刺激的初心|保障性住房|保障房|凯恩斯主义|刺激的初心|配租

昨天，重要会议提出，明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。还提出：“稳中求进，加强超常规逆周期调节，大力提振消费，提高投资效益，增强人民群众获得感幸福感安全感”。

回顾之前的货币定调：

1996~1998，适度从紧。
1999~2004，稳健。
2005~2007，稳健。
2009~2010，适度宽松。
2010~2024，稳健。

这是14年来，首次提出“适当宽松”

马斯克说过一个第一性原则，简单的说，就是不忘初心。但这很难。现实中，往往不会从最基本的原理进行思考，而是经过层层执行，在各种约束中，各方利益中，各种观念中被扭曲，掺杂进来的很多其他因素，会使得决策，反而背离了最初的目标。

从政策的顶层设计到最终落地，目的会在层层落实中，发生变化。这是规律。

刺激政策源于凯恩斯主义，属于西方经济学的一部分，西方经济学的基础，是效用，是心理。市场经济的基础是欲望，刺激政策的第一性，就是心理：提升收入，改变预期。要牢记这个初心。

一

刺激，是让人有工作有干劲，去工作去投资。救济，是拯救一个人于困顿之中。福利，是解决后顾之忧，拉平差距，让人可以“躺平”。基建，则是修房子修路建算力中心，目的在于赚钱。

刺激、救济、福利、基建，都能创造出需求和岗位，以及相应的收入。有些情况下，它们之间是相容的，比如，财政发钱，救济穷人，能实现公平，又能制造出需求，刺激经济。但有些时候，它们之间是冲突的。

比如，富人的边际消费倾向低，穷人的边际消费倾向高，但获得一个额外的福利，穷人可能会存下来，富一些人的更可能花掉。同样发1000块钱，月入1万的年轻人会很高兴，呼朋唤友聚餐花掉。但一个月入3000元且不稳定的家庭，就更可能把这笔钱存下来，作为临时失业时之需。

所以，如果目的是刺激经济，钱发给富一些的人，效果更好。这就是救济、福利与刺激之间的冲突。

二

这些基本原理，在现实中已经显现。

10月12日，财政部副部长廖岷表示，财政部“积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，包括允许专项债券用于土地储备、支持地方更多收购存量商品房、用作各地的保障性住房，并适当减少新建规模。

此前，今年5月17日，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

地方国企对商品房库存进行收、运营，尽管能获得运营收入，但购买资产仍沉淀巨额资金，而基于中国房地产的租售比，运营收益会非常低，能否避免形成新的债务，也是一个考验。

但更重要的是，把保障房作为财政刺激政策，是否会与最初的刺激目的相容？

一般认为，当前已建待售住房较多，收购存量房转变为保障房，可以促进市场“去库存”，有利于房地产市场的止跌回稳，带动市场信心回升。对地方政府而言，可以盘活土地利用率；对于房企而言，这是实实在在的回款，可以缓解企业资金压力。但对楼市而言，不管是配售还是配租，都会加大当地房地产市场下滑的压力，未必能提振价格预期。

进入三季度，这个政策已经在福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等少数城市落地，已完成收储，转化为保障房，收购项目大多用于配租而非配售。

因低于周边平均租金，加之配套设施完善，配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房。这些房源入市，会降低区域内租赁价格。对于楼市而言，会加剧刚需观望。一方面，经济形势不好，收入受限，另一方面，楼市是买涨不买跌，保障性入市，会压低行情，刚需更会观望。

郑州今年 7 月开始配售首批配售型保障房，是全国最先开启的城市。房源靠近城区，区位较好，价格便宜，约为周边新房均价 50%-70% ，二手房均价的 80%-90% ，有较大吸引力。但配售型房源入市，加剧了周边新房房价下行。目前这些配售型保障房，多数位于主城四环沿线。 2024 年四环沿线商品住宅均价 11255 元 / 平方米，同比下滑 8% ，在主城各环线中下滑幅度最大。新房房价的持续下滑，会造成刚需观望，加剧维持库存压力的因素。

刺激政策的目的，除了救房企，更重要的是救房市。房市稳住，更多的钱进来，资金流转，达成目的。现在，虽然得到这个福利的家庭，开支增加，但更多的刚需家庭，可能反而会观望。

出现这个现象的原因是，保障房是一种抹平差距的福利，这种福利与刺激政策的目标产生了冲突。

首先，从现实性来讲，能够参与配售的家庭，其实相对而言，属于经济情况较好的家庭。本来应该支付100万的家庭，现在只支付了50万，享受到了这个福利。这意味福利的错配。这不仅仅是公平性上的问题。更重要的是，这是让原本“不用躺平”的家庭，可以借着福利“躺平”。这相当于减少了社会总需求与总支出。第三，因为这个对卖方的价格补贴，形成了新的市场价格，最终，减少了整个房地产市场的预期。这就不是在刺激，而是在通过福利，进一步降低了预期。

同样一个事，福利、刺激两者之间，就相互矛盾了。

值得一提的是，这种模式源于另一个约束：国企收房，不管配售或配租，都是相对封闭的运行，购房者要退出，只能把房重新卖给国企。理论上资产还在国家手中，未来可重新变现。而给老百姓的现金补贴，难以回收。不过，一旦交给国有企业，这意味着只能在卖方进行价格补贴，最终形成的市场价格，就会对整个楼市的价格形成冲击。如果反过来，进行需求方的现金补贴，就不会干扰市场价格。

三、

福利与刺激的关系还有另一种例子。

现在某些刺激方案，是补上基本公共服务短板，一个就是上面提到的，由政府收购滞销住房，转为保障性住房，向新市民提供。另一个就是大力度提升新市民在保障性住房、教育、医疗、社保、养老等方面的基本公共服务水平。

这是一个很好的提高均等化的福利，但未必是很好的刺激。

著名的激励双因素理论认为，影响人们工作态度的因素可以分为两大类：保健因素和激励因素。

所谓保健因素，指工作环境、工资薪水、公司政策、人际关系等，这些因素得到满足时，员工可能会消除不满意感，但不会产生满意感或激励效果。所谓激励因素，包括成就、承认、奖金、发展机会等，这些因素，能激发员工的满意感和积极性，从而提高工作效率和绩效。

财政刺激性政策，均等化地提供公共服务，形成消费。但这类消费都是保健型消费，缺乏激励性。打个比方，给每一个小孩都分配一个外教老师，不会给家长带来任何刺激性的推动。每一个人获得的医疗保障大幅度提高，感知并不会太强。没人因为疫情中的支出，被激励了吧？

顺带说一句，中国人因为保障不足，不敢消费，是错的。这个有空专门写一篇谈。