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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

请问,记得很多年前看过一篇文章,说北京,甚至是全国房价的租售比都不符合经济学规律。这收入房价比中的收入,又是按照什么标准呢?我家唯一的房是当年的部委房改房,现在同楼房价比当年买的时候涨了100倍可能还有余。

但当年我家的房可是折算了我爸妈近30年的工龄,而且当年我爸同事里还有凑不齐房款,跟单位借款付的人。我家房好像付了不到5万,家里存款几乎清零了,哪怕是工龄少的,面积大的,我觉得当年的房改房,实付应该也很少有过10万的。很想知道25年前北京的收入房价比,这作者能评价一下么?

A:

1、25年前是1999年,当时还没有明确的北京房子的均价统计,或者说只有新房的4780块,但没有二手房的。因为北京公房是1999年底才允许上市交易的,2000年元旦后才成交了第一套,石景山的海特花园每平米2800。所以咱采用2000年的北京均价吧,算上二手房的是3400块一平。

2、同时期北京出台了经适房的房价收入比标准,或者说是目标,就是要以家庭收入六年买一套房为目标,房子的标准则是经适房均价的60平米为一套。那当时经适房的均价是3000左右,60平米就是18万。

2000年千禧年,北京的平均工资官方数字是1.64万,夫妻二人就是3.28万。那对标18万,房价收入比为5.5年。

那即便不是采用经适房的均价而是用整体均价的3400,以90平为标准,一套房就是30万,房价收入比为9年多点儿。

3、另外多说两句,所谓的租售比“不符合经济学规律”是个伪概念。还是这话,毛利率是不等于净利率的,能理解吧?马路边的煎饼8块钱一套,商场里10块钱一套,请问哪边的利润率合理?再比如电商的毛利率10%,实体店30%,请问哪边的合理?

这根本就没法儿对比,因为背后的成本是不一样的。路边的煎饼摊儿不交税和房租,挣多少都是纯利。而商场里的别看多收了2块钱,但实际上减去提成和纳税之后没多少了。实体店虽然毛利高,但房租人工和纳税都高,大多数都没有电商赚钱。

所以,所谓租售比的“经济学规律”,是建立在欧美的经济架构之上的。因为他们那里的房产税+保险费+物业费(HOA)+房租税(个税)+房租管制+租霸的成本很高,所以必须收取高租金,否则业主就赔钱了。而中国到目前为止没有太多的成本,所以虽然表面上毛收益很低,但净收益其实差不多,能理解吗?

不光是租售比这种伪概念,几乎所有经济学指数的国际标准都是扯淡。包括但不限于:基尼系数、恩格尔系数、中产比例、贫富比例,全都是生搬硬套的扯淡。反正一句话,抛开剂量谈毒性的都是耍流氓,抛开成本谈利润的都是为了忽悠。

4、“同楼房价比当年涨了100倍有余”,怎么说呢?您这属于炫了,占了便宜还卖乖,是不是有点儿太残暴了?

1980年,北京第一个商品房小区公开发售,团结湖北二条的两栋楼共161套房,统一价格为400块。如果以这个价格计算,那北京房价确实涨了100多倍。

但是,北京第一次房改是1988年开始的,1989年完成初步试点(整体实行房改是1994年)。

同时期,也就是1989年2月北京同时发售三个商品房小区,东直门外十字坡的1900,永定门外洋桥的1700,广安门外红莲里的1600。请问,到今天涨了上百倍吗?

所以,您家的上百倍是折算了工龄级别等各种福利的,但最好别和同时期商品房价格比。占便宜的最高境界是没事儿偷着乐,非得在乞丐面前吃红烧肉还吧唧嘴儿,不是什么好习惯。

5、简单就这情况吧,您还想知道什么可以聊,但最好别炫自家占的便宜,毕竟北京还有几十万家庭没享受过福利分房呢,别刺激人家了,不合适。

仅供参考。

Q:

一、房产情况。目前有2套80平左右老破小,均位于西城区二环边小三居,相隔一条马路,分属两个街道。户型尚可。其中一套为高层电梯房,20层中的第10层,东南向。月坛街道,育民小学学区;另一套为西便门,无电梯,6层中的4层,南北通透挂西窗。广安门内街道,北京小学广内分校,不是啥好学区。

二、家庭情况。夫妻均为80年左右出生,双方均属普通家庭,全凭自己打拼。一方为事业单位职员,稳定,年薪约30万元出头;另一方为央属企业,年薪20万左右,但经济继续下行,趋势尚不明朗,不排除未来降薪等可能。育有2个孩子,分别就读初中和初小。家中雇有阿姨。

三、负债情况。目前双方负债共计375万左右,月供17000元左右,其中1套房正常出租,月租金12500元。目前对未来比较悲观,孩子未来可能需要花费也多,感觉有些压力,想请教一下是否有必要选择卖掉其中一套保有现金流?

其中比较犹豫的地方在于,夫妻双方目前观点有分歧,女方认为房子可能还会继续跌,而且每个月还那么多贷款,数字感观带来较大压力,影响到积极心理,所以想尽快变现回笼资金。男方则认为货币永远在贬值,当前已经跌了一大波,如果经济继续下行,央行会增加流动性,不排除人民币继续贬值,房产相对来说保值性高一些。

四、补充说明。这两套房均属置换,在2022年底和2023年初疫情即将放开前,属于卖在高点也买在高点,唯一区别在于增加了200万贷款。两套房也都进行了精细的装修。

A:

1、这主要是家庭资产配置的问题了,跟房子的关系其实不是很大。就算现在持有的不是房子,而是黄金、股票、文玩或比特币,那不也是同样的纠结吗?任何投资品都有涨跌波动,钱只有拿在手里或存在国管大行才最踏实。

2、目前对未来悲观,有些压力,那卖掉一套房就能解决吗?按照央行前行长的原话“中国有能力尽量避免快速进入负利率通道”,甭说负利率,就算利率接近零,那到时候会什么心情?

中央经济会议刚开完,其中几个关键词是:稳住楼市股市+积极有为适度宽松+全方位扩大内需。其中适度宽松上一次提出还是14年前了,当时是次贷危机最严重的时期,之后发生了什么就自己查查吧。

人民币单方贬值的可能性不大,现在不是1994年了。但如果美元继续贬值的话人民币也得跟随,要不然好东西就让人家便宜买走了。

3、总之我没什么可说的,在我看来这有点儿过度焦虑了,经济没到那份儿上,反正我不觉得这次比前几次严重。

既然是80后,就算对90危机没什么感受,那应该赶上97风暴了,之后的历次危机和楼市崩盘都挺严重的,但稀里糊涂的不也都过来了。当然可能是您家的工作生活稳定,所以对危机的感受不深。但可以查查,其实每隔几年就有一次,这是经济规律的必然。

在历次危机中,中产家庭只要不折腾,那基本都没受到实际的损失。损失较大的,都是想在危机中获利的,或者是想对抗危机而瞎折腾导致的。典型的就是2012-2014年危机,几百万中产卖了房,但后果如何自己查查吧,我也没必要多说。

多说一句,无论投资还是生活,最好都是“顺势而为”。尤其是在政策起决定性作用的领域中,最好不和政策对赌,未必打得过。

仅供参考。

Q:

请问,我姐姐的儿子博士学历,在**医院工作,想在附近买房。但资金很少之内勉强凑出100万,月供一万左右(家庭压力大),您觉得能买到吗?如果不行的话能不能买在地铁沿线的,这样能减小一些压力。

我看了这几个的新楼盘,都是姐姐儿子发过来的,但他不懂房子,我们也都不懂,您觉得哪个合适?希望两居室,兼顾保值和居住的,也有学区就更好了。

A:

1、姐姐的儿子,那不就是外甥吗?**医院工作,附近买房,这“附近”的标准是什么啊?如果是公里数,那这预算几乎没有选择,至少5公里之内没什么合适的,步行半小时的2公里之内更是连二环都出不了。

地铁的话好说的多,如果是单程一小时的话就看大兴吧,地铁沿线能买到价格合适的。先看西红门高米店一带,但期望值别太高,这预算很难买到各项都兼顾的。先看看市场情况再说吧。我只能说这里保值好的小区比较多,相对好选。

2、这几个新盘怎么说呢,我感觉都不挨边儿,应该是按照价格从网上搜的吧?昌平通州大兴房山,围着北京城选房子,既谈不上附近也都离地铁远,除了价格之外其他的未必合适。或者说都是典型的自住为主,看自己觉得到哪里方便吧。

但这种新区新盘一般谈不上什么学区,肯定有挂名的名校,但绝大多数都不太强。保值也不好说,至少是有赌的成分。所以还是多考虑自住和通勤吧,其他的期望值别太高。

仅供参考。

Q:

请问,我有一套丰台的经适房,当年单位分的,已转商,价值500多万。目前手中有现金200左右,孩子今年面临毕业,我们面临退休,我想要不就卖掉这套房,然后加现金共700万左右在本小区换成两套两居。要不就把现在这套房留给儿子结婚,我们拿着200万去郊区买一套养老的。您能帮着分析一下利弊吗?

A:

1、利弊,这应该自己已经分析的很全面了吧,外人未必有自己想的全面。

2、简单说两句吧。如果是丰台的经适房,那一般最多5/6万一平,这套房应该是大两居或小三居是吗?加200总价700买两套,每套300多万应该都是小两居。

那要是我就不卖现有的了,直接拿200万加100多万贷款买一套好不好啊?这样能节省至少20万左右的税费,对于350万来说不是个小比例了。

3、也就是说,既然有了拿200万去郊区买房的想法,那为什么不加点儿贷款买在本小区呢?这样跟孩子住的近,将来互相照顾起来也方便。100多万如果是30年贷款的话,现在每个月还款在7000块钱吧,压力应该不算太大吧?

4、总之我觉得与其拿200万去郊区买,不如索性在本小区买,既能相互照顾,从保值角度也大概率超过郊区。

仅供参考。

Q:

请问,我们非京,因为限购原因买了两套LOFT商住,都赔着呢,能卖100多但不好卖。然后还有一套通州X产权自住,没赔,价值150万左右,没想好是否保留或一起置换。牛驼一套不错的平层,也是亏损中,现在价值160,毛坯。

另外您知道**商城的情况吗?我们2006年买的商铺,18平米,现在闲置,能觉得是否应该留着?总之就是很头疼这些房子,都是当时生意好的时候买的,现在都成了负资产,生意也不好,不知道该怎么规划了。

A:

1、沃天,感觉都是不良资产似的,怎么买的这么全啊?

2、这两套Loft是郊区的吧?就算每套100多万,那三分之二的价格就是7/80万,以40平计算的话每平2万元,说明周边普宅均价在4万之内。那这地段儿估计不太强,留不留的意义不大,等到好卖就卖掉吧。

3、X产权,如果是大规模社区就留着自住呗,肯定没什么风险。如果是小规模的说不好,比如一两栋楼百八十户的那种,通常还都在好位置,那风险就加大了。所以看具体情况吧,感觉风险大就出手。

4、牛驼的我不熟,但房子是用来住的,能住的上就留着,不能住就甭留着了呗,投资角度肯定不占优。

5、商城这我不知道,没听说。不过常规来说,这种从行业到商圈都整体衰落的商铺,几乎没有再度辉煌的可能。就算人家不回购而且还把周边都整治了,那想恢复正常运营也比较难。北京的这种商场和市场太多了,整体产权的还运作不过来呢,谁会跟这种分散产权的较劲?

反正我家的商铺都早就卖干净了,也有赔钱卖的,省的老闹心,卖了也就不用跟物业费商管费什么的掰扯了。

6、简单就这情况,这些房子是挺不好办的。最好先想好了整体思路,然后再慢慢儿处理,一旦下了决心就别在犹豫,要不拖的时间越长越麻烦。

仅供参考。

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