2024年的中国房地产市场正在经历前所未有的变革与挑战。面对楼市的诸多变化，无论是各地政策还是社会各界的关注度都达到了前所未有的高度。我们观察到国内各大城市，尤其是原本实行限购政策的城市，如今纷纷放开了对非核心城区的限购措施。这无疑为潜在的购房者打开了大门，使得市场呈现出更加宽松的购房环境。
在银行方面，为了刺激房地产市场，房贷利率被降低至3.2%，这一利率水平创下了历史新低。与此同时，首付比例的降低也使得购房门槛进一步降低。对于购房者而言，这无疑是一大利好消息，可以减轻购房者的经济压力。
税收方面的优惠政策也为房地产市场注入了新的活力。我国减免了契税和增值税，进一步减轻了购房者的税费负担。这些政策的出台，不仅在政策层面为房地产市场提供了支持，也在实际上为购房者减轻了经济压力。
然而，尽管政策如此利好，却出现了二手房市场的“抛房潮”。全国多个重点城市，如重庆、成都等地的二手房挂牌量屡创新高，超过了20万套。令人惊讶的是，即使是北京、上海这样的一线城市，也未能幸免于“抛房潮”的波及。与此同时，居民的房贷需求却呈现出持续回落的趋势。数据显示，住户贷款的增长量中，中长期贷款（主要为房贷业务）的增长数量不及去年同期。
那么，为何在如此多的救市政策出台后，楼市成交量和居民购房需求依然无法得到有效提振呢？同时，面对当前国内房地产市场出现的“抛房潮”，以及购房需求低迷等现象，有哪些人群可能会加速离开楼市呢？
01 为何在救市利好政策下，依然无法激起购房需求？
尽管各地已经出台了一系列救市利好政策，但楼市的成交量依然低迷，居民的购房需求也未能得到有效激发。对此，我们深入分析后认为，主要有以下几个方面的原因。
一、老百姓收入减少与购房理性回归
受到全球经济下行和国内经济结构调整的影响，各行各业都面临着不小的压力。许多企业为了应对经济困境，纷纷采取裁员、降薪等措施。这些举措直接导致了多数老百姓的收入减少，甚至有一部分人失去了工作。在收入减少的情况下，他们已经无法支撑当前高企的房价。
与此同时，过去的购房观念正在发生改变。现在的购房者不再像过去那样盲目追求买房，而是更加根据自己家庭的实际情况来做出决定。他们会更注重房屋的质量、位置、以及未来的增值空间，而不再是单纯的冲动消费。这种购房理性的回归，也使得楼市成交出现低迷。
二、房产市场缺乏赚钱效应
国内房价自2021年下半年开始出现下跌，至今已经持续了三年。最初是从二三线城市开始出现下跌，而进入2023年后，一线城市如上海、深圳等也加入到房价下调的行列。对于投资炒房者来说，他们往往追求的是房屋的增值空间和市场的赚钱效应。现在房价连年下跌，使得投资炒房者纷纷选择退出或持币观望。房产市场缺乏赚钱效应，导致投资炒房者的大量退出，进一步加剧了楼市的低迷。
三、救市政策效果有限
今年以来，各地为了刺激房地产市场，出台了一系列救市利好政策。例如，银行将首付比例从30%下调至15%，旨在降低购房者的门槛。然而，这些政策的效果却并不如预期中的那样明显。虽然降低了首付比例确实能够减轻购房者的经济压力，但同时也意味着购房者每个月的还贷压力有增无减。
此外，降低首付比例并不意味着购房者能够轻松获得贷款，银行对于贷款人的资质审核依然严格。而且，即使成功获得贷款，购房家庭在贷款期间的利息支出也会相应增加。有的家庭如果选择贷款30年还清房贷，所支付给银行的利息甚至可以再次购买一套商品房。这无疑增加了购房者的经济压力和负担感，使得救市政策的效果大打折扣。
当然，市场信心恢复也需要时间，过去几年房地产市场的高速发展，使得部分人产生了对市场泡沫的担忧和恐惧感。即便在救市政策的推动下，市场信心的恢复也需要一个过程。在这个过程中，房地产市场需要更多的稳定性和信心建设，来吸引投资者和购房者重新进入市场。
02 购房需求萎缩后，哪些人或将加快离开楼市？
众多市场观察者和业内人士的共识是，当前，比高企的房价更令人感到担忧的，是以下两类人群或将加快步伐离开房地产市场。
第一类人：投资炒房客
在过去的一段时间里，投资炒房客成为了楼市中的一道独特风景线。他们依靠对市场行情的精准判断和资本的雄厚实力，在房价低位时大量购入房产，待房价上涨后再以更高价格抛售，从中赚取差价。然而，近年来房地产市场呈现出截然不同的态势。
一方面，房价已经连续三年下跌，这在楼市历史上是较为罕见的现象。这一趋势使得炒房客们的投资回报率大大降低，甚至有可能出现亏损的情况。另一方面，随着房产税试点城市的扩围，未来持有房产的成本将进一步增加。这些因素叠加在一起，使得投资炒房客们开始对房地产市场产生动摇，加速了他们离开楼市的步伐。
对于炒房客们的离场，对市场将产生一系列连锁反应。一方面成交量会受到直接影响。炒房客们通常是市场上的活跃买家和卖家，他们的离场将导致市场交易量的减少。这进一步加剧了市场的低迷氛围，使得更多的投资者和购房者持观望态度。另一方面炒房客们的离场也会给房价带来更大的下行压力，随着供大于求的局面逐渐凸显，房价可能继续面临下跌的压力。
第二类人：收入不稳定的人群
另一类即将离开楼市的人群是收入不稳定的人群。这部分人群在楼市中占据相当大的比例。他们中有些人可能是看到身边的人纷纷购房，从而不顾自身经济实力跟风买房。然而，在疫情等不可抗力因素的影响下，这些人的收入开始变得不稳定甚至大幅减少，或者因失业而失去了经济来源。在这种情况下，他们难以承受每月高昂的房贷压力。
因此，许多人选择了弃房断供。他们的房屋被银行委托法院进行拍卖，以偿还之前的贷款。如果这类断供的人群数量越来越多，将对银行体系造成巨大的冲击。银行手中将持有大量的房产却难以变现，这可能引发系统性金融风险。此外，这类人群的离场也将对楼市的稳定产生负面影响。
具体来说，随着更多收入不稳定的人群选择离开楼市，楼市的供需关系将发生改变。原本供大于求的市场将更加失衡，房价可能进一步下跌。同时，这也将导致更多原本持观望态度的购房者和投资者对楼市失去信心。
总的来说，尽管当前房地产市场面临诸多挑战和困难，但长远来看仍有发展潜力。随着经济结构的调整和政策的不断完善，房地产市场将逐渐走向成熟和稳定。各地应继续出台更多有利于市场发展的政策措施来刺激需求、稳定市场预期并推动房地产市场的健康发展。同时，也需要加强市场监管和规范秩序来维护消费者权益和市场公平竞争环境，从而促进行业的持续发展。
此外，对于个人而言，在购房时应该根据自身经济实力和需求进行理性决策，避免盲目跟风或过度借贷购房。同时也要注意分散投资风险，不要把所有的资金都投入到房地产市场中去。
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