刚刚，丰台南二环万泉寺地块成交！
至此，北京今年土拍的战绩更新至39块，1521亿！
成交价又超过了百亿，这也是半个月以内北京第二块成交价超百亿的地块。
看来，北京土拍在年末开始疯狂刷新KPI了。
上个月的29号华润和中海经过3轮竞价，最终中海以153.32亿拿下 朝阳酒仙桥+十八里店+小红门巨无霸组团地块，包哥第一时间就做了详细的分 析↓↓↓
朝阳组团地块环线位置
而今天的万泉 寺地块， 超级百亿 买家依然是 ：
中海。
具体的成交信息是 ↓↓↓
地块名称：丰台区 万泉寺 村棚户区改造土地开发项目FT00-0613- 0024 地块R2二类居住用地
拿地房企：中海；
成交金额： 110.54亿 ；
住宅楼面价： 6.2万/平
住宅指导价： 没有指导价，自己定！
除了北京，12月2日，中海还联合华润与招商蛇口激战300回合，以超46%的超高溢价率，以185.12个小目标，拿下深圳南山区粤海街道地块。
刷新深圳住宅土拍的最高成交价。
中海在仅不到半个月的时间，就先后在北京、深圳等地花了将近450个亿来买地。
咱就说，谁看了不说一声：中海壕！
关于中海刚刚拿下的丰台万泉寺地块，关于中海上个月拿下的朝阳巨无霸组团地块，已经丰台的新房市场，包括北京新房豪宅市场，你有什么想说的想问的，欢迎加包哥微信，咱们私下好好聊去～
先说说今天成交的万泉寺地块。
地块环线位置很好，南三环以里，到二环的直线距离只有1.7公里。
还有就是万泉寺0024地块北边直线距离六七百米就是丽泽商务区，这一片是丰台多重点发展了很多年的区域，实打实的10W+豪宅区。
距离项目五六百米的端礼著，网签均价超过11万/平。
项目西侧一公里左右的西铁营板块，新房北京悦府的成交均价也无限趋近于11万/平。
而西铁营板块的二手豪宅扛把子，中国玺的二手房挂牌已无限趋近于12万/平，而昆仑域的挂牌均价早已超过14万/平。
所以，万泉寺地块虽然地块总价超过110个小目标，不过拿地楼面价只有6.2万/平，10W+的售价是肯定的了，利润缝差足够。
这样的利润缝差，也足够让中海有空间好好打造产品，包哥盲猜又一座“叁号院”？
再看地块的具体信息。
万泉寺地块自身没什么配建要求，但建筑控制高度达到80米，还有就是容积率高达2.8。
不过无所谓，端礼著、北京悦府的容积率都不低，但丝毫不影响社区品质。
再有就是地块的用地规模达到6.37万平，住宅建筑面积高达17.83万平，就按照套均178平大户型计算的话，预估都得有1000套房子。
属实算一个“大”豪宅社区了。
目前包哥收到的对于0024地块的诟病主要是地块东南侧有3条铁轨交汇，担心后期噪音问题会很大。
不能避免，那就勇敢面对，毕竟真诚永远是必杀技。
丰台新房现在太卷了。
据包哥不完全统计，丰台目前主力在售的新房项目，接近30个。
而且丰台新房的每个热门区域，基本上都会有竞品项目存在，比如诸神乱战的大瓦窑板块，南中轴辐射的大红门板块，还有公园IP的南苑板块，就连最南边的羊坊都有俩项目贴面竞争，每个区域都有那么一撮新盘。
丰台主力在售新房项目分布
丰台新房市场2024年前11个月一共成交2928套房子，平均每月去化266 套。
但整个2023年，丰台总共成交了5265套房，月均去化438套。
没有对比就没有伤害，丰台今年前11个月的新房成交量只有去年全年的56%。
而且包哥还拿到一个数据，就是丰台现在新房的库存量接近10000套，按照现在的去化速度，至少还需要38个月，也就是3年多的时间才能消耗完毕。
重要的是，接下来，丰台新地块如果成功出让，这意味着丰台又会有一批新项目入市。
除了已经公布案名的金茂璞逸丰宜外，金隅丰科园项目也马上就有动静，还有中海万泉寺新地块和新宫新地块，这两天丰台西南郊冷库地块也加入用地预申请不久后转正，这5个新项目未来入市的住宅面积将会有：
6.98万平+5.4万平+17.83万平+6.08万平+6.91万平=43.2万平
这43万多平住宅供应，如果按照套均140平米计算，都得有超过3000套房子。
这3000多套潜在库存，按照现在丰台的去化速度，得再给丰台增加一年的去库存时间。
但丰台为了去库存，开发商为了快速回款，都已经在明里暗里调低价格了，包哥之前也分析过：
在越来越多的库存积压在那儿，在越来越贵的人工成本 摆在那儿 ， 丰台着急 是情理之中的事儿 ， 新房 价格调低 也 不再是什么新鲜事儿 。
北京似乎已有泛滥之势。
今天刚刚成交的丰台万泉寺地块虽不限价，但后期入市大概率会朝着11W+走，中海上月底拿下的酒仙桥地块，指导价12.5万/平。
海淀功德寺越秀华润联合项目和绿城项目，指导价都是10.75万/平。
还有还有，海淀朱房村两地块明年1月2日入市，加上丰台西南郊冷库地块，都是妥妥的10W+地块。
这林林总总算下来，未来北京的10W+新房项目，预计还会增加近百万面积的库存。
预测明年，北京的10W+新房豪宅市场将会掀起一场血雨腥风。
因为看今年的数据，已经有一些“红海”那意思了。
包哥粗略统计了一下，截至今年10月中旬，北京10万+豪宅的库存面积接近120万方。
这综合算下来，北京10万+豪宅新房待售面积直接超200万平了。
而库存面积大幅增加的同时，北京新房豪宅的去化速度却大不如前。
攸克整理了一组数据，到今年的11月17日，2024年过去了322天的时候，北京10W+豪宅新房一共卖了1228套，交面积25.3万平，成交金额330个亿。
这一系列的数字，远不及2021年-2023年这3年。
单看成交套数，2021年北京10W+豪宅成交超2000套，2022年接近3000套，2023年则直接超过3000套。
而到11月中旬1200多套的成交量，连去年的一半还不到，就整个2024年，包哥估计最好的成绩也就是去年的一半。
以今年这个去化速度，北京未来超200万平的10W+豪宅库存，得卖8年，以卖得最好的2023年的去化速度算，也得卖4年。
2015年豪宅元年，万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，融创的湖，紫辰院的树，每个豪宅项目都有出圈的代表作，这两年，10W+豪宅项目似乎减弱了不少。
但愿中海拿下的万泉寺地块，能给北京豪宅的产品力再增加更多的辨识度。
关于今天的中海万泉寺地块，关于丰台新房市场，关于北京豪宅市场，你们还有什么想问的，加包哥微信，咱们私聊去。
对了还有，包哥整理了目前在售的45个北京10W+新房豪宅的表格，感兴趣的，咱们私聊去。
个人观点 仅供参考
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