近日，“创新破局 重塑愿景 | 仲量联行30周年庆贺活动 · 北京站”圆满落幕。仲量联行投资及资本市场华北区负责人徐茜茜领衔主持“展望——多层次资本市场环境下的不动产投资闭环新思路”的主题讨论，与来自数据中心服务商、REITs基金公司、不动产投资平台、外资私募和资产评估等各领域专家共同探讨业务布局、项目运营和退出渠道等多项热点议题。
现场及主题讨论
有护城河加持的赛道是投资优选
在宏观经济和房地产市场依然处于调整周期、面临趋势性、结构性问题以及外部环境严峻复杂的背景下，哪些赛道依然前景向好是众多投资者关心的话题。TPG安祖高顿董事周正表示，长租公寓、生命科学产业园及工业地产是其长期关注的领域。他指出：“长租公寓能够满足高端人才对安全、便利和优质生活空间的需求；鉴于中国的环境影响评价具备较高壁垒，生命科学产业园在市场中稀缺性极高，因此其长期价值有所保障；而工业地产目前更偏向物流仓储与数据中心等朝阳产业，长期抗周期能力强，能够保持竞争力并实现价值最大化。”
TPG安祖高顿董事周正
观博啟城董事总经理张志达也持相似的观点，青睐具有技术壁垒和护城河的细分赛道。他认为在市场下行期，更重要的是深耕运营、提升产品和服务标准才能跨越周期挑战；因此观博啟城自建运营团队，实现了从投资到运营的深度参与。他还分享道：“在北京，我们操盘了首个通过多规合一审批的中关村鼎好电子城改造项目，成功将其打造为能够提供高品质服务的甲级办公楼，租金明显高于周边项目，出租率更高达90%。此外，我们团队利用自身专业能力，在上海张江核心区收购改造了一个文化科技产业园区，获取环评，通过电力增容、嵌入共享实验室等工作，将项目成功改造成为张江最好的生物医药研发产业园之一。”
观博啟城董事总经理张志达
近年来，随着数字经济发展方兴未艾，互联网数据中心（IDC）备受关注。中国首家在纳斯达克上市的第三方中立数据中心公司世纪互联助理CFO史琳表示：“数据中心的重资产属性显著，面对AI大模型驱动的高耗电需求，我们通过液冷技术等创新手段让其电源使用效率（PUE）指标在行业内处于领先地位；所以运营管理并不是比拼价格，而是通过最优解决方案创造长期价值，从而赢得客户与资本市场的信任。”
世纪互联助理CFO史琳
资产证券化畅通退出渠道，打开更多机遇
在探讨商业地产市场的发展趋势时，更进一步佐证其多元化发展的莫过于与融资、并购等活动息息相关的资产评估服务。这些服务不仅为市场参与者提供了价值判断的重要依据，也为商业地产的复杂交易提供了透明度和可信度。因此，资产评估服务在商业地产市场中扮演着不可或缺的角色，是市场多元化发展的一个重要标志。仲量联行评估咨询服务部资深董事李萍萍坦言：“近年来虽然传统的商办项目依然在评估业务中占据重要比重，但长租公寓、互联网数据中心、新能源基础设施及养老设施新兴资产类别的估值需求持续上升。此外，自2020年首批公募REITs发行以来，已发行的产品规模超过1500亿元，而且资产类型范围也在扩大，出现了奥特莱斯商业和水利基础设施等多元资产。”
仲量联行评估咨询服务部资深董事李萍萍
曾参与首批公募REITs中多个项目的中联基金执行总经理王程倡导产融结合模式，除青睐商业零售、工业地产之外，还涉足技术壁垒高的数据中心及新能源领域。在他看来，公募REITs、持有型不动产ABS等金融工具对商业地产市场具有良性推动作用，值得看好，他还表示：“相较传统大宗交易，资产证券化工具能够实现资产生命周期内的灵活退出。未来随着政策逐步放开，一级、二级市场的退出渠道有望更加畅通，为基金管理人提供更多机遇。”
中联基金执行总经理王程
徐茜茜在讨论环节尾声总结道：“商业地产投资的生命周期中，投融管退缺一不可。投资方更关注可持续增长潜力大的新兴赛道；一二级市场的加速融通将为投资者创造更多机会；通过运营管理为资产赋能进而提升价值是当前市场的核心诉求；同时传统商业地产也在探索通过公募REITs等方式退出，从而完成闭环，推动全行业以更健康的姿态向前发展。”
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