北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
家庭情况：工作地点在保福寺桥，孩子两年后工作，大概率当护士。现丰台住房约400w。
需求：总预算1300w。希望满足两方面的需求，一是近期购房800-900w，三居，开车半小时、近医院、公园，满足自住和保值；二是保留两三年后在孩子工作附近买一小房子的预算300-400w，后续有结婚需求再卖掉丰台的房子（估计最少七八年后）。
1、石景山鲁谷远洋山水、或是附近新房（长安、中海）；或首钢园古城（还没太看房）。
2、购房预算提高到1000w, 田村（兰德华庭）、奥森附近（京师园、澳林春天）；就是剩余资金会减少。
想请您从地段和保值的角度给一些专业建议。非常感谢！因一方失业且不好再就业，另一方还有10年退休，压力不想太大，不太想贷款，或可贷款100w。
A：
1、先说一点，常规建议的贷款额度是30%起，总价高的情况下也别低于20%，要不然不太划算。因为贷多少的时间精力和部分费用都差不多，而且全款和贷款的砍价结果也不一样，那1300万的房因为100万而支付同样的成本，一般不太建议。
2、地段儿当然是首选奥森了，没学区溢价，居住的性价比高，价格走势也肯定至少不落后。但具体也看小区和房源，这种地段儿的两极分化都相对明显，居住体验越好的保值越强。
海淀的普宅都有学区溢价，如果短期用不上学位的话那就看自己觉得是否值了，单从居住角度的性价比来说是略低的。田村的溢价不算高，让当地中介给算算吧。另外明年之后是入学人数的明确拐点，再往后这溢价是否能撑住得看政策+学校成绩了，有受影响的可能。
远洋山水也挺好，算兼顾的石景山学区房，溢价不高。如果分两步走的话首选这里吧，但投资角度的期望值别太高，毕竟刚需盘和改善盘的价格走势不太一样。
新房看价格，如果价格能做到倒挂就算捡漏儿，拉平至少不吃亏，但原价没什么折扣的话那就是自住为主了。我对新楼盘不熟，问中介和渠道商吧，他们卖房的更熟悉。
3、不过说实话，我觉得您这可能是刚有想法吧？所以各方面有点儿理想化了，或者说还比较宽泛吧。这跟我说无所谓，但如果这么跟卖房的聊不太合适，他们有可能借机忽悠。
所以别太着急，先把预算、需求和周期都考虑好，然后是板块和小区，最后是具体房源，一步一步来。
仅供参考。
二
Q:
请问，我手上能凑120万，月供8000左右，单身想买套房。现在主要看了丰台嘉园二里的，单价五万总价280万的两居。我感觉还行，中介说好多年了这里房价稳定，不涨也不跌，请问他说的对吗？为什么会这样？另外听说这小区是李嘉诚投资的，户型图是用的香港的。
A：
1、120+月供8000，买280万的有点儿紧张吧？因为要留出税费的备用金，让中介给算好账吧，算清楚再签约。
2、嘉园二里不是李嘉诚投资的，或者说他们只是出了点儿启动资金，并没多少钱，然后没多长时间还就撤资了。因为这是个宣武区拆迁的安置房项目，没什么利润，所以李家不太感兴趣。人家当时看上的是王府井东方广场，那才是赚大钱的。
户型图是不是香港的我不知道，有可能是参照的，当年都是主要模仿香港和新加坡。
另外“嘉园”的这个名字是用的李嘉诚的“嘉”，忽悠他掏钱呗。只不过没想到这浓眉大眼的超人也放了鸽子，更没想到后来很多小区都用了这个名字。老李赚大发了，没花钱就千古留名。
3、中介说这里房价稳定是相对的，涨跌幅度比较小。因为从2020年到现在，北京楼市经历了一个先涨后跌的周期。按理说这地段儿不错，涨的时候应该跟随，但这种老小区的顺位靠后，所以没轮上什么。但既然是没涨，那也就没道理下跌，所以基本维持了一个横盘。
4、总之小区的质量很好，当时这是宣武城建下了很大工夫开发的。但受限于当年的理念和资金压力，所以密度大，导致不太好选户型。而且又因为是安置房，所以分了不少家的原产权单位，导致物业管理有些麻烦。这几年据说管理的好多了，如果能坚持下去就是利好。
房子是用来住的，有需求就买吧，这种小区自住为主，投资角度别期望值太高，能做到不吃亏就挺好，别太追求超值利润。
仅供参考。
借这话题多说一句，当年李超人在北京放了好几次鸽子。嘉园是第一次，然后还有常营的柏林爱乐，最早也是安置房项目，是和北京计委的阳光公司合作的，但也撤资了。
此外还有东坝，号称投资百亿，结果啥都没投。没别的原因，这些都是旧改安置房为主的，实在不赚钱，所以大佬们都不愿投资。
再后来之所以投资了姚家园的项目，那是因为其中有大部分的商业用地，至少是可以调整，要不然也不会掏钱的。
当然这也不能说人家不讲诚信什么的，毕竟是商业行为，赚钱是第一位的，商人没义务在生意上做慈善，换谁都一样。
三
Q:
请问，我家目前有四套房，但其中三套都在通州，还都是出租的，算投资房。所以有些担心，鸡蛋不能放在一个篮子里，因为通州放开限购了也没看到预期的涨幅，感觉通州没什么吸引力的优势了。
而且这三套房的品质也不太好，周边还没什么产业，学区也一般。所以您看是不是应该卖掉两套换到市区以规避投资风险？
A：
1、鸡蛋不能放在一个篮子了，但如果三个篮子都在一个大筐里呢？那不还是要碎一块儿碎吗？再或者说都在一辆马车上，那马车垮了就什么都玉石俱毁了。
2、所以从小的方面说，不放在一个篮子里得是一部分钱换成美金一部分买成黄金，这样才算“对冲基金”，因为两种投资品的走势经常相悖，一个赔了但另一个赚。或者是一个买普宅一个买商铺，价格不涨的话也有租金支撑。
往大了说那就是跨国家跨行业甚至是跨越常规认知了。比如一部分买房买基金，但另一部分投资教育，甭管是培养孩子还是充实自己，这都是两个篮子或者是两个筐。
但如果是一套通州一套朝阳一套东西海的其实没什么意思，都是房子，都是北京的房子，都是北京房子里的普宅，那能算几个篮子吗？大概率都是同涨同跌，只是幅度有可能略有不同，但没有本质的对冲区别。
3、所以如果没有明确的收益预期，我不建议轻易置换，有点儿盲目折腾的意思了，花了不少税费，但没有本质的改变。建议还是考虑清楚吧，把想换的板块或房子算好收益率，有比较明确的收益提升预期再说。
4、另外多说一句，北京大部分房子的品质都一般。800万套房子中，老公房+回迁房安置房+保障房，这三种占了70%以上，就算商品房中品质好的也到不了一半。所以北京80%的小区的品质都普通，而品质高的也都挺贵的。
没产业也一样，全北京没几个产业区，大多数都没产业。学区更一样，学区房到目前为止占了15%左右，入学高峰后或许还降到10%呢。
所以这都别太强求吧，作为普通家庭买普通房子就挺好了，别期望值太高。否则有可能或是白折腾的没实现预期，还有可能被忽悠呢。
仅供参考。
四
Q:
请问，我妻子是北京人，房产证是她父母的。现在是孩子面临上学，要求是我们得100%产权，否则就算四老房不能保证入学。她父母同意先过户给她，但孩子上学后还得过户回去，我问了中介，这套房的估值挺高，赠与的税也不少钱，两次过户最少30多万。这有其他的解决办法吗？
A：
1、这种业务中介是最熟悉的，如果他们说没有其他办法了那就是没有。就算有的话也基本都是馊主意，不符合公序良俗的。
2、不过您这“面临上学”是哪年啊？现在都12月了，应该不是指明年上学吧？那如果是后年上学，大多数学校的学位就都不紧张了，就算是四老房也应该能对口入学，至少概率大，那就没必要折腾过户了。
如果是明年也看学校的紧张程度吧，如果学位还是挺紧张的那就没辙，税费再多也过户了踏实。不紧张的话那就看自己是否愿意赌一下了。
3、总之这我没什么建议，还是看学校的学位是否紧张吧，先去学校了解一下，看看近两年是怎么个招生情况再定。
仅供参考。
五
Q:
我有相关房产问题请教：
1、我们在月坛有一个老公房（100平，南北通透，五层马上要加电梯，但物业很一般），孩子，老大上一年级，老二三岁多，预计三年后用完学票。
2、考虑到学区房长期可能涨势变弱，考虑是否换一套，但孩子们上学还是在月坛，考虑换房不能太远但附近也没看到特别合适。比如小区品质好，没有学区溢价，离得不算远，总价跟我们那套相差不太多（1200左右）。
从资产保值和居家角度来说，希望能得到您的指点，第一是否有必要用完学票后置换（2027年上完学），如果置换，附近推荐看哪个片区或者小区嘛，保值更好，学区溢价低的。
A：
1、我没太明白，既然是三年后的二宝要上学，那就是还得换成学区房，是这意思吧？但既然是学区房，而且还得小区品质好，离月坛近，那怎么做到没有学区溢价啊？尤其现在仍然算入学的高峰期，市场上哪儿有没溢价的学区房啊，又有哪个业主愿意明显降价的出货？
2、这我帮不上忙，甘蔗不能两头甜，有得必有失。我能理解您的意思，这也是所有人的梦想，但几乎不可能实现。
3、总之还是再考虑一下吧，您现在这要求偏高，太理想化了，除非是捡漏儿，否则不可能买到。这要不直接找当地中介吧，他们有可能遇到急于出手的卖家，而且这毕竟是1200万的总价，有可能因为买家少而捡漏儿。
仅供参考。
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