今年下半年以来，租房市场降温明显，各等级城市租金不同程度下降，一线城市平均租金下降最为明显，长租公寓遇到前所未有的挑战。面对危机，一些公寓正在变短和灵活化，一些公寓打折促销吸引租客。但是，这些调整和改变对高端服务式公寓却很难扭转需求大幅下滑的局面，有着“酒店和家完美结合”美称的高端公寓被消费降级、外资撤离、降薪失业及保租房频频背刺，面临的问题尤为严重。
高端服务式公寓长期面临严峻形势
①服务式公寓价格体系松动，出租率下滑
从同策研究院监测情况来看，上海的高端公寓价格体系明显出现松动，原先部分区域价格坚挺的酒店式公寓也推出打折促销的营销措施。原来高端服务式公寓的主要租客如IT群体、金融群体以及外籍人士等，在消费规模、消费能力上都降级严重，并且随着部分外企撤出中国，服务式公寓目标客群在逐步缩水。
从事高端租赁服务的中介对服务式公寓降温更敏感。近期，日本著名的房地产中介Apaman频频发布“上海天花板级酒店式公寓终于降价了”，其中不乏base、臻逸、博邻等老牌服务式公寓，从降价幅度来看，降幅从10%到30%不等，其中臻逸汉中路店105平米户型官方价格是20000-27000元/月，Apaman上的价格是19000元/月，降幅最大高达30%，其他几个店的平均降幅也在10%以上。
数据来源：Apaman、品牌官网、同策研究院整理
并且服务式公寓降温风潮很早就开始蔓延，顶级的宝格丽公寓从开业的“秒定”状态，到2022年下半年起推各种优惠活动，有些活动算下来等于变相打了8.3折。高端服务式公寓要面对一年比一年难招租的情况，根据迈点研究院数据显示，上海服务式公寓的出租率呈逐年下降态势，由2020年的89%降至2023年的84%。并且一旦退租之后重新招租周期会很长。
②服务式公寓供求过剩，且不断有新玩家加入
从供应端来看，上海高端服务式公寓产品已经供应过剩。同策研究院根据匹配可观测的供应结构，上海租赁住房4000元/月以上总量供大于求，10000元以上的高端公寓供求过剩最显著。即便如此，高端公寓仍不断有新的玩家加入，据睿和智库数据，今年三季度，市场一下子新增了20家中高端公寓项目，几近2024年上半年的总量。房企系品牌中万科、中海、招商蛇口等竞相加码高端服务式公寓，万科旗下高端服务式品牌“富瑞斯”此前仅开3家门店，今年披露济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域落地多个新项目。
数据来源：同策研究院
服务式公寓一边是需求断崖式下跌，另一边是新入局者红海厮杀，竞争尤其激烈。但企业布局高端公寓也是无奈之举，可以说是被逼上去的，一方面，可以与保租房形成错位竞争，保租房的产品升级、租客的稳定性和信任度都要更高。另一方面，服务式公寓利润还是很高，表现出高收益的特征，从同策监测的数据来看，10000元以上的公寓租金坪效中位数是7.4元/天/㎡，而2000-4000元的公寓租金坪效中位数是3.6元/天/㎡，相差整整一倍。以上面提到的臻逸汉中路店为例，即使租金价格下降30%，租金坪效也仅是8.5元/天/㎡降至6元/天/㎡，相比散租市场的2.3元/天/㎡仍是倍数级别。
数据来源：同策研究院
高端服务式公寓未来趋势
①服务式公寓面临逐渐降标的过程，轻型服务式公寓更有性价比
随着高端公寓客群从外籍人士转为国内的新锐阶层、企业高管等，比如雅诗阁天津门店在2020年的时候，中国籍客户占比达到了74%，服务式公寓想要“本土化”势必要面临逐渐降标的过程。首先，以雅诗阁为代表的酒店式公寓投资量级过重，国际标准化的酒店式公寓功能设施要配备餐厅、商务中心、多功能会议厅、健身中心、泳池、水疗桑拿房等等十多项硬件，服务也是结合了酒店的管理模式，导致雅诗阁装标高达6000元/平米，人房比最高的时候也仅1：3.3，且房源体量规模较大，这样的投资体量在当前的形势下新入局者照抄运营风险很高。其次，以雅诗阁为代表的租金价格跨度从2万到10万不等，随着高端人士也面临消费降级，曾经追求奢侈和高端服务的租户群体，现在更加注重性价比和实用性，新入局者设置这样的价格梯度显然不符合国情。
因此，服务式公寓未来要由重、过重转为轻量化，首先就是降标，对酒店式设施做出必要的舍弃，比如游泳池、网球场等低坪高运营成本的硬件设施，或者做复合业态，与酒店、产业园区等共建共用，提供有限的服务，提供更灵活的服务标准和设施，降低体量和装标做小而美的轻型服务式公寓才更有性价比。
②专业领域细化，细分领域做大做强
除降标外，还需深挖更多的细分需求。此前以雅诗阁为代表的服务式公寓是偏向于商务类需求，而今年以来，新入局的服务式公寓在项目定位上均开始偏向休闲度假需求，如招商国内首家亲子主题服务式公寓、万科深圳湾项目等，直接瞄准酒店类核心客群。通常情况下酒店客户主要有两类客群，一是商务人士，二是休闲旅游，当酒店客群居住时间变长后同样指向两种不同的需求，度假式服务公寓就是要承接住休闲旅游这部分客群的流量。
图：酒店与服务式公寓两者间的关系
但度假式服务公寓这一细分领域是机遇也是挑战。在家庭型出游“短期居住”变长的趋势下，有较强支付能力客群转向去酒店化居住体验，服务式公寓相比于酒店居住空间更大、配套设施更齐全，更加贴近于居家体验，但是这部分人群的厚度及占比对高端公寓的定位及运营难度提升也是倍级增长的。
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