大家好，我是苏北哥！感觉12月刚刚开头，就已经来到月中了，今天已经是12月14日。
照这个节奏走下去，感觉一瞬间就能抵达2025年，还有半个月我们就要和2024挥手告别！
01.
明年楼市往哪走？两条重磅消息流出！
临近年末，KFS忙着给优惠，卖房子，房产自媒体们则在忙着预测明年的楼市走向，2025年的楼市会怎样，是触底反弹？还是继续下沉？2025年房价走势会怎样？是一路下行还是温和上扬，每一家自媒体，每一个抖音号都在年末的重磅会议里，经济新闻里寻找能够支持自己观点的“蛛丝马迹”。
北哥今天并不是想借助今天文章，也加入自媒体的“预测大军”，而是想听听各位粉丝的观点，您觉得明年的楼市走向会怎样？房价是升是跌？欢迎在评论区留言，或者晚间10点走进苏北哥南京说房直播间，畅谈您的观点，与北哥面对面讨论。
对于明年楼市走势的走向，可能是见仁见智、观点不一，但是有一点是比较肯定的，那就是明年的ZC面可能会更宽松，一些史诗级的ZC措施可能会在明年发布。
其实今年楼市的一些做法，就已经能看出一些端倪，出台的一些XZ，已经突破了以往的极限，让不可能变成了有可能。
比如今年多地解禁了限售，比如重庆、成都、东莞、深圳等城市宣布房产拿到不动产证就能挂牌上市。要知道自从2022年逐步解除四限ZC开始算起，限售ZC的解禁是难度最高的一个，也曾被国内媒体评定为房地产的“核弹级”ZC，但最终还是在2024年下半年实现了解禁落地。
南京的限售解禁ZC于11月25日发布，要求“买一套新房、解禁一套二手房限售；多孩家庭（至少未成年子女1名）解禁限售；特殊情况，如重大疾病要用钱，解禁限售”，南京解禁限售ZC可谓是全国“最先进的原创ZC”
再比如今年史诗性的降低了房产交易的契税收取标准！历史首次将140平米以下的房产契税统一降到了1%，引起了12月初全国范围的二手房交易量激增，南京首周二手房交易量甚至达到3232套，环比增长达到105.2%，有媒体预测南京12月会因此ZC，二手房单月成交量激增至1.5万套。
“解禁限售”、“降低契税标准”，两项史诗级的突破性ZC，可以略见当前楼市救市的力度和态度，日前又有一则重磅消息传出，明年降息幅度疑似流出。
129，ZYZZJ会议，释放了数项重磅ZC信号，其中指出明年要实施更加积极的财政ZC和适度宽松的货币ZC，加强超常规逆周期调节，这也是时隔14年后，货币ZC基调首次从“稳健”转向“适度宽松”。
在市场人士看来，这次的货币ZC转向将有助于提振市场信心，改变当前市场预期普遍偏弱的状况；且多名市场人士均认为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）将进一步下调，下调幅度预计在20-60BP。
如果按照这个下调幅度计算，目前LPR是3.6%，明年预计会下调至3.0-3.4%，以当前南京首套房LPR-60BP的利率计算公式，明年南京首套房利率有望调整到2.4-2.8%区间（在银行加点不变的情况下）。
如果银行加点确定不变，LPR下调，紧接着的连锁动作就是公积金利率的调降，原则上公积金利率必须必商贷利率要低一些，而目前公积金利率5年期以上首套房仍然执行的是2.85%标准。此次129ZYZZJ会议，也透露了一条重要信息，就是会执行今年10.17ZY五部门会议时提出的“四个取消、四个降低、两个增加”纲领文件，其中四个降低之中就包含降低公积金贷款利率，10.17会议提出的调降幅度是0.25个百分点。
即便降低0.25个百分点，那么公积金首套利率将降至2.6%左右，对比明年首套商贷利率2.4-2.6%，显然并没有什么优势，所以公积金明年可能调整的幅度会更大。根据今年12月国内有关金融圈专业人士观点，明年公积金贷款利率可能迎来一轮补跌，幅度甚至达到80BP，以此求得与商业房贷利率之间的动态平衡！
接下来除了降息以外，国内还可能随时降准！
关于此事，国内财经大号“刘晓博说财经”也表达了类似观点。刘晓博认为，此前YH表示年底之前国内还有一次大规模降准，幅度在0.25-0.5个百分点（指10月18日YH行长潘功胜公开表示将择机降准，幅度0.25-0.5个百分点），而刘晓博的判断是，此次129ZYZZJ会议采用了“适度宽松”的货币ZC这样的宏观ZC提法，相信年底只一次降准应该会定格执行，也就是降准0.5个百分点，本轮的国内存款准备金率预计将降到6.1%左右。
02.
刚需四代宅“光速”领销许！江宁二手房价格大涨，最高涨幅达到88.21%
再将视线转回南京楼市！
本周四（12月12日）北哥实探了江宁首家第四代住宅项目中天金宁风华，当天该项目刚刚公开售楼处和样板间，谁知道昨天（12月13日）中天金宁风华就领取了首开销许，从公开到首开只用了1天。
金宁风华现场图片
这真的让北哥之前说的话，一语成谶！南京刚需预算的第四代住宅项目，上市速度奇快！它们基本上“一拿地就出规划，然后就开盘”；
比如8月30日出让的浦口老城中心G21地块，也就是龙湖亚伦·央璟颂，12月6日已经首开，从拿地到开盘仅用了3个月。
龙湖亚伦·央璟颂
9月12日出让的江宁青龙山金茂G34地块，如今案名为金茂晓棠，预计不出10天，金茂晓棠也将公开样板间和售楼处了。
金茂晓棠
此次江宁中天金宁风华首开，推出2栋小高层住宅楼，分别为项目西侧1、3号楼，首推房源数量达到144套房源。
金宁风华1、3号楼
首推户型共分为4种，其中98㎡3房2厅2卫，按照奇偶层不同分为两种户型；
98㎡3房奇数层户型
98㎡3房偶数层户型
112㎡3房2厅2卫，按照奇偶层不同分为两种户型；
112㎡3房奇数层户型
112㎡3房偶数层户型
此次，中天金宁风华的首开销许均价在34119元/㎡，说实话，这个价格比北哥周四实探时打听到的首开价格要高了不少。
根据金宁风华的一房一价表，该楼盘的房源总价范围在307-402万之间，其中98㎡户型主力总价在326-345万之间；112㎡户型主力总价在383-402万之间。
金宁风华房源总价范围表格
当然金宁风华首开也是有优惠的，具体优惠幅度，对该项目感兴趣的粉丝，可以文末评论区或抖音直播间，直接咨询北哥了解！
除了中天金宁风华领销许首开，近期江宁楼市波动也不小，一批江宁二手房小区成交价格上涨幅度位于领先全市，最高涨幅居然达到88.21%
通过盘点，我们可以清楚的看到，过去一个月，全江宁有20家小区二手房成交均价涨幅超过10%，其中位于江宁东山、岔路口、百家湖三大江宁主城板块的二手房小区占到了12家，占到总数的60%；而包括九龙湖、禄口在内的江宁众多远郊板块加起来，房价上涨10%的小区才只8个，很明显江宁二手房市场本身也在急速分化，主城地段好的小区能够保值升值，而远郊板块二手房多以房价下跌居多。
近一个月，江宁岔路口的二手房涨幅可观。
板块大型小区明月港湾星河湾组团，一套101㎡低楼层3房，成交单价达到26310元/㎡。
这套房源甚至比同小区10月份相似户型、类似楼层房源成交单价高出9000+元/㎡，而且这套房源也是明月港湾星河湾自今年7月份至今，首套2字头成交房源，小区均价涨幅达到52.32%
无独有偶，岔路口的碧水湾花园近一个月来房价涨幅也很大，小区一套142㎡的低楼层4房，成交单价达到26884元/㎡，比同小区类似房源10月份成交单价高出整整8000元/㎡。
小区成交均价近一月涨幅达到52.12%。
北哥一直认为江宁岔路口是一个被低估的板块，南侧是东山、百家湖，北侧隔着绕城公路就是秦淮大校场，可目前板块二手房成交价格普遍只有1万多/平，可以说是刚需客群首置的理想板块。
此外，在江宁主城三大板块之中，近一个月东山二手房的房价表现是最出色的。房价上涨幅度超过10%的小区多达5个。
秦淮河东岸、宏运大道以南的爱秦湾，小区成交均价单月涨幅达到33.72%。11月上旬，爱秦湾小区一套111㎡的中楼层4房，成交单价达到22954元/㎡。而之前东山爱秦湾小区的房源成交价格仅在1.5-1.8万/㎡
而这一套房源成交单价，也是爱秦湾小区近半年以来的最高成交价格。
东山天印大道西侧、文靖路北侧的汇景新苑近期房价也大涨。小区成交均价较前一个月上涨幅度达到27.05%，等于涨了近3成。
一套103㎡的低楼层3房，成交单价达到20297元/㎡，然而近3个月以来，汇景新苑的房源成交单价一直维持在1.2-1.7万/㎡范围内。
天印大道东侧沿线的广博苑，近一个月小区成交均价上涨幅度也达到20.84%。一套112.5㎡ 的3房成交单价达到17333元/㎡，而之前该小区房源成交单价基本在1.4万/㎡左右，这套房源起码上涨了3000元/㎡左右
东山标杆次新房小区武夷绿洲，其赏桂园组团近一个房价涨幅也很明显，达到18.25%。一套59㎡小两房，成交单价达到18144元/㎡，比10月份该小区房价高出3000+元/㎡
还有宏运大道南侧的武夷水岸家园，近一个房价涨幅达到10.26%，一套108㎡3房成交单价达到16505元/㎡，而在10月底，武夷水岸家园的房源成交单价仅在1.3万、1.4万/㎡左右，近一个月起码上涨了2000元/㎡左右。
近一个月东山二手房价格上涨幅度比较明显，那么问题来了，板块售价第四代住宅中天金宁风华开盘之后，会进一步推高东山房价吗？欢迎评论区留言。
与此同时，百家湖板块的亲水湾花园、天琴湾花园近期房价涨幅也比较明显。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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