11月销售面积和金额同、环比均由降转升，12月核心城市销售有望超过11月
11月，单月销售面积和金额持续改善，同、环比均由降转升。具体而言，11月商品房销售面积和销售额分别为0.82亿平米和0.83万亿元，同比分别上升3.2%和1.0%，环比分别上升7.1%和3.7%。
1-11月，商品房销售面积和销售额分别为8.6亿平米和8.5万亿元，同比分别下降14.3%和19.2%，降幅分别收窄1.5和1.7个百分点。
根据亿翰智库统计，11月楼市热度在深圳、上海、杭州等核心城市保持较好，新房、二手房成交量环比均有增长。
其中深圳表现十分突出，截至11月18日，深圳11月新房成交量就达到了4828套，超过了10月整月的4760套。整个11月来看，深圳新房成交量达到了8077套，环比增长68.7%，再创2024年新高。二手房成交量达到了7356套，也超过了10月整月的6320套。
11月，上海二手房成交27050套，达到三年来单月最高，日均成交约902套。再从近两周来看，12月1-15日，日均成交972套，超过了11月的均值。按照这个趋势来看，12月上海二手房销售有很大可能会再创新高。
展望后市，随着年末销售业绩冲刺季的到来，房企或加大推盘力度，12月销售金额和面积有望超过11月。核心城市依旧是销售的重点，建议房企紧抓政策风口，注重营销手段，加大推盘促销力度，重点关注产品区位、价格、产品力等方面，推出优惠力度大、质量优的好房子，以吸引购房者。
图表：2021.02-2024.11全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2024.11全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.11全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
开发投资规模修复缓慢，累计降幅连续7个月超10%
11月，开发投资仍处低位，新开工面积0.61亿平米，同比下降26.8%，降幅较上月扩大0.1个百分点。施工面积0.54亿平米，同比下降40.3%，降幅较上月扩大5.3个百分点。竣工面积分别0.62亿平米，同比下降38.8%，降幅较上月扩大18.7个百分点。单月开发投资额为0.73万亿元，同比下降11.6%，降幅较上月收窄0.7个百分点，单月开发投资额已连续下降33个月。
1-11月，房地产开发企业房屋施工面积72.6亿平米，同比下降12.7%，降幅较1-10月扩大0.3个百分点。其中，住宅施工面积50.8亿平米，下降13.1%。房屋新开工面积6.7亿平米，下降23.0%，降幅较1-10月扩大0.4个百分点。其中，住宅新开工面积4.9亿平米，下降23.1%。房屋竣工面积4.8亿平米，下降26.2%，降幅较1-10月扩大2.3个百分点。其中，住宅竣工面积3.5亿平米，下降26.0%。
1-11月，固定资产投资增长3.3%，增速较1-10月下降0.1个百分点，其中基础设施投资同比增长4.2%，制造业投资增长9.3%，累计房地产开发投资额为9.4万亿元，同比下降10.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点，房地产开发投资降幅已连续7个月超10%，对固定资产投资继续产生明显的拖累。
整体来看，土地成交缩量，房企资金依旧吃紧，信心尚未恢复，目前仍不会因为政策呈现出的利好而更加敢于投资拿地。资金还是主要流向中高端市场，这也是企业避险的表现。预计短期内，开发投资的下行趋势或将持续。
图表：2020.02-2024.11单月房地产开发投资、新开工面积同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.11房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.11房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.11房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
前11月到位资金同比下滑18.0%，房企资金压力有望缓慢缓解
2024年1-11月，房地产开发企业到位资金9.7万亿，同比下降18.0%，较1-10月收窄1.2个百分点，连续32个月同比下滑，同比降幅逐月缩减，但仍处高位。定金及预收款、个人按揭贷款同样保持高位下滑的态势，分别下降25.2%和30.4%。
12月中央经济工作会议将2025年的货币政策定调为“适度宽松”，财政政策定调为“更加积极”，未来或能通过降低融资成本、降低税收、增加补贴等方式，改善房企的资金状况。由于当前实施的货币政策总体已处于相对宽松的状态，预计2025年，央行不会“大水漫灌”，但相较2024年仍会进一步宽松，房企的资金压力有望缓慢缓解。
2024年1-11月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款13476亿元，同比为-6.2%；
利用外资30亿元，同比为-29.2%；
自筹资金34676亿元，同比为-11.0%；
定金及预收款29624亿元，同比为-25.2%；
个人按揭贷款13911亿元，同比为-30.4%。
图表：2021.02-2024.11房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长7.1%，M2-M1剪刀差缩小至10.8个百分点
11月末，广义货币(M2)余额311.96万亿元，同比增长7.1%。狭义货币(M1)余额65.09万亿元，同比下降3.7%。流通中货币(M0)余额12.42万亿元，同比增长12.7%。M2同比增速较10月末下降0.4个百分点，M1同比降幅较10月末收窄2.4个百分点。
图表：2017.01-2024.11 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
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