前言
为了弥补物业管理区域内业主大会或业主委员会民主决策制度的缺陷，保障个别业主的合法权益，《民法典》第二百八十条规定赋予业主对于业主大会或业主委员会决定的撤销权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主撤销权需要在应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
前述规定的一年期限是除斥期间，期限届满即导致权利消灭。然而，从目前物业经营管理的现状出发，业主怠于行使自身各项权利的情况大量存在。以笔者代理的一起案件为例，当事人认为其所在小区的议事规则中，规定不缴纳物业费就不能参加业主大会投票的内容违法，侵犯其业主权益。但该议事规则于2018年表决通过并公示，在撤销权已经因除斥期间届满而消灭的情况下，在民事诉讼领域内，业主是否还存在其他的救济渠道？笔者试以在珠海市某法院代理的案件为例，说明通过确认无效的方式，仍可以为当事人保有权利救济的可能性。
一、案件背景
2024年4月，珠海市某小区业主委员会准备召开业主大会，就包括上调物业费在内的多个重要事项进行表决。本案当事人甲公司在参加表决前发现，自2018年10月起公示并实施的《某小区业主大会议事规则》中规定，“业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修基金以及实施其他损害业主合法权益行为的，不能在业主大会会议上行使其投票权”。鉴于甲公司与某小区物业公司存在其他法律纠纷，截至2024年4月甲公司尚未缴纳物业服务费。如按照该议事规则内容进行表决，则甲公司无权参加本次业主大会的投票表决。距离某小区表决2018年议事规则已长达六年之久，撤销权期间早已届满，也不存在业主大会表决通知未依法送达及公示的其他情形。鉴此，笔者在接受委托代理后，代理甲公司向珠海市某法院提起诉讼，要求确认2018年《某小区业主大会议事规则》中有关限制业主投票权的规则无效。
二、法律分析
（一）是否属于民事案件的受案范围
在本案立案后，承办法官联系笔者就本案是否属于民事案件的受案范围的问题进行讨论。承办法官认为，本案应该向街道办事处或房地产行政主管部门申请解决，不属于平等民事主体之间的纠纷。对此，笔者在经过多方面检索以及法律分析后，与法官再次沟通并提交如下法律意见。
第一，本案的实质是物权纠纷。业主在业主大会当中的参会权和表决权，属于业主的共同管理权，是建筑物区分所有权的组成部分。某小区2018年议事规则规定侵犯业主共同管理权，本质是侵犯原告享有的建筑物区分所有权，物权保护属于民事诉讼的受案范围。
第二，在原告发现投票权被议事规则剥夺后，已经积极向某小区所在的街道办事处反映相关情况。但街道办事处告知原告，该事宜是业主之间的纠纷，街道办无权处理确认表决规则无效事项。因此，原告已穷尽其他合法维权渠道，只能通过司法途径解决纠纷。
以上法律意见成功得到承办法官的采纳，本案顺利进入实质审理程序。
（二）请求确认表决规则无效的请求权基础
在庭审过程中，原告的请求权基础问题受到法官的重点关注。笔者认为，本案的请求权基础是建筑物区分所有权，本案的案由也列为建筑物区分所有权纠纷。业主在业主大会当中的参会权和表决权，属于业主的共同管理权，是建筑物区分所有权的组成部分。所有权作为绝对权，除法律规定、国家公共利益需要或所有权人基于自己的意思表示加以限制外，任何组织和个人不得限制或剥夺。某小区2018年议事规则的相关规定，事实上侵犯了原告依法享有的建筑物区分所有权。
对此，全国人民代表大会于2023年1月13日在官网上发布《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》调研文章中指出，“部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正。”这一观点也能够印证本案请求权基础系建筑物区分所有权的观点。
（三）不缴纳物业费就不能参加业主大会投票的规定是否合法
对于某小区2018年议事规则的内容本身是否合法，既是本案的争议焦点，也是对方答辩的重点。对方观点认为，根据《珠海经济特区物业管理条例》第三十五条规定，“业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制”，某小区2018年议事规则规定业主不缴纳物业费就不能参加业主大会投票的规定是合法的。
对此，笔者提出以下意见反驳对方观点。第一，《珠海经济特区物业管理条例》的性质属于地方性法规，而只有法律才能对所有权进行限制和剥夺，依据地方性法规的规定不能限制原告的所有权，也即不能限制原告基于建筑物区分所有权享有的投票权。第二，就《珠海经济特区物业管理条例》的条文内容本身而言，该条文也仅表述为“对其投票权的行使进行限制”，而某小区2018年议事规则的规定完全剥夺当事人的投票权，特别是对于《民法典》第二百七十八条中所规定的法定必须由全体业主共同决定的事项也不能投票，是对于《珠海经济特区物业管理条例》规定的误读和不当扩大。
（四）原告的权利是否实际受到侵害
在庭审过程中，笔者留意到法官围绕原告的权利是否实际受到侵害多次提问。包括：“原告是否被实际限制行使共同管理权”、“原告是否参加2024年4月召开的业主大会”等。据此，笔者推测法官可能认为，如原告的权利没有实际受到侵害，则原告不具有诉的利益。对此，笔者着重向法官陈述甲公司参与2024年4月业主大会表决的情况，并强调甲公司享有的不动产权面积合计七千多平方米，足以影响某小区业主大会的表决结果。
结语
综合以上内容，对于此类案件我们可以总结两点。第一，对于违法的业主大会决定，在业主撤销权除斥期间已经届满后，业主能够通过向法院请求确认无效来进行权利救济。第二，对于业主大会议事规则中规定不缴纳物业费就不能参加业主大会投票的内容，实质违反了《民法典》和《物业管理条例》，应当被认定无效。广大业主在遇到类似问题时，不必因撤销权除斥期间届满放弃权利，解决问题的方式不止一种，可以尝试多一种方式救济，进而实质维护自己的合法权益。
物业管理问题一直是不动产纠纷中的一个老大难问题，由此引发的纠纷更是数不胜数。并且由于各地情况不同，地方性法规繁多复杂，也导致各个案件的情况不同。如本案中，被告援引《珠海经济特区物业管理条例》的规定答辩，认为制定不缴纳物业费就不能参加业主大会投票的规定合理合法。但笔者查阅广州市、深圳市等广东省其他省市的物业管理地方性法规，均没有相应或类似的规定。
全国人民代表大会在《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》一文中指出，“部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正”，同时也认为，“地方人大及有关方面应结合清理工作，对涉及上述问题的内容进行梳理研究，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法工作中注意把握”。我们也应当把握上述立法动向，以期应用于代理工作的实践。
编辑：Sumy
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