海府大院的流量很高，作为海口主城区叫价最高的楼盘之一，这个项目在还没开盘之前，一度有人觉得单价甚至会冲到3万。
可不是嘛，所以有人说它是海口回迁房界的天花板！
春节后，海府大院终于在万众瞩目中开盘了，价格没有像外界传的那么猛烈，最终定格在均价24996元/平方米左右。
从外立面、整体视觉第一眼，海府大院还是有那么点高档小区既视感，尤其是在路过的时候，好一个“显眼包”，因为在这老城区里，项目多少有点格格不入。
只是，海府大院的口碑显然和它的名声并不成正比，被吐槽最多的就是它的户型和它的价钱。探长在小红薯曾发过好几篇项目的笔记，“户型不实用”是最大的诟病。
那为什么骂声那么大，还是有人想挤进来，仅仅是因为它的历史，因为“书香门第”吗？
1
大户型能撑得起海口市场？
关于海府大院的规划，大家可能都比较了解了。
海府大院的备案名，省机关海府大院规划改造项目，也就是海建集团在海口市中心城区打造的一项重要的民生项目。
项目总占地354亩，住宅总用地面积约179.4亩，新建20栋住宅楼，总建筑面积约68万平方米，共7个标段。
总投资约68亿元，分五期开发建设，建成后可提供3037套住宅。其中回迁房是1657户，剩余的1380套将作为商品房对外面向市场销售。
此外绿化率35%，容积率3.73，规划有20栋16-32层的中高层住宅组成。
其实说到房源，众所周知，它就是一个回迁房项目，除去回迁房源，面对市场销售的商品房供应就没那么“丰厚”了，因为首先有选房资格的必须是原先的老业主。
在项目还没开盘的时候，老业主就拥有优先选房的权利，在业主选房的尾声阶段，海府大院才开始正式面市。
也就是说，绝大部分比较好的房源早已被预订了。而真正能让置业者挑选的寥寥无几。
虽然探长也统计了一下，海府大院的户型竟然接近30个，但这和普通的商品房确实很不一样，所以给业主的选择就很多吗？当然不是。像80㎡左右的两房，以及94-124㎡的三房，这类型的房源不会很多。
131-210㎡的三房到五房的产品，货源就比较富余了。这个户型怎么说，就只适合圈层和改善。
所以，海府大院实则主推的是大户型也是板上钉钉的事。而放眼整个市场，大户型显然并不是受众度很高的产品。
像探长去样板间参观的就是140多平的户型，只做到了三房，虽然看起来是比较阔绰，但实用空间并不大，而且这样大的户型，还不是南北通透。
现在很多开发商在设计建面120㎡左右的三房户型，都会留个后路给业主自己决定3+1户型，比如小书房，小卧室之类，在海府大院基本不太能实现。
从外感来说，有着连廊设计，没有遮挡，就是夏天大雨的时候，可能影响就比较大。
2
豪宅价却是回迁房装标？
海府大院的样板间并没有像其他开发商一样，提供软装给业主参考，样板间实则就是交房的标准。
前文提到了价格，那怎样交付标准能匹配上这个价格呢？在探长看来，外立面的豪华，掩盖不了它交付时的“低调”和“有点虚”。
先从阳台来看，整体感观有点土，从涂料颜色来说，这个白色系和高端并不关联，反而显得有点脏。
从客厅到卧室的风格，和市面的一般住宅没有很大的差异，总的来说就是非常普通，像厨房也没有选择比较高端的品牌。
从一眼瞄去，交付的时候显然和豪宅一点关系都没有，让探长一头雾水的时候，还问出了一个比较幼稚的问题，“为什么样板间的墙上都贴了那么多小便签呀”？
后来和做验房的朋友了解到，这些小贴条就是业主验房的时候，需要整改的一些细节，可是，需要调整的东西可真的是不少啊！
做验房工作的朋友和探长罗列了好几个业主，准备收房时遇到的一些问题，比如，
1、墙面出现很多划痕，试用的涂料看起来非常粗糙；
2、卧室房间门闭合不严，关门的时候会晃的响当当；
3、像图上的这个报警器已经有了明显的松动，摇晃感很强，像是用了多年一样；
4、洗手台地柜的底板已经全部爆开了，还有滴水的情况出现；
5、阳台的一些五金也都是生锈的，天花板也非常粗糙。
等等，等等。
说白了，市面上许多买房者对回迁房的质量可谓一言难尽，本以为冲着这个价格，海府大院的质量还行，但最后还是不能给回迁做“正名”啊。
话说，卖到25000每平，遇到这样的交付，贵你要有贵的道理，显然并没有。
3
就冲地段和学区义无反顾？
海府大院的区位不得不重点提一下，项目位于海府路49号（原省机关大院），区域辐射省级⾏政办公，作为老城区，其实周边几乎已经没有什么新楼盘了。
这个地块放眼整个海口，配套方面是已经非常的醇熟，不仅是商业、餐饮还是娱乐设施，都很完善。如果是外地人可能对这个区域印象就是老旧，但如果本地人而言，可能接受度会更高点。
因为省机关，人文气息也是置业者比较考虑的一个因素之一。其中因为书包配套，探长路过的时候发现，仅需要不到十分钟的路程，就能抵达海府大院的学区配套，二十五小和十中。
总的来说，便利的确是海府大院的最大优势。而引用项目置业顾问的话，“贵是贵，但是和一些干部住在一个小区里，确实是很方便，因为小区无论大事小事，他们都会冲锋陷阵。”
但前面说的便利，也演变成一个不争的事实——真的很堵。从下午四点开始，探长就发现，周边的路况就开始显得很拥挤，更别说在上下班高峰时间了。
4
业主爆料遇到神操作备案难？
面对话题度如此之高的海府大院，具体去化率怎样，探长查询后发现，销售情况可能比较一般。除去回迁房源，目前整体的备案情况有点缓慢。
经查询看，比如二期的5号楼房源，几乎还有95%以上的房源还显示“可售”状态。
也据业主爆料，项目在销售房源的时候，神级操作也有不少，比如，有业主表示，拆迁协议注明，海建集团取得预售许可证90天补齐尾款，剩余30天才发公告让业主补齐尾款，前往银行办贷款，告知海建集团没有购房合同，仅凭拆迁协议无法办理商业贷款和公积金贷款。许多业主无法支付剩余金额。
当然，海府大院最终并不是全部卖到清一色2.5万的价格，据了解啊，现场还是有折扣，但力度不是很大。
刚需客可以就此打住。对于改善型入手，探长觉得还是有点模棱两可，第一，户型大嘛显得舒适，但是着实是有点浪费。
其次，整体的交付水准感觉对不起这个价格，你想，就以目前房源最多的140平米左右的户型，总房款就接近350万，虽然首付比例下调到15%，但其实对于很多人来说，意义不大，转而加大了月供的压力。
花几百万，还要再拿出一大笔装修款进行改造，这个钱真的很像流水一样，流地太猛……
最后还要提的是，在小区溜达的时候发现，海府大院的园林绿化设施较为一般，绿化率整体看起来不高，小区内部只有一个游泳池，在庞大的小区里，可能有点供不应求。
总而言之，海府大院的优势和劣势都很明显，不过买房嘛，主要还是看自己喜欢，哪怕再差的房子，都会有人入手，何况还是海府大院这四个响当当的名字。
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