中交地产称，本次向关联方借款有利于保障公司项目建设和日常经营过程中对资金的需求。
01
展期
12月12日，中交地产（000736.SZ）公告称，根据公司实际经营情况，经与控股股东中交房地产集团协商，中交地产拟将150.91亿元借款自到期日起续借1年，年利率不超过7%。
借款展期公告
公告显示，中交地产及控股子公司在控股股东中交房地产集团的借款本金余额为150.91亿元，年利率为7%，上述借款将在2025年内陆续到期。
中交地产称，本次向关联方借款有利于保障公司项目建设和日常经营过程中对资金的需求，体现了关联方对公司主营业务发展的支持。
《小债看市》注意到，中交地产融资结构以银行贷款与股东方借款为主，未来1年到期规模较大，面临一定集中兑付压力。
在发债方面，目前中交地产存续债券14只，存续规模111亿元，其中将有54亿债券于一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
目前，中交地产主体长期信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望为“稳定”，信用资质较好。
02
流动性紧张
据官网介绍，中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一。
中交房地产集团负责中交集团房地产业务的运营和管理，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，足迹遍及北京、天津、重庆、广东、浙江、江苏等省市。
中交地产官网
从股权结构看，中交地产的控股股东为中交房地产集团，持股比例为52.32%，穿透后公司实际控制人为国务院国资委。
股权结构图
近年来，伴随行业调整，中交地产拿地与销售规模均有所下降，不过土地储备较为充裕，且项目主要分布于一二线城市。
截至2023年底，中交地产所持有房地产项目剩余可销售面积约800.59万平方米。
2024年1-9月，中交地产实现全口径签约销售金额123.40亿元，同比减少58.45%，权益口径签约销售金额87.39亿元，同比减少59.48%。
在业绩方面，2024年前三季度中交地产实现营业收入116.53亿元，同比增加0.89%，实现归属于上市股东的净亏损15.34亿元，较上年同期减少48.64%。
截至今年三季末，中交地产总资产为1169.25亿元，总负债1004.8亿元，净资产164.45亿元，资产负债率为85.94%。
近年来，中交地产债务规模较大，全部债务资本化比率偏高。
《小债看市》分析债务结构发现，中交地产主要以流动负债为主，占总债务的73%。
截至相同报告期，中交地产流动负债有733.42亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务合计有322.93亿元。
相较于短债规模，中交地产流动性较为紧张，其账上货币资金有99.41亿元，经营性现金及现金类资产对短期债务覆盖倍数较低，公司面临一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，截至2024年6月末，中交地产银行授信总额有530.11亿元，其中未使用授信额度为150.88亿元，公司间接融资渠道有待拓宽。
银行授信
另外，中交地产还有非流动负债271.38亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有176.17亿元。
整体来看，中交地产刚性债务有499.1亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为50%。
有息负债规模较大，中交地产的融资成本增加，2023和2024年前三季度其财务费用分别为6.98亿和7.93亿，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
从融资渠道看，除了借款和发债，中交地产还通过租赁、应收账款、股权以及信托等方式融资。
值得注意的是，2019年-2021年中交地产的少数股东权益从35亿元增加到147亿元，截至2024年三季末该指标为159.25亿元。
中交地产少数股东权益占比高，权益稳定性弱；同时公司项目以合作开发居多，需关注行业下行期合作方风险。
在资产质量方面，中交地产资产受限比例较高，对资产流动性产生一定影响。
另外，中交地产对外担保规模庞大，存在一定担保代偿风险。截至2024年6月末，中交地产及关联公司担保余额为113.26亿元。
总得来看，中交地产业绩持续亏损，对债务和利息的保障能力下降；债务负担较重，流动性紧张，再融资压力较大。
03
踏错节奏
中交地产前身为重庆国际实业投资股份有限公司，是经重庆市经济体制改革委员会批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。
1997年，中交地产挂牌上市，股票名称为“重庆实业”。
2008年底，中房集团经过定增入主，并与中国交建在2011年完成重大重组后，改名中交地产，并成为中国交建房地产业务国内上市平台公司。
随后，中交地产开始大手笔拿地，两年时间拓土支出近千亿，其曾在2019年提出3年500亿元、5年1000亿元的目标。
2020年，中交地产实现签约销售金额533亿元，较2019年增长81.37%，超额完成500亿元目标，但2021年销售额增速却明显下降。
另外，激进扩张致使中交地产债台高筑，为了缓解债务压力，其曾多次向母公司借款。
2021年，中交地产向控股股东中交房地产集团借款两次，两次额度均不超百亿，年利率不超过10%。
但目前来看，借款并没有改善中交地产的资金链窘境。
可以说，在房地产行业辉煌的末期，中交地产却逆势扩张，在本应收缩的节点踏错了节奏。
热门跟贴