大会定调，信号很重要！
刚刚，重磅利好，继续落地。
中央经济会议在京召开，我先把核心内容总结如下：
1、形势判断：当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战。
2、总体要求（理念）：与政治局会议一致。
3、总体要求（任务）：实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，防范化解重点区域风险和外部冲击。明年要保持经济稳定增长，促进居民收入增长和经济“同步增长”。
4、宏观政策：以进促稳，先立后破。更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
5、财政政策：提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债发行使用。
6、货币政策：适时降准降息，保证流动性充裕。
7、重点任务：
实施提振消费专项行动，加力扩围实施“两新政策”；
开展人工智能行动，综合整治内卷式竞争；
出台民营经济促进法，开展规范涉企执法专项行动；
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危房改造；
大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求；
支持经济大省挑大梁，鼓励其他地区因地制宜，各展所长；
加大保障和改善民生力度，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。
制定促进生育政策。
以下是解读：
这次内容比较多，而且要比政治局会议更具象化，全方位叙述了2025年的经济工作干什么，怎么干，干到什么程度。
说实话，开头看到“当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战”，这句话时，我觉得信心可以有了。
因为解决问题的前提，是“意识”到问题。过去我们一直都是“稳中向好”……不慌不忙，安步当车。
而真正改变大约是在10-11月，核心团队集中出访各地，可能收到了准确的信息反馈，紧接着才做出了一系列的改变，非常紧迫。
所以在总体安排上，要求明年要保持经济稳定增长。说实话，“促进居民收入增长和经济同步增长”也是第一次提到，这是一次较大的改变，背后藏有深意。
过去，经济在增长，但居民收入却是滞后的，很多年工资不增反跌，其实一方面就是忽略了大众消费拉动经济的重要性，另一方面则是社会资源分配不均衡，只有少数群体收入增长，拉大了贫富差距，经济结构失衡，不和谐因素增多。
而现在意识到了，只有经济增长的成果由全体居民共享，尤其壮大中部人群的收入结构，这才是经济长足健康发展的某种开端。
财政政策，提到了“提高财政赤字率”。
按照市场预算，今年大概是3%左右，明年预计会达到3.5-4%左右，将会释放超5万亿元的“空间”。
我认为意义不在数值，而在于逻辑。
过去，中央对赤字率的控制很紧张，跟老一辈人的传统理财思维相似，就怕欠债。但事实上，地方由于自身财政收入不足，偷偷靠融资平台筹资，也导致了债务规模增加，积累了庞大的隐性债。最终还是得靠中央置换，给地方还钱。
但现在，宏观政策顶层设计的思路发生变化。
中央主动提高赤字率，那么各地方的发展思路，就从“在化债中发展”转化为“在发展中化债”。
大白话就是，过去项目投资若出现亏损达到一定程度，便会受到限制。而现在，鼓励借钱建设项目，项目本身不赚钱没关系，只要能拉动整体经济就行，可以一直用新债还旧债，控制“利息”就行。
聪明人应该看出来了，这就是日本和美国的玩法。无限欠债，只还利息，控制利息，无限循环。
名债比隐债更容易调控，如果这条路跑通，经济节奏会彻底加速，尤其三四线城市也有了充沛的水源。别的不说，起码加大对教育、医疗和社保就业等民生投入，减轻居民负重，也是十足的好事。
不过钱有了，还要看会不会花，怎么花，非常考验管理团队的操盘能力和运营能力。我个人还是坚守二八定律，不过，有总比没有强。
货币政策，之前在政治局会议解读中分析过“适度宽松”，是时隔14年重提，新一轮大放水即将全面开启的信号。
这次新增了“适时降准降息”，预计明年3月之前应该会有一轮降息，正好能赶上小阳春，刺激一波楼市。
这意味着LPR利率还有持续下调的空间，房贷利率和存量房贷都会持续下降。
建议LPR利率合同重定价周期，最好选择3个月，能最快赶上降息利好，减轻月供还贷支出，这是确定性的收益，必须把握住。
最后讲一下重点任务，这部分内容很重要，很多都是第一次提到。
1、实施提振消费专项行动，加力扩围实施两新政策。
这个我从上半年就在讲了，大额消费券补贴，是目前拉动经济最好的方法之一，目前“以旧换新”效果非常好，而且补贴内容正在加速扩容，很多地方开始对手机补贴了，这将加速刺激新一轮手机消费潮。接下来还会全面扩容到其他消费领域。
而接下来，设备以旧换新才是重头戏，这部分释放的资金规模更庞大，而且主要将以大型企业集中采购为主，做相关业务的企业会迎来一波创富潮。
2、开展人工智能行动，综合整治内卷式竞争。
人工智能未来不仅布局在消费端口，还可能在政企端口全面部署，比如现在很多景区已经有解说机器人，医院、学校、政务机构等等都有了人工智能的加持。
人工智能时代到来，所有行业都会被重新做一遍。这是风口产业，而且目前国内的应用落地速度，甚至比国外更快一些。
所有人都要去学人工智能，提高生产效率，未来人工智能会淘汰大量重复性劳动力，而真正赚钱的职场人，一定是人工智能的驾驭者。
“反内卷”这个话题我曾讲过很多次了。内卷的结果，就是加速破坏消费生态，导致社会平均收入整体缩水，只富了一小撮人群。
这几年，有几家大型企业靠“卷死同行”登上行业榜首，我就不点名了，接下来肯定要遭到政策铁拳。
3、持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危房改造；
“持续用力”这四个大字，甚至是历史上第一次表述。为什么要持续用力？其实还要结合下面这句话：
“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”。
提振消费很好理解，方法就是消费补贴，但其实是刺激中低收入人群的消费，而中高人群的消费，则靠的是“提高投资收益”，两者合起来，才是全方位扩大国内需求。
而提高投资收益的方法，准确来说就是楼市、股市。股市是稳住，而楼市则是，稳住+持续用力，显然更加迫切。
其实，稳住房屋这样的重资产价格，就是防止居民财富缩水，因为中国家庭财富，接近70%都跟房子有关。
房价涨，家庭财富的增加才会使得居民感觉自己更富有，从而增加消费；房价跌，对于那些已经购买了房产但还未交房或者还在偿还房贷的人来说，可能会使他们产生焦虑情绪，进一步抑制消费欲望。
同时，房价上涨，银行对房产抵押的评估价值会上升，房屋所有者可以从银行拿到更多的信贷，进行投资和消费，比如买车、装修等等。
所以说，房子都是派生货币流动性的重要工具，过去是，未来也是。所以楼市企稳，关乎收入预期，进而影响消费和经济增长。
关于如何“持续用力”，方法大概率跟之前披露的一样，无外乎政府下场收储，发专项债旧改这些。
但可以确定的是，从过去的战略性放弃小城市，到现在中央开始转向，并不想放弃低能级市场的经济和民生，这是一个重大信号。所以大会还提到，要在城市战略角度，继续鼓励经济大省挑大梁，而其他地区要因地制宜，各展所长。
其实这也比较科学，一二线虽然经济强，但不能把全国人塞进去，也无法承载全国人的生活场景，主力还得靠更多中低能级城市消化更多人口需求。
三四线城市以及更多低能级城市，本身具有多元化经济的发展题材，可以提供更多的特色经济补充。
比如今年哈尔滨冰雪节，山西古建筑文化旅游，乌兰察布的熏鸡和奶皮子文化等等，未来文化自信趋势很明显，各地方挖掘的特有经济很充分，这里面暗藏的商机，要主动把握。
最后是加大保障和改善民生力度，增强人民群众获得感、幸福感和安全感。
说实话，增加幸福感的逻辑很简单，就是让大家都能赚到钱，不要那么卷，社会资源分配平衡一些，搞好二次分配。
起码先把大水引入民生领域，帮助居民整体把医疗、教育、社保、养老等压力都降下来。只要这样，大家才愿意生娃。
想想过去那些年，人们都抢着要娃，不生都不行，还不是因为对未来有奔头，对收入有预期，经济腾飞，日新月异，儿孙满堂，天伦之乐。
总之，经济是一切的基础。2024年确定方向，2025年打响攻坚战，非常关键，影响历史进程。
最后再多说两句。
对于这次大会，有人说超预期，乐观了，也有说没超预期，悲观了。
其实悲观者看什么都是悲观的，乐观者看什么都是乐观的，你心中有什么，便是什么。真正的聪明人，是“于悲观中寻乐观，于困局中谋突破”。
经济走向如何，靠天时地利人和。
现在上面已经意识到困难和挑战，这次不行，还有下次，这就是集中力量办大事。
说实话，政策落地，到各个城市可能也会出现分化，有的能拉起来，有的拉不起来，但这不重要，重要的是，从明年开始，大放水时代彻底来了。
这条路上，会迸发出大量的机会，这考验的是你抓住“确定性”的能力，也可以说是“接水能力”。
投资是一方面，创业就业是另一方面，有心人会发现，本文已经暗示了很多机会的发生和趋势，几乎跟我之前在星球分享的一一对应。
再好的环境，也有亏钱的人，再差的环境，也有赚钱的人。把自己定义为少数人，而不是大多数，只要你能持续赚钱，那么这就是属于你的永恒牛市。
明年的房价走向，确定了
这一回会议，对明年经济以及很多人关注的楼市走向，都有了更加明显的结论。
可以明确的是，明年货币放水力度、房价拉升的强度，都会持续加码。
所以明年一定会有很多大动作出现，那明年具体政策都有哪些？
政策会带动哪些城市的房价回暖，又有哪些城市房价不受利好刺激会继续跌？
而我们明年在政策加码的情况下具体要做什么？是等一等再卖房，还是干脆不卖了？房价可能上涨的情况下要不要尽快买房？
当然了，虽然现在政策走向给了楼市很多利好，但现在的楼市还是挺矛盾的，让人有点搞不清楚情况。
一方面是很多城市的成交量在不断增长，似乎楼市热度在回暖，政策利好也不少；
另一方面，大家对经济和房子增值的预期又很差。
最近释放了很多明年刺激经济的利好政策，但是政策出来之后，市场反应很一般，似乎大家的信心已经跌到了谷底。
在这个“数据回暖了，但市场预期没有回暖”的行情下，大家的疑问肯定是很多的。
首先要解决第一个大家很关心的问题:
明年的房价，到底能不能止跌回暖？
看再多政策和分析，我觉得都不太靠谱，在我看来，明年房价能不能回暖，就看两个指标就好了：
1、房屋库存量
2、楼市的货币存量
房屋库存量，其实简单点说就是楼市里面的两个数据指标——库存周期以及在售房屋数量
楼市货币存量，其实就是指流入楼市的货币量。
那要怎样明年的楼市才会有出现止跌回暖呢？
一方面是货币要大幅流入楼市，另一方面是现有的房子存量要逐渐减少。
只有这两个现象同时出现，楼市才会有上涨的空间。
而如果你对明年的市场行情做一个评估，你会发现，这两点明年其实都能满足。
库存量方面：
现在很多城市不但在售二手房数量在减少，甚至库存周期也在不断下降。
比如北京，二手房挂牌高位从16万套降到了现在的13万套；
比如上海，二手房成交量已经连续2个月超过新增挂牌量；
再比如广州，11月新房库存去化周期比上月缩短了1.6个月
房子越来越少，其中一个原因是卖地卖少了。
前十个月，全国土地出让总收入累计达到2.69万亿元，与去年同期相比下降了22.9%，不卖地就没有新楼盘，新增少了，房子数量自然就降下去了。
另一个原因是很多着急出售的二手房，前两年都降价出货了，导致现在存量二手房市场中真正愿意卖房的业主在减少，带动二手房挂牌量也下降了
而这个情况，会持续到明年。
货币量方面：
明年，有两个确定性。
第一个确定性；美联储持续降息。
美国开启了降息周期，这是明年全球经济最大的变数。
这个月最新市场预测是美联储会降息25个基点，而且很多分析师预计明年还会降息3次，降息幅度可能会达到100个BP。
降息不断加码，会给国际市场带来充足的货币流动性，肯定会有一部分流动性会流入国内的楼市和股市进行抄底。
因为国内资产价格处于历史性底部，早已经成为国际共识了。
第二个确定性：我们明年也会放水
在刚刚结束的经济会议上，上头已经明确表示明年要有更加宽松的货币政策。
这个意思已经挺明显了，就是明年会有各种方式的货币放水，放水的预期已经拉满了。
而且更重要的是，明年的放水，还会直接放到楼市。
此刻我们在政策上已经确定了要扩大棚改货币化安置的规模，规模从30城扩大到300城，而最新的经济会议表态上，也公布明年会大力实施城市更新。
这意味着什么？
意味着明年，会有很大一部分“水”会直接通过棚改的方式直接注入各个级别城市的楼市，包括一二线，也包括三四线城市的楼市。
货币流量的确定性，将会是房价最大的支撑。
明年棚改货币化一旦开展，那些棚改规模大、棚改力度比较猛的城市，它们的楼市会有大批资金流入。
因此，明年房价止跌回暖，是没有问题的，但真正能做到止跌回暖的，一定都是在这一轮棚改货币化过程中棚改力度大、拿到资金更多的城市。
很多朋友最近在后台问我：
自己手里的老家房子要不要卖？如果现在要买房，到底怎么选城市？
要回答这个问题，你得结合明年的趋势。
如果你的房子所在城市，属于棚改力度比较强的城市，那恭喜你，你会成为这一轮货币化的财富赢家，房子千万别急着卖；
而如果你明年要买房，一定要选择那些棚改力度大的城市。
那具体此刻国内哪些城市的棚改力度最大，未来有资金流入的前景？
哪些城市的棚改力度比较弱，会错过这一轮棚改货币化的红利？
再说说第二个大伙很关注的问题：
明年，还能不能买房？
要回答这个问题，我觉得还是要从两个角度去分析：
第一，从居住需求来看，值得买。
如果单看房屋的品质，现在的新房比以往的房子质量真的好太多。
今年全国开始全面推进第四代住宅标准落地，很多城市的新房项目都开始建设第四代住宅。
而第四代住宅最大的特点就是得房率都非常高，动不动就超过100%，基本上每套新房都等同于0公摊。
而且不仅仅是得房率，即便是看内部品质，现在新房的品质也比前几年的新房好很多，远超过现在存量的那些老房子。
更不用说现在很多城市的第四代住宅地段还好。
从出售角度看，此刻的第四代住宅，未来在二手市场中一定是领先产品，起码是不愁卖的；
从居住角度看，现在有居住需求去买第四代住宅的新房，居住体验也比以前的新房或者老房子要好得多。
因此，如果你是刚需或者是想要换房的改善群体，明年买第四代住宅的新房，其实就是提前预定了好产品，居住上是一点都不吃亏的。
第二，从资产投资的角度，买了也不亏。
前面我已经说了，明年房价在货币放水和库存下降的基础上，会有很强的支撑力，这是其一，
其二，最近上头经济会议的最新表态都是稳楼市，这就说明房价维稳已经有了国家队背书，这其实是一个很强烈的声明，
我一直说我们这个经济体系不是没有拉涨房价的能力，房价上涨从来都是货币现象，只是看上头有没有意愿开动拉涨的开关而已。
在上头这一轮会Y的表态过后，明年，这个开关肯定是要打开了的。
因此，资产价格可以确定已经是底部徘徊了，从资产投资角度来看，明年买也是比较稳的，至少不会有太大的下跌风险。
但不下跌不代表就一定涨，就如同我在文章前面说的那样，明年只会有小部分城市的房价有机会上涨。
而在这些明年能回暖的城市中，真正拥有长期价值，能维持3-5年长期上涨的城市更是少数。
现在我们很多朋友手里都有点钱，但是他们最大的问题是——
钱放在手里，不知道如何投资
因为我们多数人都会被这一轮熊市周期中的情绪影响，无法跨越周期，
那些能够在逆势中赚钱的人，本质上都是能够跨越周期的人。
而要跨周期，关键还是找到能够拥有3-5年长期稳定上涨的资产。
所以如果能够提前布局这些城市或者提前置换到这些城市，你就有机会成为跨越牛熊周期的赢家。
来不及了，现在抓紧换房！
自926新政之后，咨询我的朋友对楼市的态度，基本分成了两类：
乐观的，和谨慎乐观的。
乐观在于，今年以来的救市够猛，像926这一轮政策就可以说是应出尽出；
什么降准降息、取消五限税费、控地、以旧换新、收储、化债等等，清单多的简直数不完。
市场方面反应也很猛，刚过去的10月、11月就连续两月成交飞涨，且直到目前为止还在刷新纪录中。
至于另一部分谨慎乐观的朋友，焦虑的原因也很真实：
担忧明年行情又没有了，万一买早了继续跌，卖早了又往回涨。
那真实情况到底如何？
我直接说我的态度吧：对后市的预期我是比较乐观的。
只不过这种乐观，也不是能平均落到每座城市。
所以尤其是手上现在还握着房子的朋友，我的建议就是：能趁早置换就趁早。
并且，此时此刻，也确实是换房的最佳时机。
过去能在每一轮楼市周期里赚到钱的人，几乎都是踩对了时机。
要不入场时机，比如2015年，要不离场时机，比如2020年。
所以这轮救市，很多人的争议点在于，还没看到价涨，那光量升有什么用？这就能乐观了？
可实际上，不是只有看见房价上涨才叫救市，房价上涨是结果，不是预期。
而预期是什么？
是在完成房价上涨这一目标前，市场上的供需两侧给出的反应。
比如当下，我们不就是在需求端大力救市，又是货币政策又是财政政策刺激的吗？
那是不是每次一出来都会有一波明显的成交量回升，而所谓量在价先，这不就是完成上涨前的预期么？
再说今年更早些时候，我们在供给端去救市，包括收储、以旧换新、还有最近扩围到300城的城中村旧改等，不也是在让市场供应的房子减少，恢复供需吗？
以上，你可以理解为，所有你在之前认为无效的救市动作，实际上都是在铺垫有效的、新一轮周期的到来。
并且，你会发现，从926救市以来，我们也不再是铺垫，而是在更快、更准、更狠地去出招。
所以接下来或说明年的行情，我真的不担心会回暖不了。
这里，我也给出3个关键性的判断帮大家甄别：
第1点：大家长的态度，够坚决。
从926提出的“止跌回稳”，到前两天1209定论的“稳住楼市”“适度宽松”“更加积极”，背后传递的信号已经很明确
——房地产一朝不起来，救市的子弹就一朝不会停止。
自古以来，政策面，从来不是看能不能，而是看想不想。
第2点：市场已经开始起量了。
12月还未过半，成交量同比增长已不可小觑。
比如4个一线城市在12月1日开始落地契税改革后，数据就开始狂飙。
虽然目前还在以价换量阶段，但也一套套地逐渐消化了低价笋盘。
第3点：在你看不见的地方，救市速度也在加快。
比如35城扩大到300城的城中村改造，规模在扩容，已经能看出急迫心态了。
还有之前提出要新增100万套的收储。
很多人不明白，城中村改造和收储的执行力有那么重要吗？
其实核心在于100万套改造货币化安置，这是楼市的增量需求。
相当于会去带动房地产新房销售1.5-2万亿的增量蛋糕——
可以说，如果2025年执行一半也有近乎0.7-1万亿的增量，就相当于2025年房地产销售额10%左右的份量，那这可是10%的贡献！
而这一轮改造计划，也一定会对市场带去一定的刺激作用：
一方面，老房子拆了、去了库存。
一方面，给了房票或者货币化安置，又重新创造了新的需求。
在这个过程中还可以完成定向放水。
一箭三雕。
综上，我对后市是比较乐观的，毕竟救市的态度有，政策有，包括市场也开始有起色了。
这都是摆在大家面前的事实。
唯一一个需要所有人关注的是，这一轮大家的体感是不一样的。
这就是我开头说的，有些人是感受不到市场好转，但有些人是可以感受到的。
为什么？因为城市和城市的回暖周期是不一样的。
我之前说过，城市之间的涨跌必定会有轮动。
以前是一线城市先涨，然后到强二线城市，然后再到中等二线。
板块轮动之间也是不一样的，所以过程中每个人的体感都不一样，这是很正常的。
而且这一轮和之前最大的不同是：
不是所有城市都能回暖。
就不存在轮动了，这才是有些人乐观，而有些人悲观的原因。
那这种情况下，你要知道的就是，你所在的城市还有没有机会回暖；
如果没有，我建议你现在尽早卖掉做置换。
而如果你所在城市是能回暖的，我觉得你也不要焦虑，不要着急说去卖房，可以先撤回，然后等待回暖。
怎么判断，我先给几个指标：
1、看你所在城市这轮库存周期在什么位置；
2、看你所在城市有没有收储计划和城中村改造的计划；
3、看你的房子是否跌到底部了。
我一直说，现在不是买也不一定是卖的时机，而是换的时机。
当然了，知道要换房还只是第一步，但第二步你还得知道如何换。
毕竟，在之前楼市上涨的时候，很多人因为各种需求要换房，却根本没有意识到自己换房的逻辑从一开始就是错的。
而如果换房不是为了更好的生活，也不是为了更好的收益，那为什么要换房？
所以各位要理解，如何换，才算是换房的最佳操作？
还是3个大方向：
换城市、换板块、换产品。
1、换城市
其实房价下跌的这三年多来，很多人之所以被套，也是因为在房价普涨的时候在老家囤了好几套房子。
而这些房子，跌了就跌了，不可能再涨回去，所以除了留一套自住外，其余的一定要赶紧做优化。
问题在于，现在只有一二线核心城市的房子才有价值，那要怎么才能换过去？
比如预算不够，那就操作城市：
你心仪的一线够不上，它周边的二线也可以，环一线也可以；
总之，只要是在国家定位里，它们是被写入城市群、都市圈的就行。
就像珠三角，以广深牵头，聚集成一片的东莞、珠海、佛山。
至于名额，据我所知很多地方目前已经不限购了，像深圳的非核心区宝安、龙华，正是都因为不限购吸引了一大批外来资金，所以目前房价已经有抬头的趋势。
还有户口，广州已经全面放开落户，所以如果你北上够不着，也可以把目光投向广州，先把一线城市这块香饽饽握在手里。
2、换板块
比如有位买房的朋友之前就跟我说，他10年前就买在郊区，现在来看根本跑不赢周期，要亏钱才卖得掉，并不是所有早买的人都能赚到钱。
但你又有没有想过，当初并不是你买错了时机的问题，而是你买错了房子的问题。
所以，可以仔细审视下你手里的房子，是不是之前买过在远郊，非地铁口旁的各种鸡肋地段。
或者当下被国家列为重点收储片区，未来要作为保障房、保租房入市使用的。
如果是，都可以考虑进行置换。
那么，要换到哪些板块价值才更大呢？
除了地方规定的核心区外，我认为产业新区也非常重要。
这类产业新区，有2个特征很明显：
一个就是离核心商圈近，可以承接核心圈外溢的优质配套、人口、以及资金等各类资源；
一个就是产业恒强，集聚很多500万以上企业入驻。
可以说，这类新区，一旦涨势起来，涨幅极有可能超过核心区，是需要被重点关注的板块。
2、换产品
本质上就是抛弃终将被淘汰的产品，抛弃垃圾资产，买入优质资产。
这里面，首要就是抛弃老破小、老破大，以及一切高密度、高容积率的房子。
比如前段时间后台还有个粉丝在问我，刚改置换的话可不可以入手大高层？
没必要，可以预见的是，超高层住宅，尤其是33层往上的，在未来一定是越来越被淘汰的存在。
毕竟，这两天深圳的豪宅发生了什么事大家也有目共睹，所以这里也顺便给大家提个醒：
过去第一批的超高层建筑马上就要迎来老化期了，而超高层建筑一旦步入老化期，隐患将非常严重。
更何况，目前房屋养老金也还没有步上正轨；
也就是说，在没有保障的情况下，这类住宅产品，是完全不建议大家去碰的。
然后，再是考虑买入“好房子”，也即我们最近讨论很火的“第四代住宅”。
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