房屋租赁合同解除后出租人的可得利益损失如何确定？
北京市一法律师事务所 韩洪律师
房屋租赁合同履行过程中，承租人不履行支付租金义务，出租人请求法院解除合同，或者承租人以经营困难为由请求法院解除合同，均可能发生法院判决解除合同的法律后果。
上述情形下，无论房屋租赁合同基于哪一方的请求而被法院判决解除，均不影响承租人应当承担的违约责任。出租人有权要求承租人赔偿其因合同解除所造成的可得利益损失。
对于出租人来说，其因合同解除所造成的可得利益损失就是剩余租期的租金减去履约成本后的收益。据此，有观点认为，依据民法典第五百四十八条规定，出租人有权要求承租人赔偿的合同履行后可得的利益，就是剩余租期的全部租金减去履约成本后的收益。
这种观点正确吗？
答案是否定的。
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编若干问题的解释》第六十一条规定，对于房屋租赁合同等这种以持续行债务为内容的定期合同，承租人不履行支付租金这种金钱债务的，如果法院支持出租人解除合同请求的，对于出租人在合同履行后可以获得的利益，人民法院应当根据出租人寻找新的承租人所需要的合理期限，以该期限对应的租金扣除出租人应当承担的履行合同的成本，来确定承租赔偿多少损失。出租人需要寻找新承租人的合理期限，需要根据房屋的具体情形、市场价格变化、剩余租期等因素确定，一般情形下最长不超过六个月。
法院支持承租人以经营困难为由主张解除合同的情形下，出租人在合同履行后可以获得的利益如何确定的问题，法律及相关司法解释没有明确规定。但是，上述合同编解释第六十一条规定的合同履行后可得利益确定方法，本质上是针对承租人违约导致房屋租赁合同解除情形下，出租人作为守约方的可得利益损失确定方法，完全适用于承租人以经营困难为由请求法院解除合同的情境。
综上，房屋租赁合同因承租人违约而解除后，法院应当根据出租人寻找新的承租人所需要的合理期限，以该期限对应的租金扣除出租人应当承担的履行合同的成本，来确定出租人合同履行后可得利益损失。……
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