鞍山市立山区人民法院
司法品牌：“安居乐业 法护民生”
物业纠纷虽多为诉讼标的较小的“小案件”，但却关系“大民生”。
近年来，鞍山市立山区人民法院以高新审判区为试点，通过大量实地调研走访，摸清底数、找准关键，以督促物业服务问题整改、提升物业费交费率为抓手，助推物业服务质量、业主交费意识“双提升”，努力实现群众生活品质有效提升、物业服务行业良性发展、矛盾纠纷前端化解且显著减少的双赢、多赢、共赢局面。
今年以来，该院受理物业纠纷案件2140件，审结1984件，调撤1671件，调撤率84.22%。
01
“事心”双解
工夫在诗外
11月27日上午，立山区法院高新审判区法官王笑雪一并处理了6起涉某小区的物业纠纷案件，原告均为某物业公司，被告均为该小区业主，最终，1起以判决结案，1起以调解结案，另4起当事人撤诉。
▲立山法院法官王笑雪为物业纠纷当事人释法说理。
在某物业公司起诉业主杨某的庭审中，杨某辩称其不按时交纳物业服务费、电梯费的原因共有4点：长期在沈阳工作，对物业服务状态不了解；前期物业服务合同是与另一物业公司签订的，质疑更换物业程序存在问题；自家房屋漏水长达3年，至今没修好；物业未公开收支情况。
庭上，王笑雪就杨某辩称的内容一一作出释法并不予支持。28日，拿到一纸判决的杨某告诉记者，他心服口服：“关于为什么我一定得交物业费，法官说得清清楚楚，而且漏水的事我还能另行起诉，判决结果我认可，我感觉法官对咱小区的情况非常了解！”
“法官指出来的服务质量瑕疵确实存在，我们改！”因服务质量存在瑕疵而选择撤诉的某物业公司也表示，积极整改问题，整改后将向法院及时反馈。
6起案件虽最终处理结果不同，却都实现了“事心”双解，王笑雪向记者神秘一笑：“咋样？咱俩上周那趟没白跑吧！”
02
脚步迈出去
信心强起来
时间回到11月21日17时许，两位没有门卡的“业主”顺利进入了朗悦居小区。
“你看，刚刚门卫没核实身份，没问一句就给开了门，这个小区的安保存在瑕疵。”收到该小区的案子后，王笑雪照例在庭前开展实地调查，记者跟随采访，也体验了一次“物业服务现场评估”。
“你看那边，正在装修的，明显是违建。园区的绿化，咱俩一路溜达过来看到的，基本上合格……”就像一台景区的电子导览机器，走过路过之处，方圆百米之内，每每发现问题，王笑雪都第一时间向记者讲解。空闲之时，她还给记者传授自己的“评估经验”：“我一般看小区物业服务好不好，重点看安保、消防、卫生、日常维护和绿化这5个方面……”
观察着王笑雪的一言一行，记者发现，她对物业服务质量的评估既熟练又专业，短短45分钟下来，安保存在问题、楼梯间存在严重的消防隐患……她对这个小区的居住环境给出了精准画像。
走过一段20余米长的栏杆旁，王笑雪突然停了下来，双手用力推了推栏杆，“行，还挺结实，整改效果可以。”她小声嘀咕着。原来，这里先前没有栏杆，而坡面路比路侧下沉的洋房庭院高出了2米多，“小孩子玩耍一不小心掉下去可怎么办？安全，始终是老百姓对居住环境的第一要求。”正是有了对该小区的第一次实地调研，王笑雪在审理案件时，督促某物业公司及时消除了这一安全隐患。
▲小区物业在法官督促下安装了栏杆，消除了安全隐患。
法官怎么成了“物业服务评估师”？调查结束时，记者忍不住打探缘由。“一年多以前，我开始接手物业案件。庭上，物业和业主常常各执一词，对于一些物业服务质量的共性问题，‘辩解’都如出一辙，这么办案，心里没底儿。”
既然心里没底儿，就从摸底开始。每每接手新案件，王笑雪和同样负责物业纠纷案件的法官崔小涵都会认真记录每一个诉求，带着诉求实地调查，逢园区必进、遇业主就访。哪个园区物业费标准与服务不匹配？哪个园区娱乐设施造价最贵？哪个园区景观装饰缺失？一年多以来，她们的脚步遍布辖区19个园区，化身“物业服务评估师”，把各园区的居住环境摸个底朝天。
园区跑得越多，和物业公司、业主打交道越频繁，她们“去现场”的信心就越坚定。“多到园区看看，就会发现卷宗上看不到的事实。法官心里‘有没有谱’，当事人是可以感受到的。只有脚踏实地，才能把案子办得明明白白，让公正可感可触。”电话采访时，崔小涵这样说道。
晴天一身汗，雨天一脚泥，冬天打冷颤。她们迈出脚步，提升了办案的质量和速度，也换来了越来越多当事人的理解和信任。
03
老百姓“安居”
物业方能“乐业”
采访中，记者了解到，高新审判区辖区近年来新楼盘较多，物业服务费用较高，一旦服务跟不上，就会引发纠纷。“此类案件涉及面广、对象多，业主与物业矛盾较深，且在进入司法程序之前往往已经历过多次投诉，处理不好容易引起群体纠纷，形成社会不稳定因素。”立山区法院院长王迪告诉记者，审理物业纠纷案件，在明辨是非、定分止争之外，还要坚持平等保护原则。
“简单说，如果物业服务能实现‘保质’，物业费就应该‘保价’，业主需足额交纳。”王笑雪表示，法院通过采取及时留证、要求整改反馈以及发送司法建议等方式，督促物业服务企业不断提升服务水平和服务质量，截至发稿前，该院高新审判区已向物业服务企业、住建部门及社区发出司法建议5份。
“一般来说，物业起诉业主，业主都能‘挑出点毛病’来，判决业主足额交纳物业费，有什么经验心得吗？”记者追问。
“只要能多一些人情味，往往就能事半功倍，我常说的一句话就是‘脱下法袍，我跟你们一样也是个业主’。”王笑雪说，没有架子、推心置腹，往往能让很多当事人打开心扉，“对于无正当理由仍拒绝交纳物业费的业主，我们不会支持。”
“只有老百姓‘安居’了，物业服务企业方能‘乐业’。”王迪表示，业主与物业公司是相互依存关系，而物业费是物业服务企业提高服务质量的基础和各项服务开支的来源，在厘清事实、责任的基础上实质性化解纠纷，引导双方良性互动，推动构建和谐稳定的社会环境，既为大局服务，亦为人民司法。
来源：鞍山市中级人民法院
审核丨黄艳辉
编辑丨秀 姿
文字 | 马 琳
制作丨李 雪
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