1
上周行情
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
1. 上周公募REITs价格小幅下跌，中证REITs指数下跌-0.38%，中证REITs全收益指数下跌-0.15%。经营权类REITs下跌-0.20%，产权类REITs上涨+0.50%；
2. 上周产业园板块上涨+0.3%，13只产业园REITs 6只下跌、7只上涨，新股华泰南京建邺涨幅+5.35%，在今年上市的产业园REITs中首周涨幅最大。今年上市的新股迎来普涨；
3. 上周公募REITs交易活跃度表现平稳，平均日均换手率0.75%，周交易额19.17亿元。受新股发行影响，产业园REITs交易活跃度增加，平均日均换手率0.899%，全周交易资金4.95亿元，与前一周相比分别增加20%和40%左右；
4. 12月3日华泰南京建邺REIT正式上市，上市首日涨跌幅+1.53%，换手率3.8%，交易额679万元，截止至上周五整周涨跌幅+5.35%，平均日均换手率1.315%，交易额940万元；
5. 招商杨浦科创12月10日起正式发售，发行价格3.2元/份，总募集资金规模9.6亿元，低于评估值约-4.3%；
6. 广发成都高投REIT完成发行资金募集，基金合同已生效。机构中签率14.5%，低于中金两江产园REIT的56.34%。个人中签率10.76%，与中金两江产园REIT的10.8%持平；
7. 蛇口产园REIT发布公告，至12月16日将有占基金总规模0.73%的份额解禁上市，此部分为蛇口产园扩募份额发行时的战略配售份额，禁售期18个月，解禁后流通份额比例从74.87%上升至75.6%，对基金份额持有人权益影响较小；
8. 易方达广开产园REIT发布公告，项目公司已完成反向吸收SPV。至2024年12月3日，三家项目公司已取得广州市黄埔区市场监督管理局出具的证明文件，SPV均已取得合并注销证明。
2
租户、收入、出租率，
第一单孵化器REITs三问
明日（12月10日）首单孵化器REITs——招商杨浦科创REIT即将发行。本次发行的基础设施资产包含上海杨浦区国定路1号楼、国定路3号楼以及湾谷园 B5号楼，均为孵化器类产业园。很多人不了解孵化器，清控科创作为孵化器行业老兵，今天为大家答疑解惑。
1问：孵化器与普通产业园一样吗？
不一样。孵化器类产业园作为产业园区中一项细分物业载体类别，与产业园区产权性质相近，多数建设在工业用地或研发用地上，物业形态以支持办公、研发、实验的小型研发办公空间为主。与产业园区不同的是，孵化器不是以出租办公或生产物业以收取租金为主要业务，而是对初创期及中小型的企业配套服务为主，主要包括孵化服务、技术服务、信息采集服务、以及金融服务等。因此基于孵化器的特点，不应该出现占比过大的租户。但杨浦科创的两大租户为上海技术交易所和其关联方（租赁面积占比11.4%，收入占比10.83%），以及有孚网络和其关联方（租赁面积占比6.6%，收入占比16.75%），其中上海技交所属于技术转化及交易的服务机构，发行人上海杨浦科技创业中心有限公司还是上海计交所的控股股东，这一大租户虽然不是创业企业，但属于科创平台型服务企业，如果不退租还是有“压舱石”的作用。但有孚网络2001年成立，属于IDC行业，并且已经是高新技术企业，理论上应该不再属于孵化器的入驻对象且有行业不匹配的风险。对此发行人给出的解释是：根据《科技企业孵化器管理办法》对于国家级科技企业孵化器认定条件，可自主支配的孵化场地面积不低于 1 万平方米。其中，在孵企业使用面积（含公共服务面积）占 75%以上。因此有孚网络租赁区域不属于国家级科技孵化器运营管理面积范围，其对应的租赁区域是入池项目中作为孵化器使用的物理空间，无明确的规划认定要求。虽然进行了解释，但另一点有孚网络前期已经出现部分退租迹象，因此未来需关注此租户的运营及相关动态。
2问：评估时孵化器的收入来源有哪些？
发行公募REITs要求基础设施资产具有市场化的稳定收入。因此杨浦科创REIT的收入来源包括租金收入、物业费收入、车位收入和广告位收入。其中，不以收租为主要业务不代表孵化器不收取租金，实际上大部分孵化器都是收取租金的，只不过租金定价比周边办公物业的租金低，带有一定的补助性。一种情况是租金直接按低标准收取，上级主管部门视情况给与一定的奖励。第二种情况是上级主管部门在孵化器直接收取的租金外按照出租面积和企业情况约定支付给运营机构一定补贴。而不论是奖励还是补贴，目前看都不会计入孵化器收入进行评估。根据披露，杨浦科创的日租金为3元/天/㎡，低于周边。孵化器收入还包括服务费用，但孵化器对入孵企业直接提供的孵化服务等基础性服务一般不收取服务费，相关专业服务由专业机构提供并收取相应费用，因此服务费也不计入评估时的收入来源。此外对孵化企业投资或提供融资所获得的收入因为具有较强的不稳定性且与基础设施资产不直接相关，因此金融类收入也不属于孵化器的收入来源。杨浦科创的另两个主要收入来源是物业费和停车费，这个基本对于孵化器来说没有什么统一标准，但值得关注的是其2023年这两项收入比过去有较大增高，对应的未来两项收入预测也比2020-2022年的实际收入有所增加。
3问：孵化器的出租率是否有保证？
一般情况下，孵化器的出租率还是比较有保证的。因为入孵企业不仅可以获得较低租金的办公空间、专业细致的创业服务，最主要的就是获得孵化企业的税收优惠，如15%甚至免征/减半征收的企业所得税率等都具有较强吸引力。而可能导致孵化器出租率不稳定的原因之一是入孵企业标准。由于入孵企业标准不是运营机构自己制定，而是科委等主管部门予以确认，因此，如果一批企业出孵又没有新的符合标准的初创企业，那么孵化器的出租率会受到影响。杨浦科创孵化器孵化时限原则上不超过48个月，生物医药、现代农业、集成电路的企业，孵化时限不超过60个月，实际租期大多为 1-3 年。杨浦科创REIT基础设施项目近三年及一期的时点出租率分别为 95.25%、88.78%、90.74%以及 86.78%，未来可关注市场动向看是否有回升潜力。
转载发布本篇内容，请联系原作者授权，
同时须以不小于14号的非浅色字体在文末标注
“文章来源自清控科创产业园REITs研究中心 ”。
清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
欢迎咨询：18910093326（刘女士）
热门跟贴