不知道大家最近对于市场的感受是什么样。
反正，我在一线的体感是市场非常火热。
总结起来有“三热”：
中介的带看热、交易中心热、我们自己的线下课也很热。
反映到买卖交易，就是每天成交数据都有惊喜。
最近又出现了单日成交1312套，再次刷新单日成交记录。
难道是火爆的楼市真的回来了？
但其实我想说的是上海楼市出现了背离。
“上海楼市的技术面正在领先于基本面”。
不是我要给大家泼冷水，情况确实有些撕裂。
现在上海楼市的技术面是什么样呢？
说个小事情大家可能就明白了。
前两天，一个2021年高位卖房的朋友这两天问我有什么房子推荐。
印象里1年前他还是妥妥地空军，坚决不买房。
现在却主动关心起楼市来了。
普通人关心的重点实打实地发生了偏移。
上半年的时候，一聊起来楼市，大家第一句话都是：上海房价还要跌多久？
紧接着就是现在该不该卖房，是不是要抓紧“跑路”。
要说那时候是“逃命式”的卖房一点也不夸张。
你降价10万卖，我就在再便宜5万，买家坐在家里就把房价打下来了。
现在你再去看，大家讨论的声音已经变成了：
“现在该不该买房”、“什么时候买合适”。
这种热情不仅仅停留在口嗨。
现在买家看房的热情也回来了。
听我们小区的门卫说，最近周末一天都能有十几个看房的，已经好久没有这样的情况了。
根据我们自己研究院的数据监测：
周带看量连续上涨。
头部中介的带看数据和趋势也一样。
而且带看的强度和持续时间都超过了527新政后的市场。
图源潜龙勿用
在很多人以为带看会下降的时候，又拉了上去。
不得不说，“这个冬天确实不太冷”。
这背后的核心是，大家觉得价格可能跌到位了。
但是这样的情绪和真实的经济基本面是有些错配的。
说实话其实最近的市场情绪，我个人是不太喜欢的。
楼市刚有些起色，慢一点反而更合适。
就像刚从重症看护室出来的病人，不适合马上大鱼大肉，逐渐的恢复是最理想的状态。
但是实际情况是，技术面一线成交的量、价，包括大家的信心预期一下子都拉得很高。
影响楼市的根本因素却还没有真正改观：
经济没有完全恢复，租金还没有上来，利率还没有降到位，就业预期也还不行…
但是不少人已经按照牛市的估值来看这个楼市了，开始把价格往上拉了。
虽然不能说这个趋势是错的，我的体感是还有待观察。
现在的状态，对于我们的购房者来说是不太友好的。
什么叫不太友好？
买房人会觉得其实未来没有那么好，但房东已经觉得很好了。
关键房东还心挺齐的，攻不破。
你要还想着拉着房东出来谈，然后上来就砍50万、100万的，那房东确实直接摔桌子走人了。
在买家视角，即便他感觉明年可能不会跌了，但是去一线看房发现，已经从最低价涨了5%左右了。
就会担心这把明年的涨幅吃掉了，会高位接盘。
火热的市场，带来一个很现实的问题。
特别便宜的房子买不到了。
像徐泾这边的一些地铁沿线次新房，最低的时候只有5万/平。
如今再想捡漏，这个捡漏的价格可能也要5.5万/平上下了。
相当于一套100平的房子一下涨了50万左右。
在当下，这样的涨价幅度还是有点吓人的。
降价买和涨价买完全是两种心情。
比如一套500万房子，你最终砍价50万，450万买下来。
同样一套房子，如果挂牌只有400万，最后加价50万，450万买下来。
肯定还是前者更有喜悦感，而且买的更放心。
当下一些优质的房子确实是需要适当加点钱了。
如果你要问我买房的建议，如果加钱了，那就要买“最好的”。
牛市这肯定不可能，但是现在是完成有可能实现的。
怎么理解这个最好的呢。
就是你看上的小区里面最好的。
比如中楼层以上的、不靠马路的、景观视野很好的……
既然不加钱想谈下来有难度，那就买最好的，同样是拉满性价比。
而且现在是楼市的低点，等你3、5年再卖房的时候市场也可能是高点。
你这小区最好的房子肯定是可以卖出溢价的。
总结就是想办法买到小区前20%的房子，这是你当下可以做的事情。
最近的政治局会议提到：
实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节。
中央经济工作会议提到：
明年要保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。
同时都强调要稳住楼市。
其实上面都看到了问题，改变需要时间换空间。
如果说，确实很想等一些明确的信号可以吗。
接下来有两个重要节点大家可以关注。
节点就是明年3月的两会了。
两会重点看两个数字：
一个是经济增速、一个是财政赤字率。
我们现在的赤字率一般是3%左右，GDP增速是5%左右。
如果这两个东西都往上提，明年的机会就很大。
因为全力搞经济了。
现在普遍预计的赤字率3.5%，GDP增速5%左右。
算是中等偏高的水平。
如果真是这样，我觉得基本确认了，今年是一个筑底，没有问题。
虽然我不能说现在就是牛市了，但是有一点我可以肯定。
楼市现在是属于从左侧交易向右侧交易切换的状态。
最低谷已经过去了。
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