南京商业地产周报
（12.02-12.08）
本期目录
行业观点
杨劲：楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎
南京大事
春节申遗喜成功，秦淮灯会出力了
南京首单产业园区REITs正式上市
《南京市低空飞行服务保障办法》出台
南京入选5G应用重点城市
智慧企业建设，南京多个案例入选
项目动态
微创软件华东区域总部项目入驻南京
南京首个零碳园区完工
南京雨花万象天地官宣月底开业
商会一周
新城市广场19周年庆启动
老城南一幅娱乐康体用地成功出让
宝石花物业荣登“2024中国物业品牌影响力百强企业”及专项榜单
戴德梁行助力华泰南京建邺REIT成功发行
东郊小镇邻里节成功举办
做客“一见”
一见会客厅接访动态
1
行业观点
杨劲：楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎
地产行业仍深刻调整，市场形势不容乐观。
从商办物业运营情况来看，受到整个宏观经济和行业变化影响，商办市场复苏不及预期：办公楼需求疲软叠加大量延迟开业的项目入市导致租金和出租率双双承压。商业写字楼市场在2023年净吸纳量为277万平方米，仅为2020至2022年均值的63%。
2024年一季度，上海商办写字楼净吸纳量仅为2.5万平方米，环比下降84.8%，空置率进一步抬升至20.9%；北京商办写字楼市场表现出一定的复杂性，写字楼净吸纳量为7.3万平方米，环比有所增长，但全市空置率达到18.3%，平均租金下降8.4%，多数项目的议价空间较大。
未来三年，全国20个重点城市的甲级办公楼市场预计还将新增供应超2,000万平方米，市场将持续承压。2024年一季度，全国一二线城市优质购物中心平均空置率10.3%，环比回落0.2个百分点；酒店行业恢复势头整体不及2023年同期水平，在入住率和每间可售房收入（RevPAR）尚未恢复至疫情前水平。
地产行业仍是支柱行业，楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。
世界上较大的经济主体没有一个可以在地产行业下行或不稳定的情况下能够繁荣和发展。
从政策层面看，刺激和托底政策频出。习近平总书记指出房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位。
相关部门和各地政府相继出台政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展，化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。政策支持从“保交房”发展到支持房企融资、优化限购限贷、降首付、降利率、降税费、推进新型城镇化和城市更新等全方位的措施。
从过往的政策影响效力来看，尽管市场因为惯性，目前修复节奏较慢，但有充分理由看好后市的发展，迎来行业更为稳定、健康的发展态势。从区域经济层面看，楼宇经济成为推动城市经济发展的重要引擎。
近年来，我国相继涌现出了一批百亿楼宇，这些百亿楼宇单体价值巨大，在税收贡献、就业创造、产业调整等方面发挥着举足轻重的作用，体现了卓越的商业价值和市场地位。
行业创新动作频频，科技金融推动变革。
面对如此的行业重压，企业只有把握和顺应时代潮流，才能在行业中长期生存和发展。具体表现在：
一是适应市场需求变化，跨界融合。居民消费需求呈现出差异化、多元化特征，更加注重消费体验和消费氛围，在此背景下，将文化、历史、艺术、绿色等理念与实体商业相融合，成为商业地产开发运营商为商业项目注入灵魂和生命力的重要手段。
商业中服务的自动化、移动化、个性化和空间的体验化、情感化、互动性特征越来越显著。万达广场、凯德广场等综合体项目集购物、餐饮、娱乐、办公于一体，满足了消费者的一站式需求。上海的M50创意园、北京的798艺术区成为了文化创意产业与房地产结合的典范。
无边界办公模式强调在写字楼中融入多种业态，比如餐饮、零售、休闲娱乐等，以满足不同人群的需求，增强办公楼的吸引力。这种多业态运营可以增加私域流量，即在特定区域内形成稳定的用户群体，从而提高整体的商业价值。
二是数字化转型、科技赋能。数字科技（AI、VR/AR、云计算、大数据、区块链等）与在管项目深度融合，依托云服务、智慧能耗管控等一系列智慧化升级带来管理效益提升，推动行业产品、服务、经营管理多维度变革。
贝壳等企业利用现有的数据资源和渠道，推动商办行业向数字化发展。新科技的应用，如SaaS系统联动线下硬件，打造智慧楼宇，也在提升管理的效率和企业用户的办公体验。万科物业更名为“万物云”，并发布了城市服务子品牌“万物云城”，其三大模块Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）涵盖了社区空间、商企空间及城市空间的服务，提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务。
三是资产证券化的吸引力和需求显著加强。2023年我国发行资产证券化各类产品1.85万亿元，年末存量规模约为4.35万亿元，出台了支持保险资管公司参与资产证券化业务、降低资产支持证券（ABS）对于商业银行的资本占用等政策。而商业地产证券化和REITs模式是资产证券化在商办物业领域的应用，它们被视为平衡风险与降杠杆的金融创新工具。
从香港和新加坡已发行的REITs来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。从盈利模式来看，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入主要来源于租金和物业费，现金流稳定，与REITs一脉相传。2024年3月以来首批消费类基础设施REITs已经实现上市,写字楼、酒店式公寓等资产证券化产品未来可期。
（作者：杨劲为中信和业党委书记、董事长 来源：2024观点商办暨资管大会）
2
南京大事
01
春节申遗喜成功，秦淮灯会出力了
12月4日，“春节—中国人庆祝传统新年的社会实践”项目被联合国教科文组织列入《人类非物质文化遗产代表作名录》。这次申遗，“春节—中国人庆祝传统新年的社会实践”项目几乎囊括了全国各地和春节相关的所有过年习俗，南京的秦淮灯会也参与了申报工作。
02
南京首单产业园区REITs正式上市
12月3日，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金——“华泰南京建邺REIT”在上海证券交易所正式上市，华泰南京建邺REIT也是南京市首单产业园类基础设施公募REITs项目，其底层资产为南京建邺国际研发总部园4栋科研设计用房中的部分建筑，可租赁面积近12万㎡。南京建邺REIT的成功上市不仅盘活了存量资产更为区域基础设施领域打造了可持续的投融资新模式标志着南京市基础设施公募基金市场进入新阶段。
03
《南京市低空飞行服务保障办法》出台
12月3日，《南京市低空飞行服务保障办法（试行）》正式发布，此次发布的低空服务办法对低空飞行服务中心职能进一步细化明确、对南京市低空飞行服务平台功能做了说明，办法共37条，分为总则、服务保障体系建设、飞行主体管理、飞行活动服务保障、安全监管和附则六个章节，该办法将于2025年1月1日起施行，试行两年。
04
南京入选5G应用重点城市
12月3日，工信部发布了关于2024年度5G应用“扬帆”行动重点城市总结评估情况的通报，南京等16个城市在5G流量提升、连接规模、应用创新、网络建设、政策措施等方面取得突破，入选2024年度5G应用“扬帆”行动重点城市。目前南京每万人拥有5G基站数43.04个，在重点城市中排名第四。
05
智慧企业建设，南京多个案例入选
12月5日，“2024全国智慧企业发展大会”在南京举行。智慧企业，是指具备将新一代信息通信技术与企业内外部生产要素高度融合，在生产、管理或服务过程中实现自主决策、自主执行和自主演进的能力。
本次大会上，中国企业联合会、中国企业家协会发布《2023-2024年度智慧企业建设创新案例》，南京市有多个案例获评标杆案例和典型案例，涉及新工集团、南京医药、南京工艺、金陵药业等企业。
3
项目动态
01
微创软件华东区域总部项目入驻南京
12月5日，微创软件华东区域总部项目签约仪式在六合科创园举行。这是六合区招引的第一个以人工智能驱动的软件信息服务项目，也是第一次以股权投资为工具招引落地的项目。
上海微创软件股份有限公司主要从事软件开发、系统集成服务及其他技术服务，曾获得“COPC认证、CMMI5软件能力成熟度模型最高级认证，中国服务外包十大领军企业”等荣誉，是微软在华投资的第一家合资公司。
02
南京首个零碳园区完工
近期，江岛智立方零碳园区项目完工，这是江苏省首批、南京市首个零碳园区项目。该项目位于江岛智立方产业区，今年荣膺2024全球零碳城市实践先锋奖铂金级奖项。低碳园区的建设是江心洲践行“双碳”战略的一次全新升级，也是南京践行“双碳”战略及ESG理念的重要一步。
03
南京雨花万象天地官宣月底开业
作为华润万象生活在南京打造的第四个商业综合体，南京雨花万象天地近日在官方公众号宣布，将于12月27日正式开业。雨花万象天地总体量14.3万方，含12.4万方集中商业、1.9万方商业街区，目前已有近320家品牌，多家城市首店、区域首店、城市定制店入驻。
4
商会一周
01
新城市广场19周年庆启动
12月7日-25日，新城市19周年庆活动盛大开启，主题巡游、非遗手工、随即舞蹈、南艺首饰走秀、《哈小浪》签书会、19周年晚会等逐一登场，等你来发现更多美好。
02
老城南一幅娱乐康体用地成功出让
12月6日，南京市成功出让6幅地块，其中位于秦淮区朝天宫街道评事街以东、升州路以北的一幅娱乐康体用地，用地面积7435.97平方米，由南京城建历史文化街区开发有限责任公司以12000万元竞得，熙南里街区拼图再添一块。
03
宝石花物业荣登“2024中国物业品牌影响力百强企业”
12月3日，“轻舟与重山”2024熙说物业年度演讲举办，中物智库在会场上发布了“2024中国物业品牌影响力百强企业”及专项榜单。
其中，宝石花物业管理有限公司荣获“2024中国物业品牌影响力百强企业”及专项榜单“2024重点城市住宅物业十大品牌物业服务企业-北京、西安”奖项。
04
戴德梁行助力华泰南京建邺REIT成功发行
12月3日，华泰南京建邺REIT正式在上交所成功挂牌上市，募集金额为10.224亿元。戴德梁行上海估价及顾问服务部为本项目提供了全面的资产评估、市场调研及顾问支持，助力华泰紫金建邺REIT顺利发行。
05
东郊小镇邻里节成功举办
11月30日-12月1日，江苏宝石花物业联合南京市江宁区麒麟街道晨光社区，在东郊小镇举办了一场盛大而温馨的“邻聚东郊，情暖小镇——2024东郊小镇邻里节暨首届公益循环市集”活动，众多丰富多彩的项目吸引了全体居民的热情参与，为社区带来了欢声笑语与浓浓的温情。
5
做客“一见”
12月6日，DCI思亚国际中国区董事总经理沈军到访，就城市更新与商业领域既有建筑改造方面的经验进行交流。
内容整理 |孙 益
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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