上一篇我们写了，写了“在国家“房住不炒、租购并举”住房双轨制体系建设下，租金的变化不再是简单的供求思维，而是与国家政策、宏观经济、市场供求、房地产市场及租房观念都息息相关，多重因素叠加拉扯重塑形成了如今复杂多变的租赁住房市场。”
上海作为全国发展住房租赁的“排头兵”，近年来全力加速建设多层次保障性住房体系，租赁住房市场格局也更加复杂多元国际化。可以明显感知，上海的租赁市场变化巨大，这些变化不仅映射在房源租金及供需上的波动上，还深刻地反映在租房观念和客群特征的演变上。而这些新的特征与变化又会进一步影响政府、机构运营商及个人房东的布局。
01.
整体特征
从整体租赁人口来看，七普调查上海户籍人口中有10%的人租房，非户籍人口中有85%的人租房，785万非户籍人口因工作原因来到上海，但是留存上海十年以上的人口仅有三分之一。上海外来人口基数大、流动性高，来沪租房对于大基数的流入人口来说是一种常态化现象。
在此大背景下，再细化探究上海租赁住房客群特征的变化或趋势，主要分为以下三点：
1、租房观念长期化与签约周期短期化
上海越来越多租客开始接受并倾向于长期租房，但是租客们平均签约周期反而在缩短。从《2023年城市租住魅力指数》调查显示，租客在住房租赁市场停留的时间延长，面对未来，上海58%租客可接受租房5年以上，明显高于其他新一线城市51%的比例，18%的租客接受租房10年以上。但从运营商角度观察到，42%的长租公寓运营商（4000多家）表示项目的平均租赁周期在六个月到一年之间，租客的平均租赁周期比两年前有所缩短，相对而言，保租房项目及家庭型租客的租赁周期更长一点。
数据来源：《2023中国长租公寓市场白皮书》，仲联梁行
这种现象表明，租客对于租房的期待不再是租赁市场发展起步时的“临时性”住房，而是较长一段时间的安居生活，但由于经济的不确定性增加，在追求稳定的同时，也保持了对未来的谨慎态度，短期租约能够保持足够的灵活性，以便在市场或个人经济状况发生变化时能够灵活调整居住安排。
对运营商来说，租客租房观念转变，长期停留在租房市场，增量上看长租公寓未来仍前景广阔，但平均租期缩短导致运营难度上升，租金收益不稳定，需要推出更灵活租住的产品，提高运营效率，或提高家庭型租客的配比，延长租客留存时间。
2、租房选择分化，年龄成不同细分市场分界线
从近3年租客年龄分布情况来看，根据机构数据显示，全国重点40城租赁成交中35岁以上租客占比逐年提升，30岁以下租房比例反而略有下降。2023年，上海35岁以上租客的占比已达到约40%，比2021年涨幅近5%，租房人口结构改变，客群逐渐中年化。
并且在租住哪种类型的房源时，不同年龄流入不同的细化市场。长租公寓一直以年轻人为主旋律，以35岁以下的青年租客为主，其中20至29岁的租客占比最高。并且年轻人也更倾向于选择机构化房源，其中，29岁以下选择机构化房源的比例高于29-35岁客户。以上海某大型国企运营的保租房项目为例，运营的八大社区总计已入市房源量超过1.3万套，总服务人数可达2.4万，在已入住租户中，8成以上的住户为20-35周岁的年轻人。
而35岁以上的中年租客则流入散租市场。在散租市场中，机构数据显示，2023年，中年家庭型租客占比增加，租赁成交三居室占比达到27.2%，占比首次超过一居室占比。从房屋装修状况来看，上海租客租赁精装修房源占比超过70%，比2021年提升2%个百分点。
数据来源：《2024年中国新居住发展报告》，贝壳研究院
不管是青年租客还是家庭型租客，由于租房观念由短变长的转变，都对居住品质和居住环境产生了更高的要求，但侧重点不一样。青年租客愿意为高品质的居住环境支付更高的租金，居住不止是睡觉场所，更要能够满足他们社交、娱乐和放松的需求。家庭型租客倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源，因为“拖家带口”导致他们对城市租住生活稳定、通勤与租金、租住环境品质、空间独立和个性化租住等多个方面，都会比青年租客有更高的要求。
数据来源： 《2024年中国新居住发展报告》，贝壳研究院
3、租金收入比逐渐降至相对合理区间，但承租压力仍较大
随着租金水平的下降，租金收入比从2022年严重超高逐渐回归至相对合理空间，但承租压力仍较大。2023年上海租房市场的平均租金为83.76元/平方米/月，2023年上海居民人均可支配收入达到84834元，换算成月人均可支配收入约为7069元/月，2023年上海市城镇居民人均住房建筑面积37.51平方米。折算下来，2023年上海市住房租金收入比为44.44%，但实际上，人均租赁面积不会有人均住房面积那么大（人均租赁面积约30平米），是人均住房建筑面积的80%左右，折算下来，2023年上海租金收入比为35%左右，仍远高于国际上25%的合理水平，以及30%的警戒水平。
今年，随着租金水平的持续下降，租金收入比逐渐回归至相对合理区间。分结构来看，近六成承租人的租金收入比超30%，其中租金收入比在41%-50%之间的人群占26.7%；仅四成承租人租金收入比在30%以下，上海承租人的承租压力仍较大。
数据来源：《2024年上海市住房租赁市场分析报告》，迈点研究院
总之，上海租赁人口基数大，流动性高，并且租赁市场正在经历一场深刻的调整，调整过程中上海租赁住房市场逐渐呈现出租房观念长期化与签约周期短期化、租房选择分化，年龄成不同细分市场分界线、租金收入比逐渐降至相对合理区间，但承租压力仍较大等特征，未来这些新特征将进一步影响租赁住房市场的入局者，租赁产品会更加多元，租赁市场会更加活跃。
参考文献>>>
《2024年中国新居住发展报告》
《2023中国长租公寓市场白皮书》
《2024年中国新居住发展报告》
《2024年上海市住房租赁市场分析报告》
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