伴随近两个月的政策密集出台——
大碗团队兵分多路，深入西安、武汉、郑州、南京、苏州、杭州、成都等近10个重点二线城市，进行市场调研。
还是娃哥常念叨的那句话，
只有脚底粘泥，才能看到微观横切面。
守在办公室里吹空调，永远无法感知到真实的市场。
政策有没有用，出来走两步；市场反馈如何，出来走两步。
考察俩月，
可以给大家聊聊真实的二线楼市了。
嗯……
重要提醒：这五个字，由娃哥原创。如有雷同，纯属抄袭。
第一个字：扩。
近些年，楼市不好，地方财政也不好。
在这样的宏观背景下，可能很多人都会认为：二线城市的扩张，或许收敛些了。
然而，
根据我们的调研及统计，并未收敛。
甚至，
有过之而无不及。
下面这张图，是GDP50强城市在近些年的建成区扩张情况。
通过上面这张图，发现了什么问题？
1、二线城市的面积，普遍扩张30%以上。
即便过去几年的楼市并不好，即便各个城市的库存量都不算小，但也都没停下画饼扩张的脚步。
甚至，
扩张的更猛、更凶、更夸张。
济南扩张了近一倍； 西安、成都、青岛、武汉，扩张近50%； 郑州、杭州、天津、南昌、厦门，扩张都在30%以上。
2、越是平原，扩张的越猛。
扩张面积增幅排在前3的，济南、西安和成都全是地形开阔的平原城市；
排在前20的，至少有15个也都是平原城市。
说白了，
还是地多且平坦，适合画饼扩张。
3、越穷，扩张越猛。中西部，普遍猛于长三角。
城市扩张比较凶的城市，除了杭州和成都外，剩余GDP大都在万亿及以下，财政盈余排名普遍在中下游。
准确的说，
扩张比较凶的，大都是中西部二线省会城市。
反而——
像北京、上海、深圳、无锡、南京、苏州等这种经济总量和财政收入都比较强的城市，扩张增幅还比较靠后。
Ok，
我知道，
单纯讲这些东西，
大家对二线城市画饼扩张的疯狂，还是不够直观！
那么，
娃哥再拿其中一个城市来举个例子：扩张排名第二的西安。
2016-2020年，西安先后落地了高新三期、曲江二期、国际港务区等八个新区的规划扩容。
下面这张图，是扩容面积汇总。
8大核心新区，总规划扩容面积约1300平方公里。
1300平方公里的规划扩容面积，是什么概念？
请看下面这张图——
在经济和人口增速最好的前20年，在西安位置最好、发展最好的高新和曲江，每年最多也只能填充2-3平方公里规划面积。
Ok，
结合以上两张图，接下来就是简单的数学计算了。
已知：
西安新增规划扩容面积1300平方公里，每年可填充面积2-3平方公里。
求：
要填满所有扩容面积，需要多少年？
要填满新扩容的曲江二期/航天新城二期/港务区/高新三期……，需要多少年？
答：
15年、35年、271年……568年！
大唐定都长安，享国289年。
填满西安在近五年规划的扩容面积，需要两个盛唐。
既然，
面积扩张59%的西安，是这幅模样。
那么，
面积扩张86%的济南、57%的成都、40%的郑州、47%的武汉、37%的杭州、44%的天津、30%的长沙……又能好到哪里去？
无限扩张的二线省会，给楼市带来的直接后果是什么？
且看第二个字。
第二个字：大。
无止境的城市扩容，给楼市带来的直接后果就是：供应量的无限增加。
扩容的本质，是为了什么？
不用我说，你们也都懂。
卖地嘛。
我筛出面积扩张较大的城市，拉取统计了它们的新房和二手房库存情况。
如下图所示——
该怎么评价呢？
只剩一个字：大、大、大大大！
1、新房库存量，动辄都在700-800万㎡。
重庆、成都、武汉、天津、沈阳这种巨无霸城市，库存量竟然都干到了夸张的1000万㎡以上。
2、二手库存量，动辄都在20万套徘徊。
凶残逆天如重庆者，二手库存量竟然达到了30万套以上。
3、新房和二手的平均去化周期，稳稳站在16个月以上。
西安、武汉、天津，库存去化周期都在20个月以上；逆天凶残如重庆和沈阳者，库存去化周期将近30个月。
那么，
一个上涨市场的库存去化周期，应该是多少？
12个月。
就这，
直播间里还每天都有人问重庆能不能买、西安能不能投？
哎……
你以为，
二线城市的超量供应到这里就结束了？
不！
以上只是显性供应和显性库存。
诸多二线城市里，还堆积着规模更加庞大的“隐形库存”！
如果大家有印象的话，应该记得2022-2023年楼市里曾经出现过一波浪潮：各个城市为了降低土地流拍率，让城投进场买入了大量无人竞拍的土地。
这些土地，大量堆积在城投手里，绝大部分都还未动工和未入市。
那么，
“土地已成交、房子未入市”的潜在存量是多少？
从未有人统计！
Ok，
娃哥手贱，我统计了。
简单拿五个出来，跟大家聊一下。
如下图所示——
郑州主城区，潜在住宅存量约1192万㎡； 西安主城区，潜在住宅存量约1900万㎡； 成都主城区，潜在住宅存量约2200万㎡； 重庆主城区，潜在住宅存量约3900万㎡； 长沙主城区，潜在住宅存量约1270万㎡。
以上五大城市，
住宅潜在存量的去化周期，约25-30个月。
凶残逆天如重庆者，潜在存量去化周期约80个月以上。
更多我未列举出来的二线城市，潜在存量去化周期普遍在15-20个月。
Ok，
讲到这里，
我们就算彻底搞清楚了绝大多数二线城市的库存现状——
已入市的显性存量+未入市的潜在存量，库存去化周期总合在35个月以上。
凶残逆天如重庆者，存量总和去化周期高达100个月。
嗯，
也就是10年。
注意！
我的标注很清楚！
统计数据只包括中心城区，不含下辖县域和远郊哦！
以上这些数据，可以用一句大白话来总结：
哪怕从今天开始，二线城市不再卖一块地，按现有去化速度，至少要3-4年以上才能卖空存量。
凶残逆天如重庆者，则至少要卖10年！
有人说，
万一市场变好了，成交量变大翻倍了呢？
有没有可能？
有！
即便市场转好、成交翻倍，现有存量清空也要1-2年以上！
也就是说，
明年年底前，绝大多数二线城市基本还都要在竞争红海里，绝谈不上普涨。
以上，就是二线城市楼市的第二个字：大。
无限扩张城区面积，所必然带来的大供应和大库存：血淋淋的真实。
第三个字：挪。
二线城市无限扩张、无限卖地、无限增加供应量的道路上，有个必不可少的工具：行政力量。
怎么去理解呢？
开发商和老百姓也不都是傻子，你画个新区扩容的规划图，我也不可能直接就信了，老老实实去接盘。
如何去增加扩容新区的确定性和可信度呢？
你们信啥，我就往扩容片区里放啥。
你们信啥？
教育、学区、地铁、商业、产业……
但是，
这些玩意儿的落地太慢、成本也太高！
有没有落地快、成本低的？
有！
行政力量！
再拿西安举个例子吧。
西安发展最好的片区，当属曲江和高新。
界面最好的是这俩，配套最优的是这俩，产业最夯实的还是这俩，房价涨幅最快的更是这俩。
曾经很长的一段时间里，西安达成了一个强大的共识——
就没有曲江管委会和高新管委会干不成的事儿、发展不起来的片区！
有了这个共识，接下来就好办了。
既然，
你信这个，
那就，
饼画到哪里，新区扩容到哪里，就把管委会搬到哪里。
如下图所示——
1991年，高新区规划落地，高新管委会落地高新一期火炬大厦；高新二期的饼画出来之后，管委会就搬到二期都市之门；再然后，高新扩容到CID，管委会就搬到CID。
2005年，曲江文化区规划落地，就把曲江管委会放在亮宝楼；饼画到了大唐不夜城和曲江池，那就把管委会放在寒窑；再然后，曲江搞出QCIC的饼，那就把管委会放在雁翔路。
城市一路向南扩张，行政力量一路向南迁移。
伴随行政力量一路南迁的是什么？
配套、资源和钱。
不止是西安，
济南、郑州、成都、合肥……哪个不是这样。
郑州。
既有以省级力量迁徙为核心的郑东新区，还有以市级力量迁徙为核心的常西湖新区。
成都。
先是说省级力量要南迁，催生出兴隆湖；然后又说要东移，又催生出东安湖。
济南。
去年高新管委会搬到孙村，喊着“三次创业，再造新高新”的口号，然后库库卖地。
综上所述，
一众二线城市的扩张和扩容，大都沿袭着相同的路径：
行政中心，跟着规划扩张跑；钱和资源，跟着行政中心跑。
哪里有地，就往哪里扩张；
往哪里扩张，行政中心就往哪里搬；
行政中心往哪里搬，钱和资源就往哪里砸。
马不停蹄的迁徙之路，所带来的影响是什么？
好不容易形成的价值共识，被不断迁徙的发展重心所一一击碎。
一个新区还未填满，下一个新区就立即上马，行政中心就马不停蹄的赶往下一个，钱和资源就转战到下一个。老的还未夯实，新的就又诞生。
到头来，
哪里都有概念，哪里都没落地。
以上，就是二线城市楼市的第三个字：挪。
有限的城市资源，被无限的迁徙所消耗殆尽：满城概念满城空。
第四个字：卷。
当一个城市——
扩容与扩张，没有止境，
楼市供应量、显性和潜在存量，伴随扩张卖地，也无止境的增加；
为了扩容扩张而满城画饼，资源、钱、配套和行政力量跟着规划概念满城跑……
对于这座城市的楼市来说，以上叠加所造成的另一个结果是什么？
卷！
提到二线楼市的卷，可能很多人的印象还停留在：卷价格。
呃……
2023年，二线市场的确在卷价格。
一条街上，十多个在售新盘。看谁出价更低，看谁更敢降价。你卖2万/㎡，我直接降到1.5万/㎡。
拼的就是一个刺刀见红的狠劲儿！
但是，
到了去年底，大家发现一个惨痛的真相：
降价也没个屁用！
你低，有人比你更低。你狠，有人比你更狠。伴随地价越拍越低，狠人也越来越多。
搞到最后，
连个看房的人都没有，买房的更怕降价和背刺。
于是，
今年的二线楼市，不再卷价格，开始卷产品。
这回的卷产品，与过去那种卷设计理念、精装品质都不同，今年卷的粗暴且赤裸：卷得房率、卷实得面积。
下面这张图，是西安今年入市的某楼盘户型图：
建筑面积143，实得面积142。
通过露台、阳台、飘窗和改造空间等赠送，实现得房率100%，人称“第四代住宅”。
那么，市场上非四代住宅的得房率是多少呢？
78%。
建筑面积143，实得面积116。
同样的总价，同样的建筑面积——
四代住宅与普通住宅的实得面积，相差近30㎡、约20%。
如果是你，你选哪个？
我不一定买四代宅，但绝对不买非四代宅。
谁愿意当怨种？
那么，
关键的问题来了——
二线城市，哪些城市出现了四代住宅？四代住宅，在大市场里的占比是多少？
假如占比不大的话，似乎冲击也不会太大。
呃……
我劝你放弃幻想！
以西安为例，如下图所示——
西安170个在售新房项目中，有60个得房率近100%的时代住宅。
目前占比35%以上，预计明年将达到50%以上。
截止目前为止，
除了西安之外，南京、成都、郑州、武汉、合肥……也都在陆续上线四代住宅。
以南京为例，
今年南京已经入市15个四代宅项目，明年至少会翻1倍以上。
怎么说呢？
100%得房率、四代住宅怪胎的集中涌现，
将在供应已严重过剩、竞争已严重红海的二线市场里，形成一场对其他普通住宅的屠戮。
尤其，对二手市场更是一场屠戮。
对于二线城市动辄20万套以上挂牌的广袤二手来说——
拼房龄，你更老；
拼产品，你更旧；
拼得房，你要低20%。
以上，就是二线城市楼市的第四个字：卷
第五个字：刺。
综合以上，
明年年底前，二线市场的库存消化周期下降到12个月以内前，二线城市的决策者们遏制扩张和卖地的欲望前——
二线楼市里的你我，可能依旧还要遭遇频繁的背刺。
唉……
第一、被无限扩张的城市所背刺。
有可能你前脚刚买到一个供应平衡的板块，结果这个板块就扩容了，库库又拉进来三五十宗待出让的土地。
第二，被大供应和大存量所背刺。
如上面所说，
绝大多数二线城市的显性存量去化周期都在15-20个月，隐形存量去化周期都在25-30个月。
哪怕不再卖地，也要消化个2-3年；
哪怕不在卖地+成交翻倍，也要消化1-2年。
这样高供应和高库存的市场里，肯定会有大量急于变现的开发商和二手房东，哐哐砸盘。
直至，
库存去化周期下降到12个月以内。
第三，被频繁挪动的重心所背刺。
如上面所说，
诸多二线城市，总是在不断迁徙和挪动发展重心。
哪里有地，挪到哪里。
有可能你前脚买进一个所谓的核心CBD，人家后脚就把重心迁移到下一个土地潜力更大的区域，顺便把行政核心、钱和资源也都迁了出去。
当土地买不上高价时，就只能靠堆量取胜。
第四，被四代住宅的怪胎所背刺。
得房率越来越高、市场占比越来越大的四代住宅，会背刺每一个普通人。
同样的面积，人家的得房率比你高20%。
你怎么办？
市场好了，一切都好说。
市场不好，就只能降价。
以上，就是二线城市楼市的第五个字：刺。
当下二线楼市的特征，就是五个字：扩、大、挪、卷、刺。
五个字，
道不尽二线市场的憋屈和窝囊。
面对这样的市场，娃哥有四个建议吧。
第一，投资并非买点。
我知道，
最近很多人都在拿着决策层会议的内容来摇旗呐喊：又是放水啦，又是货币贬值啦，又是要涨啦。
嗯……
还是那句话，
宏观是宏观，微观是微观。
今天，娃哥一直用真实的微观市场数据，只想告诉你：
即便市场转好，
即便二线城市的成交量能够翻倍，
即便它们的成交量能达到历史最高水平，
按它们的现有存量总和，至少需要1年时间，才能把库存去化周期降到“12个月以内”的健康线上。
在此之前，
二线楼市依然要背负着“扩、大、挪、卷、刺”的沉重包袱，远谈不上反弹上涨。
因此，
若是投资，买点远未到来。
第二，全面放弃2015年之后规划的所有新区。
2015年之后，二线城市扩张的太快，所谓的规划重心迁移的太快。
画了太多的大饼，而这些大饼既不稀缺，也很难填满。
再加上，
2015年之后，经济增速、人口增速和产业增速，已经无法和此前20年相比。
想要填满这些新区，想要兑现这些规划，更是难上加难。兑现周期，动辄都得是20年、30年起步。
你的一生，还有几个20年？
现在进去，大都是填坑。
放弃吧。
第三，只聚焦有成熟产业支撑和高端购买力共识的核心。
我们这一圈走下来，回头望——
资产保值角度看，二线城市能买的还是那些老面孔。
比如，成都高新金融城5km范围；
比如，西安高新一二期和曲江一期；
比如，南京河西、河西南和大校场；
比如，……
这些区域的共同特征是什么？
没地，要么是内部有产业，要么是高端购买力达成共识的改善板块。
没地、没供应——
意味着不会被无限扩张、大存量和新房四代宅背刺。
内部有产业支撑——
意味着有新增人口流入，有增量支撑整个片区的市场。
高端购买力共识支撑——
意味着总是能掐尖整个城市里最有钱的那批人，受重心迁移的影响小。
当然，
这些区域都很贵，总价都不便宜。
二线城市的现实，就是如此。
贵的不一定有价值，但便宜的一定是烂货。
以上，
纯粹是从资产保值的角度来理解。
如果你是自住，就没必要纠结这些，权且把买房当成消费就好。
第四，要坚定布局一线城市。
考察完一圈，团队里的小朋友更坚定了布局一线的决心。
越了解二线市场，越理解一线价值。
二线楼市所背负的“扩、大、挪、卷、刺”，一线城市是不是也有相同的包袱？
肯定也有，
但要轻快的多。
1、相比较二线城市，一线对土地财政的依赖度小很多。
对土地财政依赖度小，再加上本身也没那么多土地，无限扩张的欲望就小。
2、相比较二线城市，一线城市的供应和库存要小的多。
以成都、西安和深圳为例——
成都新房库存1513万㎡，二手库存22万套，潜在库存2200万㎡，综合库存去化周期35个月以上；
西安新房库存762万㎡，二手库存18万套，潜在库存1900万㎡，综合库存去化周期40个月以上；
深圳新房库存307万㎡，二手库存7万套，潜在库存487万㎡，综合库存去化周期10个月以内。
哪个市场更健康？
一目了然。
3、“挪、卷、刺”，对于存量市场为核心的一线城市，几乎不受影响。
早在10年前，除广州之外的北上深，已是绝对的存量市场。
城市格局已经确定，核心城区没地没供应。
城市核心既不会迁徙，也没地批量生产新房，更不用说什么四代宅背刺。
说白了，
二线市场，更像个毛头小伙子。
存量市场为主体的一线城市，更成熟稳定。
以上，
就是娃哥考察完一圈后的感悟与建议。纯纯个人看法，信则信，不信算逑。
当然，
因篇幅有限，不可能所有的城市都提到。
如果你有个性问题，也信得过娃哥，需要娃哥来把把关——
比如，
这个城市/这个板块，能不能买？
可以扫描下方二维码，添加大碗咨询师微信。他们汇总好之后，娃哥可以做个统一的回复。
置业逻辑：
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