北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们家是通州潞城镇农村，现在有搬迁计划，想咨询：
公告里安置房有如下选项：
1、异地现房：春和景明嘉园（商品房）；通瑞嘉苑（商品房）。（原文件里写的商品房，网上搜小区也有安置房）
2、回迁期房：在村东新建，周转期3年，估计距离南延后地铁6号线1公里吧。父母（70多岁，农民，靠种菜为生），考虑那两处现房是挑剩下的，意愿是回迁房。现房和期房这两处地段哪个好？有哪些因素要考虑？
房屋安置面积：比如按被安置人数是300㎡、按宅基地面积267㎡，请问利益最大化是选择面积大的吗？对回迁房定价、交易不了解。如有空，请帮忙提提建议。
A：
1、这个“商品房”的意思是将来出售时免收3%的地价款，但实际上还是属于安置房。所以甭纠结这个名分了，只计算房产价值来选择就行。或者说可以预估一下回迁房的价格，然后按照97%的折扣来计算真实价值。
2、我不知道回迁房的地段儿，但如果是能确定离地铁1公里，那就是此处更强。因为地铁在郊区属于必须的配套，有了不加分，但没有必定减分。
或者这么说吧，如果是回迁房的地段儿很不好，那人家根本就犯不上提供异地安置了。既然是提供异地安置房的选项，那就说明回迁房的地段不算差。
3、哪些因素要考虑，也没什么，都是选房的事儿了。选择宜居房源呗，比如楼座楼层和朝向一类的，其他没什么。
4、面积，在同等条件下当然选择面积大的了，如果有差别那就计算各自的价值，选择价值更高的。
比如A地给100平，B地120平。但如果A地估价4万一平，B地估价3万一平，那当然是A地了。这可以自己估价，跟周边同等二手房比较一下。也可以直接找当地中介，一般都有收房的或专卖回迁房安置房的。
5、总之别纠结商品房和安置房，这种名字的游戏没意义，土地规划的出身是改变不了的，只把3%的地价款计入就行，也就是看哪个价值高。同等价值之下首选有地铁的，同等条件下选择面积大的，同等面积选择价值高的，同等价值选择更宜居的。
仅供参考。
二
Q:
先说下我的大致情况，30岁出头，夫妻俩人公积金大概13000+，有一人在顺义后沙峪工作，不打算换工作，想着在后沙峪买个二手房，接近20年楼龄了，160多平，500-550万，四面宽，因为比较相中那个小区的户型，所以最近有点想上车。但是又担心房子不保值，综合地段和房子品质，您怎么评价这个房子未来的保值增值属性。
A：
1、唉，这问题问的有点儿遮遮掩掩的。打个不恰当的比方就是去看大夫，最好是哪儿不舒服或想检查哪里就直接说。但总有人只说个大概，具体的则让大夫“您猜我哪儿不舒服？”那大夫怎么说啊？老北京话呗：打磨厂的大夫，我懂的冒儿啊。
2、后沙峪不少小区呢，有这种户型的且20多年房龄的，以万科城市花园和双裕花园为代表吧，简单说两句。
后沙峪的地段儿挺好，保值好的小区也不少，大多数以普宅为主。而这户型属于典型的改善，未必是小区或房子不好，而是以现在的品质和户型，放在这种地段儿属于“错配”了。
550万160多平，单价3.4万，这价格像是保值好的吗？要知道城花可是万科进北京的第一个小区，虽然有很多波折，但价格在前些年一直不低。到现在万科都把这项目当经典，以五环的地段儿卖出了二环的价格。但现有价格已经不高了，那如果是在别人手中的保值不太好，到自己手中有什么办法逆袭吗？
反正现在市场情况是有钱的不太愿意买，刚需家庭觉得没必要，所以感兴趣的买家不多，价格走势也就偏弱了。房产价值确实由地段儿决定，但商品价格也是由供需关系决定的。卖家少那就至少是流动性弱，保值方面肯定不占便宜，以后的最好成绩就是不再走弱。
当然价格也不会永远偏弱，在某阶段是有可能跟上大盘的。或者说短期不会明显走弱，都是时间长了才逐步形成的，每次行情弱一点儿，积少成多而已。
3、简单就这情况吧，其实这也不用我多说，估计您心里也清楚是什么情况。之所以不愿意说具体小区什么的，可能是不想听到“不愿听到的”吧，而是希望得到肯定的支持。
当然房子是用来住的，自己觉得舒服就行。这种户型是典型的自住，其他方面别期望值太高就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，我们现在因为房子还是很矛盾。海特花园是上学和上班都方便，也能买三居，但学区实在不行。永达逸家是海淀学区，但价格又贵了很多，两居才60平而且还是塔楼，朝向不好。另外学区也不算强，在海淀应该是垫底的，感觉为了个学位不值。
然后是融景城，感觉价格和户型居中，学区也不错，但是这里一是交通不方便，二是毕竟是石景山，等孩子到了考高中的时候还是为难是否到海淀或西城。
朋友建议是索性在海淀买个占坑的房子，比如五棵松，这样平时上班方便，孩子上学就挤挤凑合了，然后在门头沟买一套纯改善的。但我感觉这两种房子都不保值似的，而且我也没那么多的钱。
A：
1、这预算到底是多少啊？海淀或西城的占坑儿房一般400万左右，门头沟纯改善的也至少这个总价，这加起来就得800多万或更高了，首付和月供就不少钱呢。所以还是先考虑资金预算吧，算的细致一些，别凭感觉。
2、另外这两种房子未必不保值，而是各有优劣吧，或者说从保值角度不占优。占坑房的劣势是溢价高，过了入学高峰之后要看政策，如果没什么鼓励政策的话，溢价部分有可能受影响。
门头沟改善房的优势是自住，地铁沿线的刚需房在这种板块更占优，基本不落后大盘。但总价相对高的改善盘就流动性弱了，自然影响了价格走势。
3、其他的这怎么说啊？仍然是各有优劣，天底下就没有十全十美的房子，如果有也是价格高的。反正要是我会先看融景城，只要对孩子的高考期望值不是太高，那在这里就算各项兼顾的。但中考的事儿只能家长定，外人不好提建议。
仅供参考。
四
Q:
请问，我老公和孩子的户口都在北京，但现在我们生活在广东，孩子的户口在西城爷爷奶奶的家里，我们在昌平有个联排300平，价值1200万左右，无贷款。现在是孩子后年要回北京读小学，我们纠结是否卖掉昌平这套房换到西城？
可如果卖掉的话在西城就算再添钱也买不到多合适的，何况我们也添不了太多。所以我老公想法是索性租房住，周末再回昌平的联排。您觉得从保值和消费的角度这么做合适吗？
A：
1、这要是我的话不卖这别墅，因为解决不了太大问题。或者说是增加了孩子进入对口学校的概率+住了自己的房子，但其他方面没什么利好。
2、从宜居角度肯定是降低了，从保值角度则是说不太好。因为别墅虽然价格走势弱于大盘，但这种时期换成学区房也未必增强。毕竟明年之后就是入学人数的拐点了，到时候谁也不敢保证溢价部分是否会受影响。而别墅虽然略弱，但短期内不至于明显，所以两种都各有优劣吧，这种时期换不换的意义不大。
消费角度应该也差不多，别墅的租售比应该偏高，但不太好租，所以算下来跟学区房的真正租售比应该差不多。那除了居住体验之外，意味着消费的性价比也差不多，所以置换和换租没什么区别。
3、简单就是这情况，如果是为了增加孩子进入对口校的概率那就换，不接受租房也应该换，其他方面就没什么太大意义了。
仅供参考。
五
Q:
请问，我在亦庄工作，有单位公寓居住，条件不错。但是我妻子在北大工作，往返通勤实在不便。当然他们学校也能提供公寓，但对于我来说又很不方便。这不是说我不体谅妻子，而是因为我的工作性质导致工作时间很不稳定，尤其是经常有比较紧急的情况要处理，所以住的不能离公司太远，要保证能在短时间内到达公司。
所以我们想买的房子是在两地之间，尽量兼顾两方通勤，其他方面只考虑保值即可，学区和其他配套都不强求。目前我们看的主要是草桥马家堡附近和中轴路大红门附近，预算价格在400万之内，请问您有什么建议？
A：
1、这我好像提不出什么建议似的。房子是用来住的，自住为主的房子凭个人感受选择就行。尤其是这种对通勤要求高的，外人就更不好建议了。
2、保值的话常规建议是先看草桥的，板块的价格走势这么多年也基本不落后，大多数小区就算占不到便宜也不吃亏，好选。大红门附近看小区吧，这预算不是太好买到保值不错的。
3、另外我看您发的这几套房子了，怎么说呢？感觉价格都不太对，单价偏低。而且未必都是户型不朝南导致的，大概率还有楼层或楼栋的瑕疵。
这种房在保值上未必在板块或小区里吃亏，但流动性肯定偏弱，出手时的挂牌时间长，如果着急出手的话有可能影响价格。
所以再考虑比较一下吧，或者咨询一下中介。如果注重保值，那就尽量选择没硬伤的。房子是用来住的，同等情况下越宜居的保值越好，至少流动性强。
仅供参考。
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