一夜之间，上海楼市又嗅出了别样的味道。
刚刚结束的第七批次土拍，10宗地块揽金307亿，平均溢价率20%，最高溢价率超40%。不仅有华润、保利、中海等巨头的疯狂抢地，还有中建七局等新面孔的参与。
房企们重燃了对上海楼市的信心。
不过今年上海土拍最大的黑马，当属北京城建发展。
5月、7月，北京城建发展在杨浦连落2子，总货值虽然不大，但极具战略意义：
首次布局上海。
在市场起飞前精准“抄底”，艳姐觉得北京城建发展的眼光非常毒辣。
最近，两个项目终于发布了案名。而北京城建发展的董事长储昭武也是亲自到上海项目调研，为新组建的上海团队打气。
北京城建发展董事长储昭武（图源公司官网）
艳姐注意到，最近几年，北京城建发展一直在不断迭代自己的产品力，在北京打造了天坛府、香山樾等多个爆款项目。据说这次的上海“双子”项目在产品设计上就做了不少针对性升级，目前也都处于蓄客状态，预计会在明年初集中亮相。
而更重要的是，10月初，李伟东接替常永春出任北京城建集团董事长。看来，在集团公司换帅后，北京城建发展大概率又要在上海迎来爆发了！
01
上海滩首发项目终于要来了？
先回顾一下北京城建发展今年在上海的2次拿地。
先是在5月，以总价4.98亿元、楼面价5.84万元/㎡、溢价率3.11%、联动价10.7万元/㎡，竞得杨浦区长海社区地块，计容建面约0.85万㎡。
然后再7月，又以总价22.3亿、楼面价7.03万元/㎡、溢价率17.12%竞得杨浦区长白社区地块，计容建面约3.17万㎡。
对比第七批次土拍的成交价，北京城建发展的这2块地的“性价比”相当高。
首秀上海便拿下2宗优质宅地，北京城建发展的运气简直爆棚。
与其他房企动辄拿地一周便规划公示不同，北京城建发展非常谨慎，直到9月2个项目相继进行了规划公示；昨天长海项目才公布国誉府案名，长白项目也传出领翠滨江的疑似案名。
其中领翠滨江很有看头。
根据规划，项目拟打造2栋17-18F高层，1栋8F洋房，还有1栋4-6F多层，另有1栋5F公租房，可售房源不低于240套。
项目规划示意
艳姐先强调一下项目的区位，杨浦黄兴公园板块，离内环很近，距离8号线黄兴路站、12号线隆昌路站均大约800米，紧邻杨浦公园、黄兴公园，宜居性非常高。
目前周边在售的次新二手房比较少，房龄较新的华发公馆挂牌均价12.67万/㎡，最近成交的一套二手房价格在11.6万/㎡，成交周期26天，速度非常快。
项目周边二手房成交情况
这也意味着，只要产品过得去、价格合适，流速和利润还是有保障的。
不过地块并不算方正，十分考验北京城建发展的设计能力。
艳姐注意到，领翠滨江项目近日也网传了一组效果图和户型过程稿，还是有一些可圈可点的地方的。
先看立面，极富动感和张力，垂直方向引入斜向线条的设计，不仅增强了建筑立面的层次感和整体美感，还在视觉上营造出一种强烈的冲击力。
项目效果图过程稿
公建化超大面积玻璃幕墙，搭配横向金属线条，呈现出轻盈、流畅的肌理，让整个建筑看上去更加挺拔，如同光影般灵动交互。
项目 效果图过程稿
约40米宽的酒店式流线社区门廊，鲸尾造型主题IP设计的光影秀场落客区，营造出曲线主义的艺术空间氛围。这样的设计风格，在整个区域极具突破性和引领性。
项目效果图过程稿
从网络流传的户型图来看，项目主力户型有约100㎡的2房和3房、137㎡的4房，采用了LDKG设计，大面宽、大阳台、大边厅布局，户型非常方正，其中建面约100㎡户型，南向还做了贯通式宽景阳台。
建面约100㎡户型图过程稿
另外社区没有地上停车位，这也意味着未来可以做集中式景观或不同主题的活动空间。
而首发项目国誉府同样很有新意，这也是北京城建的TOP级产品。此前他们在北京就打造了多个国誉系产品，中式建筑风格和园林营造非常有特点，也收获了不少高端客群的认可。
艳姐了解到，北京城建发展这次引入了HZS、CCD等大师级的设计团队，在风格上提取了海派经典的曲线元素，还以天然玉石进行点缀；打磨了超级界面+立体游园空间+架空层花园+海派精致感的星级酒店式定制景观。
项目效果图过程稿
这也是典型的高端改善型产品，之前北京城建发展已积累了诸多高端产品打造经验，届时项目推出后，估计会有很多看点。
艳姐还打听到，国誉府、领翠滨江大概率会在明年初入市，目前板块内新房已经断供了2年，大概率会成为爆款。
北京城建发展的进度是慢了点，但主打的就是一个循序渐进、步步为营，把本地团队磨炼好、把产品打磨好，自然就能立足，才能有后面的深耕。
02
京派霸王级房企的身家
想要深入认识一家房企，我们需要探究其历史发展脉络。
北京城建集团成立于1993年，目前以建筑安装为主业，房地产开发和及设计勘察业务协同发展。北京城建集团是北京市建筑业的龙头企业，北京大兴国际机场、鸟巢、国家大剧院、奥运村等地标建筑，都是北京城建的作品。
大家知道，建筑安装业务虽然能带来庞大的收入，但利润率非常低，毛利率往往是个位数甚至为负。一些建筑施工类企业也通过高毛利的地产业务来平衡利润。
也就是营收靠建筑施工，利润靠地产开发。
北京城建集团也不例外。
上半年，北京城建集团实现营收约778.92亿元，其中建筑安装营收514亿，占比66%；房地产开发营收121.6亿，占比15.6%。毛利润方面，建筑安装贡献了30.6亿毛利，毛利率5.95%；房地产开发贡献了16.33亿毛利，毛利率13.43%。
北京城建集团2024年上半年业绩信息
可以看出，地产开发业务以15.6%的营收，贡献了25%的毛利润。
地产开发也是北京城建集团的主业之一，旗下有城建发展、住总集团、城建开发3个地产业务平台。
其中城建发展作为上市平台，上半年在北京城建集团121.6亿的地产业务营收中，北京城建发展贡献占比超过50%。不过考虑到同业竞争，北京城建集团将旗下的地产业务委托给北京城建发展进行管理。
作为京派房企“带头大哥”，北京城建发展的主战场自然也在北京。
克而瑞数据显示，2023年城建发展全口径销售额达到514.41亿，位居北京房企第二，仅次于中海，比第三名的华润高近40%。今年前11个月，城建发展以262.68亿的全口径销售额同样位居第二。
而且北京城建发展的销售额要比排在第二的本地国企高出近30%，甚至丝毫不逊色于央企巨头。
可以说，北京城建发展是名副其实的京派带头大哥。
能在强手如云的北京连续取得这样的成绩，艳姐觉得北京城建发展拥有几大终极能力，足以征服帝都客户：
①区域深耕能力。
北京城建通过聚焦深耕，实现了在北京的渗透式布局。
去年，北京城建发展在售项目60个，有38个项目在北京，几乎覆盖了北京所有的行政区。不管是核心的朝阳，还是远郊的昌平、平谷、怀柔等，北京城建的项目卖的都还不错。
像朝阳区的北京城建·天坛府，2023年销售额130.78亿，位居北京楼盘销售榜第2。远郊的密云、平谷、怀柔的5个项目也都进入克而瑞北京远郊区商品住宅销售额TOP10。
今年前11个月，城六区商品住宅成交TOP10中，北京城建·香山樾、北京城建·天坛府分别以42.18亿、29.69亿位居第3、7位。远郊区商品住宅成交TOP10中，北京城建发展也占了6个。
北京城建·香山樾示范区实景
北京城建发展在北京的亮眼业绩，正是得益于这种聚焦深耕带来的回报。
②高端产品打磨能力。
北京城建发展在大本营已经打造了诸多高品质产品。艳姐在这里必须要提项目就是他的顶级封面作品——北京城建·天坛府。
北京城建·天坛府距离世界文化遗产天坛南门仅约800米，是北京内城少有的覆盖住宅、写字楼、商业的百万方大盘。
所以项目在打磨时，承袭中式居住文化精髓，打造了一个独具魅力的7~10层低密新中式建筑。
建筑立面就极具辨识度，汲取天坛皇乾殿三段式建筑结构、故宫太和殿庑殿顶理念，选用大面积天然石材+铝板作为立面主材，非常符合高净值人群的审美。
北京城建·天坛府效果图过程稿
园林设计上也很有特色，以《乾隆南巡图》为灵感，通过“三卷九境”二十八景，打造出层层递进的园林空间，将皇家园林和江南园林完美的结合在一起，呈现出艺术馆典藏山水的视觉感受。
北京城建·天坛府效果图过程稿
主力产品为建面约150-280㎡三居、四居户型，其中280㎡的产品，玄关将客餐厅区域一分为二，加上独立的西厨吧台，可以提供4个相对独立的社交空间；还有三个“全套房设计”的卧室，各个家庭成员都能获得酒店式的居住体验。
还有诸多惊艳的细节设计，在这里就不一一进行展开了。
北京城建·天坛府从2021年开盘至今，整盘累计销售金额超300亿，也刷新了北京单个楼盘总销售金额的纪录。
既然北京城建发展能够在北京打造出征服高净值人群的扛鼎之作，其在上海同样也可以征服对产品品质有严苛要求的上海客户。
03
新帅上任
“带头大哥”布局上海的阳谋
作为京派房企带头大哥，北京城建发展的一举一动，都会成为同行对标的对象。
房地产市场从增量到存量，利润率高、流速快的核心区位优质纯宅地越来越少，毛利率走低已经成为全行业的共性。转型，成为房企们穿越周期的必选项。
北京城建发展在几年前就确定了“一体两翼”的转型战略。一体即地产开发，两翼即商业地产和物业服务，股权投资。
艳姐观察到，北京城建发展的“两翼”业务发展的也有声有色。
像商业地产，18个商业项目、5个办公项目，去年底租赁面积46.38万㎡，经营额6.51亿元，今年上半年租赁面积56万㎡，整体出租率87%，经营额3.43亿元，回款额3亿元。
北京城建·熙悦汇中心（成都）效果图
像股权投资业务，其投资持股30%的深圳中科招商创业投资有限公司，曾孵化了南微医学等多家上市公司，还持有国信证券约2.71%的股份，仅非主业参股企业的现金分红，上半年就有1.32亿。
虽然贵为京系房企一哥，但北京城建发展面临的业绩压力着实不小。
前3季度，北京城建发展实现营收117.6亿、归母净利润5.45亿，同比分别下滑26.7%、8.82%。
虽然实现“扭亏”，但拆分来看，扭亏的功劳来自于股权投资。
上半年，北京城建发展归母净利润为-1.38亿，但在3季度，北京城建发展实现归母净利润6.83亿，同比增长498%。
利润暴增的原因，北京城建发展归因于“直接和间接持有的金融资产股价大幅上涨导致净利润增加”。
也就是说，北京城建发展的地产开发业务还处于深度调整的状态。
这个时候，上海的领翠滨江、国誉府尤为重要，不只是单个项目的盈亏，还关系到北京城建发展深耕北京、拓展热点地区的发展战略，甚至公司扭亏能否成功。
艳姐观察到，5月初，在拿到第一个项目之前，北京城建发展总经理邹哲带着策划、销售到上海调研，主题是上海市场需求、客户喜好、新材料应用等，算是为布局上海提前探路。
图源：公司官微
6月底，在拿到第二个项目前，邹哲又拜访了杨浦区政府主要领导，表达了公司深耕杨浦的决心。
9月中旬，邹哲再次到上海调研，主题依然是上海市场行情。
11月底，北京城建发展董事长储昭武也带队调研上海2个项目，为上海团队鼓气。
12月初，北京城建发展在上海举行了品牌发布会，公司的高层也是集体出席为上海项目站台。
如此高密度的调研上海市场和项目，能看出北京城建发展的领导层对上海项目非常重视。但艳姐觉得，北京城建发展的运营效率属实低了点。
杨浦长海项目在5月份拿地、杨浦长白项目在7月份拿地，但两个项目直到9月份才进行规划公示。按照目前的进度，明年才能贡献业绩。
艳姐也注意到，在10月份，北京城建集团官宣“换帅”：
北京北辰实业股份有限公司董事长李伟东接替常永春，出任北京城建集团董事长。而常永春只在董事长位置上坐了14个月。
与建筑施工出身的常永春不同，李伟东可以算是“老地产人”，其在2006年任北京金隅集团不动产事业部部长，之后历任北京金隅股份副总裁、副总经理，北辰实业股份总经理、北辰实业集团董事长，北辰实业股份董事长。
不到2年换了3任董事长，北京城建集团身上的压力可想而知。
北京城建集团董事长李伟东（图源：公司官微）
艳姐觉得，北京城建集团换帅的用意非常明显，让地产业务这个“利润奶牛”能够为集团做更大贡献。
换帅后的北京城建集团能不能让地产业务真正快起来，我们也拭目以待。
结语：
4个月，从拿地到规划公示。相比于头部房企，这个速度或许是慢了点。
但从另一个维度看，我们也看到了北京城建发展对待产品品质和口碑的精益求精。
这也是源于他们对于上海这座城市的重视：
北京城建发展董事长储昭武曾表示，要抓住市场政策窗口期，多措并举拓展土地，推动公司可持续健康发展。
未来，北京城建发展还会持续在上海深耕，它的故事还会更加精彩。
预约品鉴北京城建·领翠滨江
主编：张艳
责编：Eric
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