||

大连:||

其他城市: