看到一个留言，说好想再买一套140㎡以下的房子。

这应该颠覆了绝大多数人对房地产的看法。

几个月以前，人们一提起深圳楼市，更多讨论的是：深圳房价还要跌多久？要不要卖房，直接拿钱离场？

你再看现在，恐慌出逃的卖房情绪基本消失，取而代之的是：现在该不该买房？推荐买哪里？

信心面从被踩在脚下到迅速重拾，这段时间深圳楼市都经历了什么？

01

深圳楼市，相比527新政，929政策的后劲明显更大。

看929政策效果，主要有以下几个变化。

第一，新房成功去库存。

9月底到现在，深圳楼市出了4个“日光盘”，龙华2个、光明1个和龙岗1个，都是分布在非限购区。

而在前面的9个月，只出了一个豪宅“日光盘”。

深圳全市新房去化周期，也从24个月以上大幅缩减至11.5个月。

第二，改善市场迎来显著的活跃期。

上半年那一波政策，很多老破小以价换量，因为降幅较大，当时还上了热搜。

这些以价换量的卖家，不少本身也是买家，有以旧换新的改善需求。

卖掉老房子后，到市场上置换新的房子也需要时间，在多箭齐发的政策推动下，这段时间每个热门板块的改善次新成交明显拉升。

第三，开发商的信心在提高。

新房比以前好卖了，不少楼盘的价格也开始上涨了。

通常情况下，开发商涨价的结果无非两个，第一买家接受涨价，第二倒逼部分潜在买家转战二手市场。

第四，持续时间更长。

5月深圳放松限购后，6月成交不错，而进入7月下旬，市场就上演了一出川式变脸，情绪骤然降温。

以往每次松绑政策，基本都是成交热一个月、冷几个月，然后再出新政刺激，“上气不接下气”。

而这一次，9月底至今已经快三个月了，不管看房量还是实时成交量，到目前为止仍保持较高的热度，是这轮救市以来效果最持久的一次。

02

一个值得深思的问题：置换的原则是什么？

是“乾坤大挪移”，将劣质资产置换成优质资产。

改善置换不仅仅围绕着住，还包括升级地段、升级小区、升级学区等。

如今的房地产市场，已经从增量时代转向存量时代。

意味着，未来不是所有的房子都能具备升值潜力，弱势房子持续贬值才是未来的主旋律。

分析深圳房价上涨的逻辑，你会发现——

那些靠近更多城市优质资源的潜力区域，每一轮行情表现都更出色，在这些区域中，即使是楼龄较老的房子，也能跟着区域的行情跑。

而那些远离核心资源的区域，因为缺乏优质产业，新房供应大，缺少高端购买力，房价的增值预期自然也会偏弱。

就当下来说，像罗湖换龙岗，城区换郊区，这样的换房思路，看起来是置换了，实际上不过是换了一个居住环境罢了，家庭资产并没有得到优化，反而还存在降级的风险。

03

现在买房，光看市场可不够，市场只是众多影响因素中的一环而已。

还有位置、品质、楼龄、交通、户型、价格、挂牌量、成交量等等，这些都是需要考量的要素。

还记得2015年以前吗？那时候房地产处于黄金时代，很多因素都可以忽略不计，因为买哪里都有不错的收益。

而现在，经济发展很难像以前的速度那么快，所以深圳也会极剧分化，高价值的会涨得更快，低价值的地方相对涨得慢一些，基本上就是易跌难涨。

也就是说，过去的赛道有10米宽，现在的赛道只剩下2米。

要想不被挤出去，综合素质就必须优秀。否则，很容易会在竞争中被无情淘汰，很残酷也很现实。

在选筹越来越重要的市场，专业选手注定赚取更多利润。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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