上面这波让利，实在太凶猛了。
据官方最新公布的数据，12月1日至5日，住房交易税收新政执行5天，有36.4万户购房家庭申报享受了政策优惠，累计减免契税84亿，户均省2.3万。
知道契税减免这招管用，但是没想到短短5天时间，数字就那么庞大。
看最近深圳不动产登记中心，不少地方都预约满了，真是应了教员的那一句话：“星星之火可以燎原”。嘴上说着不买房，身体都挺诚实啊。
01
对于近期深圳楼市，也有人表示看不懂市场，有点云里雾里。
昨天就有个读者问：“深圳二手房挂牌量这么大，还放开限售，决策层到底是怎么想的，难道不怕价格再砸下来吗？”
类似的问题之前其实已经讲过了，取消限售的最大目的，是增强二手房流动性，交易起来了，信心也就有了。
尤其是次新楼盘，最近两个月得到了非常可观的释放。
参考深圳中原最新披露的一组数据
11月份，楼龄10年以内的二手住宅成交最活跃，占比26%。
其中，60-90平面积段成交占比最大，达37%；其次是90-144平这个面积段，成交占比27%。
具体到户型，成交占比最大的是3房，达36%；4房及以上户型成交占了29%，排名第二。
再参考深房中协统计的数据
上个月，以刚改和改善为核心的区域都有不错的行情，其中南山和宝安的成交占比上升最明显。
科技园的润玺一二期，华侨城的深铁懿府，宝中的海纳公馆……深圳楼市解除限售后，基本每个热门板块都有其成交活跃的2年内次新改善盘。
目前深圳挂牌量6.9万套，看着好像蛮吓人的，但与此同时，它的成交量也在回升，近两个月以来基本每周录得量保持2000套以上，说明购房需求还是很多。
这两年，深圳宅地土拍肉眼可见的减少，随着优质新房供应告急，在政策的强刺激下，有实际需求的购买力，后续必然会更多的涌入二手房市场。
02
深圳楼市，现在卖房市场最吃亏的，是没有现金流的人。
但凡手上资金充裕点的，如果不是为了卖房置换，大部分都不会选择在当下这个呈现出强烈曙光的节点恐慌出逃。
像前海润峯府，一套A栋高层的110平三房，最近成交价1290万，单价11.7万。看了下目前该小区挂盘的同面积户型，几套中楼层，报价在1350万-1400万以上，中低楼层也要1250万。
从当前一线市场情况来看，那些心理价位较高的业主，大多是自身有点实力的，要么就是对深圳楼市的前景比较看好，卖房开始变得佛系起来了。
另外，我还发现近期市场有一个现象越来越显著，就是那些上了年纪的大户型，即便位于不错的位置，在这波行情中，大家对其接受度也很低。
核心原因在于，这类大户型通常是低单价、高总价，明明是改善价格，却没有具备一定的改善基础，品质＋学区资源都相对弱。
未来的房地产市场，一定是以改善型需求为主导的市场。
但老社区并不会因为户型大的原因就变得越来越受欢迎，反而随着时间的推移，其流动性会逐渐减弱。
特别是那些2000年以前的老塔楼社区，户型越大，未来销售难度越高。如果手上持有这类产品，一旦有机会的话，就要想办法置换升级。
只有符合主流趋势的改善楼盘，才能享受到未来改善市场带来的红利。
03
深圳楼市的买房逻辑，已经发生了很大的变化。
以前，我们买房总说：先解决有没有，再解决好不好。
这句话的建立基础是，不管你买在哪里，都会有不错的涨幅，到第二套再置换个好点的，然后逐渐走向人生巅峰。
而如今，这种操作难度变得越来越大。
因为像过去那样雨露均沾的行情已经结束了。
随着保障性住房越来越完善，纯刚需们有了更多的选择，而外来的年轻购买力，很多在老家的物质条件都不差，到了深圳买房，对居住品质也会有一定的要求。
未来在刚需市场，房子太老或太远，竞争力相对来说都会比较弱。
如果第一套房的流通性受阻，后面置换就会很头疼。
所以当下买房，如果想将来置换的时候掌握更多主动权，就不能单纯解决有没有，还要综合考虑房子的流通与增值属性。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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