还有不到20天，就要跟2024说拜拜了。
给大家看几张美图：
深圳这套建面约420平的别墅产品，依山傍海，整个社区葱葱郁郁，一入眼底，就让人心旷神怡。
光这卖相和品质，各位猜一下价位多少？
我猜你大概率想不到：
2018年底，原业主买入价是4668万。
如今，以1445万法拍价成交，六年时间血亏3223万，平均每年亏损537万、每个月亏44.7万。
简直是妥妥的「吞金兽」。
这个楼盘是东部大鹏新区麓湾居，用于度假的确不错，但从自住的角度，周边产业、交通、教育等配套，没有一个抗打的，“地段不能行，亏钱第一名”。
01
在郊区，别墅越卖越便宜，几乎是家常便饭。
像2010年左右买入东部华侨城天麓的，现在平均每套亏损都是以上千万起步。
不知道大家有没有想过一个问题：为什么大部分别墅都在远郊？
很重要的一个原因，就是郊区的土地相对便宜，盖高密度的高层根本不好卖，所以盖这种低密度的别墅成本低。
而市中心的地价比较贵，如果盖别墅的话数量少价格高，对于开发商而言比较无利可图，所以市中心倾向于盖密度较高的高层为主。
别墅是传统豪宅，慢慢有过时的趋势。
加上总价高，流通性差，维护开销非常高昂，市面上极少有适合投资的别墅，除非是顶级别墅可以考虑，其他都已经过气了，只能看作一个消费品。
我们现在看到一些位置很偏的别墅还能偶尔成交，主要就是个别中产对别墅还有一定的滤镜。一般踩过别墅这个坑的人都不会再碰，以后可输送过去的韭菜，肯定是越来越少。
在当前深圳核心区热门楼盘普遍上涨的时候，非核心区的房价依然可以跌得很吓人。以后自己买房千万不能只跟着感觉走，一定要有理性且专业的分析作为辅助才行。
02
很多开发商在给新盘做宣传的时候，都会以地铁作为卖点，那么地铁对周边楼盘的价值带动有多大？
对于买地铁房，首先看小区离地铁站的距离。
步行500米以内的是正地铁房，一公里以内的是准地铁房，1.5公里以内算勉强有地铁，再远，就不属于严格意义上的地铁房了。
越是交通不便利的板块，对地铁站距离的要求就越高，原则上越近越好。
从过往的数据来看，地铁影响房价的时间节点，主要是该地铁站点确定的时候、开始动工的时候，以及地铁开通前后一两年。
如果是规划中的地铁，配套能否实现？你要看它是正在建的，还是图纸上的，两者差别非常大。
因为，地铁从无到有，从规划到落地，再到正式运营，是一个漫长的过程，充满了未知和挑战。
在这个过程中，可能会出现各种变数，比如线路更改、站点调整、延期通车、甚至取消站点等。
因此，我们在买房的时候，不能只盯着地铁这一因素，还需要考虑到产业、地段、配套设施等多个方面。
只有全面权衡各种因素，才能确保我们的资产收益。
03
在网上看到一个言论，大概意思是：科技园和宝中1000万左右的次新小区，每月租金才一万左右，租金回报率这么低，那些买房人怎么下得了手？
真相是，买房包含了居住和投资，有很大的金融属性，未来预期、市场价值共识，这些因素占比更大。
往往涨得快的房子，租金收益率都低，而租金收益率高的房子，通常没啥上涨动力。
对比大城市和小城市。
单看租金回报率，一些小城市的房子，比北上广深的房子都高，然而涨幅方面，小城市的房子完全没法和大城市的房子比。
再对比次新房和老房子。
同一地段的次新房和老房子，次新的价格可能是老旧房的两倍，可租金其实差距没那么大，次新房的租金优势并不明显，可行情一来，都是次新房跑在前面。
区域也是一样，罗湖作为深圳成熟片区，租金收益率是全市最高的，可是因为区域配套未来没有成长预期，房价上涨动力也不强，属于存量市场。
很多数据都像租售比那样具有迷惑性，一定要拨开云雾看本质才行。只盯着租金买房的话，往往很容易吃亏。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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