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正文
众所周知，改革开放以来，广东作为东大最早开放的沿海省份，吸引了全国大量的人口流入，成为全国人口第一大省，其中深圳就是承接外来人口最多的城市之一。
而到了2023年，浙江反超广东，成了全国常住人口增量最大的省份，其中大部分流入了杭州。
“东南西北中，发财到广东”的局面可能要改变了。
历史总是惊人的相似，人口能够持续流入，说明这个区域产业吸引力足够强，人们搞钱的积极性更高。
那么“抢人”能力超强的杭州，会成为中国下一个“深圳”吗？
01
杭州，曾是越国和南宋的古都，历史文化沉淀非常厚重。
说人话，就是杭州文化旅游资源丰富，能够吸引全国的老百姓“来啊，快活啊”。
通过文旅产业“抢人”，而跟着人一起来的就是钱啊，你去旅游，总得花钱吧，所以，旅游业表面上是在“抢人”，实质上还是在“抢钱”啊。
全国十大旅游城市，杭州赫然排在首位，也就是说，杭州是全国老百姓最向往的旅游城市了，没有之一。
这是杭州最厉害的地方，让人们主动将钱从自己的口袋里拿出来，然后再放进了杭州口袋里。
人在哪，钱就在哪；钱在哪，人就跟到哪。
杭州正是利用了其丰富的旅游资源虹吸了全国游客，背后就是强劲的消费。
2023年，杭州人均消费支出50129元/年，全国第二，直追魔都上海。
上海和杭州，是全国唯二人均消费突破5万元/年的城市，将北京、深圳、广州三大一线城市远远地甩在了身后，杭州人们“买买买”的能力太强了。
而巨大的消费需求又带动了投资需求，投资+消费双轮驱动，最终让杭州经济狂飙，2023年，杭州成为了全国第八座GDP“破2”的城市。
而投资和消费的本质是交易啊。
于是，中国最大的线上交易服务中介，移动支付巨头——阿里在杭州诞生了。
说到这，让我想起了与杭州非常相似的城市，那就是深圳，两座城市都不是“资源型”城市，家里没有矿啊，那就去做生意，做买卖啊。
“族望留原籍，家贫走四方”，得益于优良的营商环境，深圳和杭州两座城市都吸引了大量的外来人口。
但与杭州的内向型城市不一样的是，深圳走的是外向型城市路线。
通过依托香港的国际金融地位，深圳吸引了大量的外资投资兴业。
“东南西北中，发财到广东“，深圳摇身一变，从渔村变成了“打工人之都”。
然后，深圳利用其深水港（蛇口港和盐田港）的优势，将物美价廉的商品输送到全世界，赚世界的钱。
外贸，就是交流，而有效的交流带来的就是交易，于是中国另外一个以社交为突破口的移动互联网巨头——腾讯在深圳诞生了。
2023年中国跨境电商进出口额，深圳位居全国首位！遥遥领先。
所以，杭州和深圳一样，以“交易”兴城，一个对内，一个对外，浓厚的商业文化，孕育了中国最伟大的两家移动互联网科技巨头——阿里和腾讯。
阿里和腾讯的崛起，加速了中国的互联网金融产业的发展，国内逐渐形成了阿里系和腾讯系两大“风投”，在全国范围内疯狂“烧钱”投资，中国互联网开启了资本扩张时代。
与互联网经济一样，中国房地产也是一个资金密集型的产业，也是通过大规模投资崛起，形成一条长长长长的产业链。
众所周知，过去几十年，房地产投资+互联网投资，成为了中国经济的左膀右臂。
杭州和深圳正是牢牢抱住了“互联网”和“地产”两条大腿，经济在过去十几年里狂飙。
无论是互联网投资，还是房地产投资，最重要的是，要有超预期的想象，没错，就是要“炒”预期。
所以，杭州和深圳，在上一轮楼市行情中，都成为了炒房最热的城市，都成为了“炒房第一城”。
而炒房最大的动力，就是源于确定性的预期。
什么是确定性预期？杭州和深圳两座新房和二手房巨大的价格倒挂，就是最明确的预期——“买到即赚到”。
倒挂，就是同一个板块，新房限价导致比二手房便宜，买了新房瞬间变成二手房，资产轻轻松松暴涨几百上千万，完美实现了阶层跨越。
于是，你见证了中国最伟大的房地产创新——“打新房“。没错，股市可以“打新股”，房地产也一样可以“打新房”。
所以，杭州和深圳房地产的金融属性非常强，再加上互联网产业的“边路辅助”，共同将深圳和杭州推上了“中国炒房第一城”。
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02
但是，2020年，最高层定调“防止资本无序扩张”以及强化“房住不炒”的相关政策，精准狙击了“互联网”和“房地产”。
再加上亚运会不及预期和口罩的影响，这确实对杭州楼市产生了一定的冲击。
更重要的是，杭州还受到来自东北方向的上海，东南方向的宁波，两个劲敌的威胁。
上海与杭州隔着嘉兴，所以上海对杭州形成不了辐射带动作用，上海带不了杭州玩。
所以，玩不到一块，那杭州与上海就是绝对的竞争关系。
当杭州强势时候，还能从上海嘴里抢到一口肉；一旦杭州弱势的下来，上海就是一个巨大的漏斗，虹吸杭州的人才和产业。
最近几年，上海表现非常强势，手握拼多多，市值还超过了阿里，又拉来了新能源汽车巨头特斯拉，助推上海完成了汽车产业链升级，人才的天枰开始向上海倾斜。
而宁波呢，也很强势，手握世界第一大港口——宁波港。除此之外，宁波还和全球集装箱吞吐量最大的港口——上海洋山深水港联动，宁波的出口贸易起飞了。
所以，近几年，宁波GDP直追天津，2024年有望实现对天津的超越，挺进全国经济TOP10行列。
其实吧，杭州，也没有“坐以待毙”，很多人没有注意到杭州在“闷声发大财”，悄悄地干了几件大事。
今年以来，杭州市区两级投促部门，每月都在南下深圳举行产业推介活动。
注意，是“每月都在南下深圳”。
相距1236公里，驾车11小时以上的两座城市居然就走在一起了？
有缘千里来相会？杭州，为什么就看上了深圳呢？
主要原因还是深圳最近几年在高科技创新方面表现得太强了，深圳的高科技产业就是杭州追求的“新质生产力”。
所以，杭州才频频南下深圳，谈的内容主要包含了合成生物、新材料、低空经济……都是前沿热门产业赛道。
而更早之前，杭州就已经布局了新能源汽车产业，吸引了深圳比亚迪、广汽等在杭州扩大投资，还从合肥嘴里，抢来了零跑汽车第二工厂，推动本土吉利、万向布局新能源业务发展。
近日，杭州还与横滨橡胶株式会社达成了合作，横滨钱塘项目正式落地。
据了解，这是杭州近10年来最大的外商独资制造业单体项目落地钱塘区。
预计到了2030年，横滨橡胶杭州工厂将成为横滨橡胶全球产能最大的工厂之一。
截至目前，从轮胎到座椅到智能装备，再到整车项目，杭州钱塘区已经形成了一条完整的汽车产业链。
所以，杭州立了个大flag：力争到2025年，节能与新能源汽车产业成为推动杭州市高质量发展的主导性产业。
2024年1-10月，杭州计算机通信和其他电子设备制造业增加值增长了7.3%、电气机械和器材制造业增加值增长了6.2%、汽车制造业增加值增长了16.1%。
汽车制造业增加值狂飙！杭州“车轮上的城市”再也藏不住了。
除了新能源之外，杭州的工业控制计算机及系增长了35.6%、集成电路产品产量增长了52.1%。
谁没想到，低调的杭州，悄悄地完成了对高端制造业的转型升级。
如今，杭州手上除了数字经济王牌之外，又多了一张新王牌——高端制造业。
这还没完，杭州还在强化手上的第一张王牌。
《杭州市国土空间总体规划(2021—2035年)》提到，杭州定位：全国数字经济创新中心和区域性科技创新高地、国际旅游目的地。
其中“全国数字经济创新中心”是全国唯一性的定位，其他城市没有类似的高定位。
这就说明了，杭州未来仍然是中国数字经济产业的王者，没有人可以取代。
未来杭州两手准备，一手“数字经济”，一手“高端制造业”。看到这里，你就知道杭州的野心有多大了吧。
深圳有庞大的人口，有互联网巨头腾讯，有高端制造业。
杭州也有庞大的人口，也有互联网巨头阿里，现在还拼命往深圳拱，玩起了高端制造业。
杭州，真的很有可能成为中国下一个“深圳”。
近日，退休了的马老师出现在蚂蚁20周年庆活动上，并且罕见地发表了讲话说是为了“蚂蚁未来的20年而来”。
除了马老师，最近还有几位民营企业家也在频频发声，内容不重要，重要的是释放了一种信号，杭州民营经济要发力了。
所以，杭州强大的经济底子和未来经济预期，让我更加坚定了对杭州楼市筑底的信心。
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03
杭州楼市有两波明显的上涨行情，第一段是2015-2018年，第二段是2019-2020年。
2018年，杭州新房最高价触及3.5万平方米，但是随着限价升级，新房价格被按了下来，也就形成了新房与二手房的倒挂。
所以，在过去，限价的新房已经没能反映真实的市场情况，二手房才更具风向标。
今年3月开始，杭州二手房走出一波上涨行情，二手房成交量连续5个月都在8000套以上，创了近三年来最高。
11月份二手房成交站上了1万套，说明杭州的购房需求依旧相当旺盛。
但是，我们也不能忽略杭州高库存的事实，毕竟在过去几年，杭州卖地那可是全国数一数二的。
所以，杭州的二手房库存对杭州供求起到影响非常大。
10月23日，杭州二手房挂牌量16.49万套，到了12月2日，房挂牌量约16.04套，挂牌量骤降了4000多套。
简单来说，就是房东开始涨价惜售了。次新房杭X润府9月成交的一套房源成交单价约5.2万每方，而最近新成交的一套类似房源单价约5.4万每方，总价上涨了约40万。
但是，这是在杭州热门的申花板块，目前杭州放开了限价等政策，新房和二手房倒挂会逐渐消失，未来房价涨跌将完全由市场决定。
产业在哪，钱就在哪，钱在哪，人就跟在哪。所以，未来买房首先要跟着产业走。
（1）谨慎进入区域：临安+富阳+桐庐
这是杭州高库存区域，目前域内的产业发展无法短期消化库存，虽然ZF已经下场收购商品房，但是建议谨慎进入。
（2）居住价值+增值潜力区域：临平、余杭、萧山
目前杭州的主力方向是向北-向西-向东发展，所以临平、拱墅、余杭、萧山承接了大量杭州外溢，但是这些区域也要选择核心板块，如临平的翁梅、乔司；余杭的瓶窑；萧山的钱江世纪城，萧山城区等。
（3）绝对安全区域：滨江、上城、西湖、拱墅
目前杭州与其他城市一样，楼市购买力回归主城，作为杭州的主城区域，所以未来资产安全系数最高，可以闭眼进。
总结
最后简单说几句，杭州最大的变量就是数字经济产业+科技创新产业。
在数字经济方面，杭州有无可撼动的底子，所以关键的变量就落在科技创新方面。
近期，杭州频频牵手深圳，逐渐“深圳化”。新能源、合成生物技术、低空经济……这都是杭州构建高端技术的落点。所以，杭州资产布局思路也就清晰了。
但是，话又说回来，近期杭州二手房成交量暴涨，更多是“以价换量”，通过降价实现成交，在我看来，杭州目前的房价泡沫还没有挤干净。
所以，如果现在要布局杭州资产，听劝，首选杭州核心区域/核心板块。
杭州哪些是核心区域/核心板块？来我直播间告诉你。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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