终于去踩了我很亲切的一个板块，西北旺，我一毕业就在后厂村这边的软件园工作，在这生活了2年多，就住在夏霖园这个小区来着，这次去踩盘，又重拾亲切的回忆了，就跟遇到一个老朋友似的。
咱们这次写西北旺，就不按照学区来写了，本质上西北旺不算什么学区，而且西北旺学区的划片面积特别大，一般我们说西北旺，其实说的也是后厂村路这块的软件园，很少有人按学区来说这里，西北旺热度高的原因，也主要是因为这块的产业密集，而不是什么学校。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。
1、地理位置及交通
咱们通常说的西北旺板块，是马连洼街道以北和后上村路这一带，围绕着互联网产业中心这个区域，具体地理位置直接看图。片区内的交通主要是地铁16号线西北旺站和马连洼站。再往北就是永丰那块了，也是一个值得分析的板块，且片区内有一些新房，改天咱们会再写写永丰这里。
这个板块里面的小区和产业公司，基本上在下面这图里都标注了，一目了然，我再给大家按梯队说一下情况。
第一梯队：万科如园、西山壹号院（2000w起步）
第二梯队：中海枫涟山庄、百旺茉莉园（800w起）
第三梯队：春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园、芳怡园（400多万就能上车的刚需，回迁小区）
2、生活配套
刚毕业的时候这边其实啥也没有，跟朋友吃饭都得走好远，要不就在公司食堂解决，逛商场更得坐地铁去别处，现在也有了海淀“悦界”商街、西北旺万象汇、小满circle也开业了（离幸福里小区比较近）、U悦生活广场、海淀大悦城预计2024年12月开业、位于永丰TOD的山姆会员店项目也正在加速推进，商圈越来越繁荣，年轻的it工程师们也不用跑那么远去约会了，这些商业配套的成熟，也让这个板块更具保值性。
万象汇商场
周边也有不少底商超市，买个水果蔬菜什么的都挺方便的。
要说公园配套，那本来就很多，这边的生态环境比城里还是要好很多的，周末来踩盘的时候，没那么多人，在小区外面溜达都很不错。比如百旺公园、百望山森林公园（周末可以去爬爬山）、五一渠生态滨河公园等等
医疗配套以前这边主要是社区医院，我还在这打过疫苗，大的医院的话，有北大国际、309、上地医院等，现在有一个北医三院海淀妇幼医疗综合体在建，24年年底投入使用。
3、学校情况
虽然咱们说这块是西北旺板块，但是按学校来分的话，这块是属于青龙桥学区，西北旺学区还得往北，本质上这块都不算学区，咱们今天介绍的这些小区，除了芳怡园，都是对口中关村二小百旺校区，学校还不错的，以前是西北旺小学，2009年重建为中关村二小百旺校区，硬件很不错，与本部的也有师资交流，在这块是一个很多家长选择的小学。
中关村二小百旺校区
小升初的时候是在青龙桥学区派位，具体可见下表，这块也不是主流学区，我就不多说了，后面如果大家对青龙桥学区有关注，可以在群里说，我抽空再写一下。
4、小区踩盘分析
1、冬晴园
春夏秋冬四个园都差不多，都是回迁，咱们只写一个冬晴园了哈。冬晴园建于2004-2010年，是西北旺本地的回迁房，共11栋板楼，705户，开发商是北京德成开发有限公司，旺达家兴物业，物业费0.78元，自采暖，10月挂牌均价每平米7.8w多点。
老小区，还没有改造过，如果不细看还好，细看就不经看了
小区绿化率30%，小区环境不错，廊亭长椅等等设施都有。
有专门的小车棚停放自行车、电动车
人车不分流，地上停车。
优点：小区南门对面就是中关村第二小学百旺小区，接送孩子方便
地铁有点远，出小区北门往西步行大约1千米左右就是地铁16号线的西北旺站，出行比较方便。
下面这个户型是79.54平米的两居室，南北通透，中楼层/共6层，目前报价650w。
春夏秋冬四个园区都是回迁房，下面这个是秋露园
2、景和园
景和园小区建于2004-2011年，属于拆迁安置房，共10栋板楼，883户，层高6-9层，6栋楼是2004年建成的，6层的没电梯，4栋楼是2011年建成的，9层的带电梯，开发商是北京德成置业，旺达家兴物业，物业费0.8元，自采暖，10月挂牌均价每平米将近8w。
小区绿化还不错，环境还是很干净的。
带电梯的楼体
只有几栋楼可以电梯直达地下车库
地铁不算太远，出小区南门向西步行900米左右就是地铁16号线的西北旺地铁站，出行比较方便。
下面这个户型是81.47平米的两居室，南北通透，高楼层/共6层，目前报价597w。
3、中海枫涟山庄
中海枫涟山庄小区建于2004-2007年，共25栋楼，1291户，9-11层的电梯洋房，一梯两户，楼间距很大，即使是一楼也不影响采光和视野。开发商是中海房地产，中海物业管理，物业费2.88元，自采暖，10月挂牌均价每平米将近9.5w。
小区绿化非常好，绿植繁茂，水系环绕，中间有下沉式广场，内设有长椅、健身器材、乒乓球台、棋牌桌、儿童滑梯等设施，遛弯散步、休闲娱乐很方便。物业管理也比较严格，门口的保安还是很负责的，门禁也比较严。
不过楼龄也有20年了，也有点老化的意思
小区里还有摆摊卖水果蔬菜的，还挺方便
人车半分流，地上和地下都可停车，地上都停在楼栋外围，楼栋中间是不走车的，日常小区内活动很安全。
优点：南门对着大型综合商场西北旺万象汇和西北旺地铁站，出行和购物方便。
地铁很近，出小区南门步行200多米就是地铁16号线的西北旺站，出行非常方便。
小区主打88平两居室和123平的三居室，全明格局，下面这个户型是87.61平米的两居室，南北朝向，1层/共6层，目前报价960w。
4、芳怡园
芳怡园小区建于2018-2021年，是回迁房社区，共8栋楼，1432户，雨禾物业，物业费2.98元，集中供暖，10月挂牌均价每平米8.2w多点。
小区绿化很好，草坪绿地，绿树环绕，因地上不走车，路面广场的空间都很宽敞，廊亭、健身设施、儿童娱乐设施都很齐全。
小区里有个幼儿园
小区里的社区卫生服务站。
廊亭后边是个篮球场
晒被子，看是不是回迁味还挺浓的
人车分流，车从南门进，地下停车库非常大，车位非常充足。
缺点：2024年4月开始陆续下房本，大部分属于不满两年的房产。还有是回迁房，你懂得。
最大的优点就是新，看着外面确实还蛮赏心悦目的。
地铁比较近，出小区西门步行600多米就是地铁16号线的西北旺地铁站，出行方便。
下面这个户型是71.35平米的两居室，南北通透，1层/共10层，目前报价529w。
芳怡园的对面就是万科如园，2000万豪宅大平层
5、百旺茉莉园
百旺茉莉园小区建于2004-2010年，纯商品房社区，共58栋楼，2138户，开发商是德成兴业房地产，小区分一期和二期，一期2005年左右，二期2008年左右，我这次只看了一期，一期共39栋楼，无电梯洋房板楼19栋，电梯板楼20栋。
2023年7月换的万科物业，总高5层不带电梯的物业费是1.9元，9-11层带电梯的物业费是2.8元，集中供暖/自采暖，10月挂牌均价每平米9.05w多点。
小区外面全是树，绿化非常好，环境非常好。
小区绿化很好，植被丰富，中心有个大花园，有很长的水系，岸边绿植环绕，小桥流水，景观别具一格，这个花园的大小和品质在整个片区都是不多见的，生态宜居，另外小区内部还有游泳健身的会所，儿童游乐场地和健身设施，特别适合带小孩的家庭或者是养老购房。
下面这个目测夏天会有水，类似于小区内部的一个人工湖。
秋天的落叶景色也很美。
垃圾桶附近也挺干净
人车不分流，地上没有固定车位，停车免费，地下有车位，月租金600元，产权车位35-40w一个。生活成本还是比较低的，出了南门就是百旺公园。
一期紧邻地铁，出东门就是地铁16号线的西北旺站，出行非常方便。
下面这个户型是111.94平米的两居室，南北通透，低楼层/共11层，目前报价930w。
百旺茉莉园和中海枫涟山庄2024年近一年的成交数据我这里都有的，感兴趣的小伙伴可以私信我要。
以上就是西北旺板块的一个解读，这边互联网公司众多，在海淀北边工作的小伙伴可以考虑，另外，海淀北边也有几个不错的新房项目，后续也可以关注这些新房，我也会在公众号更新，新房可以返佣，千万别自己随便去，开发商都有人脸识别，对新房或二手房感兴趣的朋友都可以联系加我，deepthink999，进买房交流群，有东西海的学区群，也有其他区的刚需群。
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