交了这么多年物业费，我们究竟得到了什么？|名邸|建筑面积|张江|物业公司|物业服务|物业费

引言

在挑选房产时，很多人会首先考虑价格、地段、周边的便利设施、户型的布局，甚至容积率和绿化率等因素，这些都是非常合理的考虑点。但往往，我们会忽视一个至关重要的因素—那就是小区的物业服务。

你可能会问，物业服务真的有那么重要吗？答案是肯定的。优质的物业服务，不仅仅关乎居住的舒适度，更是房产增值保值的关键因素。想象一下，如果小区的物业服务出色，无论是绿化维护、安全巡逻，还是日常维修，都能让业主满意，这自然会吸引更多的人来购房，从而提升房屋的市场价值。那好的物业服务对房产的增值保值究竟能起多大作用？今天，我们就来一起探究下。

一

全国性头部物企相比其他物企

能为新房带来更多溢价

首先，我们以上海、成都两个地区为例，探寻一下全国性头部物企对于新房是否有溢价，溢价能有多高。

上海地区

我们汇集了上海市浦东新区2019年开盘楼房作为分析样本，尝试探讨全国性头部物企与非全国性头部物企在未来几年对房价的影响是否存在显著差异。

图表：上海市浦东新区全国性头部物企提供服务的楼盘情况

注：全国性头部物企以亿翰物研发布的综合实力百强为主要参考

数据来源：贝壳找房，网络搜集，亿翰物研整理

从图上可以看到，截至2024年5月底，这些2019年开盘且由全国性头部物企提供服务的楼盘房价累计增长的幅度平均达到45.3%。

我们再来看一下浦东新区整体二手房市场的情况，2019年6月至2024年5月，浦东新区二手房均价涨幅为26.6%。可见，2019年开盘且由全国性头部物企所服务的小区的增值保值效果要高于整体二手房市场，5年累计涨幅高出了18.7个百分点。

图表：2019年6月至2024年5月浦东新区二手房均价走势（元/平米）

数据来源：房价网，亿翰物研整理

但这还不能完全论证全国性头部物企为业主带来房价上的溢价。因此，需要进一步与同期开售，但由非全国性头部物企进行服务的新房再进行对比验证。

图表：非全国性头部物企提供服务的楼盘情况

注：全国性头部物企以亿翰物研发布的综合实力百强为主要参考

数据来源：贝壳找房，网络搜集，亿翰物研整理

在进一步地对比后，我们看到全国性头部物企所服务楼盘房价的5年累计涨幅要比非全国性头部物企的高出8.3个百分点，这足以证明全国性头部物企确实相较非全国性头部物企能为楼盘带来更高的增值保值效果。

我们也可以从具体楼盘比较再次印证这一结论。以浦东新区张江板块的张江三湘海尚项目和中建朗阅府为例，这两个楼盘地理位置相近，相距仅有几百米，几乎享有同样的周边配套。不仅如此，两楼盘的定位和定价也极其相近，定价上，张江三湘海尚的均价甚至还要低三千。

图表：对比项目地理位置

图片来源：贝壳找房

然而时间的推移也为我们揭示另一层面的价值。5年后，张江三湘海尚二手房挂牌均价反超中建朗阅府，前者5年累计涨幅更是领先11.1个百分点。个中关键便在于张江三湘海尚的物业服务商是全国性头部物企绿城服务，后者所能带来的价值实实在在地体现在了业主的资产价值上面。

图表：张江板块同区域三个项目比较

注：全国性头部物企以亿翰物研发布的综合实力百强为主要参考

数据来源：贝壳找房，网络来源，亿翰物研整理

同样值得注意的是，其实同区位还有一个2018年开售的楼盘——华发四季，开售时间仅与前述两个案例差隔一年，开售均价也落在6.55万左右，是由华发物业服务承揽物业服务。而华发四季5月份的挂牌均价在9.9万左右，也超过中建朗阅府。

通过这三个区位、楼盘定位、开盘时间都极为相近的项目案例，我们可以得出一个清晰的结论：全国性头部物企相较于非全国性头部物企，确实能为房价带来更高的增值空间。这不仅是因为全国性头部物企在服务质量、管理水平上拥有更高的标准和要求，更是因为它们能够为业主提供更全面、更专业的服务，从而增强业主的居住体验，提升房产的吸引力。因此，在选择房产时，除了考虑地段、户型等因素外，物业服务商的选择同样不容忽视。

图表：张江三湘海尚二手房挂牌情况

数据来源：贝壳找房

图表：中建朗阅府二手房挂牌情况

数据来源：贝壳找房

图表：华发四季二手房挂牌情况

数据来源：贝壳找房

成都地区

尽管已经有上海作为例子，大家可能还会疑惑，全国性头部物企的附加作用是否局限于上海这样的超一线城市全国性头部物企竞相布局的首选之地。为了深入了解全国性头部物企能否在其他非一线城市中依旧展现出其独特的价值赋能，我们选择了成都这座具有活力的城市进行研究。成都作为西南地区的经济中心之一，其房地产市场同样充满了活力与机遇。我们汇集了成都市双流区2019年开盘的楼盘作为分析样本，以探寻全国性头部物企在此地的实际影响，样本如下：

图表：成都市双流区全国性头部物企提供服务的楼盘情况

注：全国性头部物企以亿翰物研发布的综合实力百强为主要参考

数据来源：贝壳找房，网络来源，亿翰物研整理

图表：成都市双流区非全国性头部物企提供服务的楼盘情况

注：全国性头部物企以亿翰物研发布的综合实力百强为主要参考

数据来源：贝壳找房，网络来源，亿翰物研整理

在成都，楼盘的销售形式与上海有所不同。上海的楼盘多以装修房为主，而成都则呈现出多样化的选择，既有装修房也有清水房。这也为我们提供了一个不同的视角，来观察全国性头部物企在不同销售形式下的表现。

图表：全国性头部物企与非全国性头部物企服务小区5年房价累计涨幅均值

数据来源：贝壳找房，网络来源，亿翰物研整理

可以看出，无论是装修房还是清水房，在全国性头部物企的加持下，其房价的涨幅均显著高于非全国性头部物企所服务的楼盘。具体来说，全国性头部物企服务的装修房和清水房的5年期房价累计涨幅均值分别高出了3.4%和3.6%。这一数据足以说明，全国性头部物企所带来的价值赋能并不仅仅局限于某一类特定的销售形式或特定的城市，在全国范围内都展现出了普遍的适用性全国性头部物企与非全国性头部物企在装修房与清水房上差距相近，说明全国性头部物企对房价的提升并不会因为装修与否而产生差异，这主要是因为物业服务与房屋装修并无太大关系。

我们同样选取了性质相近的楼盘进行验证。

以诚园和光明蓉府为例。两个项目都位于双流区华府板块，地理位置相近，两者分别位于19号线牧华路站的左右两侧，离地铁站的距离也相仿。项目定位上，两者都是装修房，但诚园项目的户型稍微大一些，以142-162㎡为主，而光明蓉府以120-149㎡为主。而在定价上，两者几乎一致，每平米均价的价差不足200元。

图表：诚园及光明蓉府地理位置

数据来源：贝壳找房

尽管如此，随着时间的推移，诚园的房价涨幅却大幅领先光明蓉府18.6个百分点。我们有理由相信，这样的差异很大程度上归因于物业服务品质及物业服务品牌间的差异。

图表：诚园与光明蓉府项目比较

数据来源：贝壳找房

图表：诚园二手房挂牌情况

数据来源：贝壳找房

图表：光明蓉府二手房挂牌情况

数据来源：贝壳找房

二

更换全国性头部物企后

为二手房带来新的变化

全国性头部物企所带来的价值赋能不只局限于新房上，在一般的二手房市场上，全国性头部物企也展现出比非全国性头部物企更好的效果。接下来，我们将举例一些小区通过更换全国性头部物企之后，这些全国性头部物企通过对现有小区进行改造升级，提供更优质的服务，从而提升小区价值的案例。

金地智慧服务

位于天津市河西区挂甲寺街的鑫磊花园小区，于2013年交付，随着年限的推移，小区内的各项设施设备与公共环境的品质都有了不同程度的下滑。2022年6月1日，金地智慧服务正式进驻鑫磊花园项目。

在进驻前，金地智慧服务精心筹备，从人员管理到物资采购、再到项目改造方案等各个方面进行了详细的规划，争取快速展开对小区的社区环境及服务的改造提升。在进驻后，金地智慧服务第一时间就开始了小区的物业服务，对于原先园区环境展开了全面“焕新洗脸“行动。针对小区的绿化植被杂草丛生、楼道杂物堆积等情况，开展修剪、清理动作，争取以最快速度提升园区卫生环境。此外，金地智慧服务针对业主的问题进行耐心解答，相关需求有求必应，并让业主们添加管家微信，用实际行动搭建起业主与物业之间沟通信任的桥梁。

图表：金地智慧服务改造内容

图片来源：网络搜集

在金地智慧服务的高效整改下，小区业主的满意度不断提升。在金地智慧服务入驻的一年里，小区二手房均价由3.08万/平米上涨到3.20万/平米，以3.9%的涨幅抵御了地产下行带来的冲击。

金茂服务

位于北京金融街区域的西城晶华小区，是一个建于2008年的老小区。虽然项目年限已久，这里的业主们依然注重生活的品质感。2022年，金茂服务进驻项目后围绕业主的需求，针对园区安全、设施设备、环境等方面进行多项整改，帮助业主解决工程问题1123条，环境问题整改完成210条，秩序问题整改完成59条。小区项目品质得到迅速提升，再次焕发活力。金茂服务入驻两年后，二手房均价上涨约21000元，由进驻前的16.6万/平米上涨到18.7万/平米。

图表：金茂服务改造内容

图片来源：企业公众号

优质的物业服务在市场下行的环境也能助力资产保值，以武汉名邸公馆小区为例。在金茂服务的升级改造下，武汉名邸公馆小区与周边二手房价差由1300元/平米提升至4422元/平米。在周边项目约2.06万/平米时，名邸公馆的房价能达到约2.50万/平米，价差幅度超过20%。

那金茂服务在名邸公馆这个项目上是怎么做的呢？金茂在进驻小区以后，首先针对小区卫生问题进行整改，将园区垃圾桶、保洁工具车全部翻新；开展全面“洗脸”行动，完成管道堵塞整改及地库排水管道维修等服务。针对小区安全问题，金茂服务完成26条公共区域的问题整改，将2000具灭火器进行维修换粉；新增2个秩序岗位及时响应小区的突发事件，同时配备2名救护员提供初级救护服务。

图表：金茂服务改造内容

图片来源：企业公众号

万科物业

上海马戏城旁的新梅共和城是一个老小区，于2002年建成，小区紧邻上海马戏城地铁站，周边就是大宁郁金香公园和3个商业综合体，更有大宁中心广场、珠江创意中心、大宁德必易园等园区，可谓是处于黄金地段。

但处于这样黄金位置的小区在当时并没有很多的购房者，原因在于小区给人的居住体验并不好。在当时，小区里的环境脏乱差、停车困难、治安事件频频发生；此外，小区里的消防安全问题极其严重，小区内租客成群、群租房泛滥，地下室住人和商铺群租的现象比比皆是。

新梅共和城的业主在2019年7月选聘万科物业作为新的物业服务公司，万科物业随即启动了小区的消防修复工程，通过增加灭火设备，建立微型消防站等行动，使小区规范日常管理走上正轨。

图表：万科物业改造内容

图片来源：网络搜集

对于群租问题，万科物业配合业委会对其进行打击。对于二房东打出的隔断间和公寓改造，万科物业一家一户地敲门取缔，不配合的则报警依法处理；对于小区内的环境问题，万科物业解决了之前建筑垃圾乱堆放等问题，并将小区内的景观水系都更新了一遍，完成了1000多棵高大树木的修剪。在小区安全上，万科物业以“黑猫”门禁系统为基础，通过公共画面全覆盖，同时安装高空抛物的摄像头和电梯摄像头，包括路灯、监控设备、消防系统等都进行了升级以及定期维护，确保了社区无安全隐患。

新梅共和城在万科物业的服务下实现蜕变，小区环境变得更好，小区变得更加安全规范，房产价值自然也在不断地提升。小区均价从2019年更换物业前的7.49万/平米提升到了2022年9月的10.79万平米，涨幅达到43.96%。

享有“最牛业委会”的中远两湾城在把物业服务公司换成万科物业后，短短几年房价就实现了翻天覆地的变化，几乎成为当时上海二手房价涨幅最高的小区之一。在没更换物业之前，中远两湾城小区内停车混乱，无人管理；门禁形同虚设，各种小中介都有钥匙，随便进出；楼道里放满了杂物，地库内灯光昏暗，完全像一个没有物业管理的小区。

万科物业入驻以后，小区内部随处可见修剪整齐的绿植，让人完全感觉不到密集高楼带来的压抑。不仅如此，小区内的地面也进行了全面的翻新改造，小区内部的道路上，加装了监控器，翻新了路灯。另外，万科物业还解决了小区以前停车难的问题，万科物业在小区内新增了一些地面停车位，车辆停放井然有序。在2021年的时候，中远两湾城二手房价只有约7万/平米，在万科物业优质服务影响下，如今这个小区的房价已经在9万/平米。

绿城服务

杭州风雅钱塘小区是一个2007年的老小区，一度被评为滨江区的消防重点隐患单位。原先小区内的垃圾经常会堆积起来，得不到清理；门禁也是经常遇到失灵问题；停车库发生过着火事件。这些问题让业主们苦不堪言，最终将物业公司更换为绿城服务。

绿城服务在入驻小区的第一天，就从改善园区环境入手，搬运垃圾、更新垃圾桶、更换灭火器。在5天时间里，绿城物业调动保安力量500余人，保洁人员250余人，绿化工人100余人，清除垃圾150余车，更换垃圾桶120个，更换灭火器1198个。在绿城物业的品质服务下，小区环境得到改善。有数据显示，在绿城服务入驻风雅钱塘的一年时间，小区二手房成交均价为3.02万/平米上涨到了4.36万/平米。

图表：绿城服务改造内容