仲量联行发布《产业办公楼白皮书》，解码城市兴产立业之本|产业办公楼白皮书|仲量联行|制造业|建筑面积|服务业|重庆

仲量联行持续聚焦产业链与办公市场研究，今日重磅发布《重庆产业办公楼白皮书——兴产立业，笃志力行》，以产办和商办叠加数据为底座，全维度还原西部制造业、金融与科技重镇——重庆产业全貌，并首次以地理格局视角切入，梳理山城“三大槽谷”如何奠定和影响产办子市场与产业结构。与本次报告同时推出的还有行业独家的《产业与办公全景地图》，该地图全面涵盖商业办公和产业办公样本项目，拆解产业构成与相关聚集偏好，旨在真实展现重庆办公楼宇的产业布局，助力行业各方决策有“图”，更有思路。

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依据重庆中心城区总体量接近1,185.3万平方米的产业办公楼市场采样数据，结合仲量联行长期监测的商业办公楼数据库，我们在报告中力图全面、准确地勾勒出全口径办公楼市场的全貌，还原更接近城市产业结构的楼宇租户真实画像，回答业内长期关注但尚未根本性解答的关键性难题。

链主企业作为城市经济增长的主引擎，稳居产业价值链的顶端，是撬动产业全链条发展、聚集上下游企业的锚点。基于1,185.3万平方米优质产业办公楼的详实数据，报告首次揭晓重庆产业办公楼市场承用面积Top50企业客户榜单。上榜企业符合仲量联行优质产业办公楼标准的载体判定标准。

在重庆产办市场的5,150家企业中，Top50企业的承用总面积高达152.1万平方米，占据产业办公楼样本总承用面积的19.6%。换言之，Top50企业以不足1%的数量贡献近1/5的去化面积，凸显出头部企业对产办市场的影响力。

在Top50榜单中，承用面积最高值达到21.3万平方米，其去化面积约相当于两三个大型城市地标级办公楼的总建筑面积。而榜单的入榜门槛超过1.1万平方米，若以甲级办公楼常规标准层面积2,000平方米计算，这意味着上榜企业至少需要承用超过五层的办公面积。

从产办市场租户产业结构分析，科技互联网和制造业坐稳重庆产业发展的头两把交椅，分别占全市产办总去化面积的24.2%和19.3%；地产建筑、医药及生命科学排名分列三、四位，占比分别为10.3%和10.2%。在甲级办公楼产业占比高居首位的金融业与专业服务业，在产办市场的排名则相对靠后，体现出三产服务业在渝选址的鲜明特征。

探究细分行业，仲量联行发现重庆的制造业对办公总体需求的贡献度存在被低估的现象，主要原因是在科技互联网等产业门类中，不少企业兼具“科技”和“制造业”双重属性，但在统计时常被纳入科技互联网产业，因此制造业的占比被低估。例如，手机、计算机、机器人和半导体等强科技属性的制造业，通常被归入科技互联网大类中的智能制造二级门类；而这一部分对一级分类的结构比例造成的影响约为6.8个百分点。同样在医药及生命科学产业中，也存在一定比例的医疗器械制造、医药生产等偏制造业属性的企业，划入医药及生命科学大类，而非制造业大类，这一部分的影响约为3.0个百分点。将“制造”属性的细分门类并入制造业后，“全口径制造业”的产办需求占比由19.3%升至29.1%。因此，重庆接近三分之一的产办需求来自于制造业及其上下游，这体现出二产制造业对重庆产办市场的决定性价值，深远影响市场基本面及未来走势。

若将商业办公楼和产业办公楼市场数据进行整合，便能洞见重庆办公产业结构的全景全貌。从商办加产办的全口径样本数据分析，科技互联网仍位列重庆办公全口径需求的首位，占比20.8%；制造业以14.5%的占比位居第二；地产建筑12.5%，排名第三；而金融业、专业服务业、医药及生命科学以9.0%、8.8%、7.9%，分列四至六位。对比产办和商办的排名，不难看出，制造业在商办的占比远低于产办；相反，金融与专业服务则集中于商办。整体而言，二产更加青睐产办，三产则在商办中聚集度更高。

有别于平原城市，重庆主城被山水环抱，长江与嘉陵江穿城而过，南北走向的四条山脉切割城市，造就了重庆独特的山城地形地貌，并形成西部、中部和东部三大槽谷。由于各个槽谷内部地形起伏、高低错落，因此重庆有机疏散、分片集中、分区平衡、多中心组团式的城市空间格局便应运而生。在此格局下，城市的每个组团相对独立，并发展出完善的城市功能，满足市民政务、医疗、教育、商业等日常生活需求。作为承担城市产业发展的主要载体，重庆优质产办市场的多中心组团和重庆城市功能的多中心组团高度重合，受山城地势影响分布于三大槽谷之间，形成22个产办子市场。