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今天是12月20日，但央行并没有下调利率，LPR仍维持不变，这意味着今年最后一次降息的期望落空。
最近陆续有城市宣布取消公摊，今天老司机打算花较大的篇幅来谈一谈这个话题，如果你能耐心看完（听完），我相信对公摊的认知，你会超过90%以上的人。
作为一篇免费文章，老司机唯一的期望是你能看完之后点个赞，如果看不太懂，建议收藏后多看几遍。
什么是公摊？
买过房的人都有经验，房产证上往往有两个面积，一个叫建筑面积，一个叫分摊面积（也有地方是标注套内面积）。
所谓建筑面积，就是我们常常说到的房子面积，比如这套房是140平方，指的就是建筑面积。但实际使用（套内）的面积，会比建筑面积更小，可能只有110平方左右。
公摊也就是分摊面积，其计算公式为：公摊面积=建筑面积-套内面积。在建筑面积一定的情况下，公摊越大，则套内面积越小，买房人越感觉不划算。所以大多数情况下，购房者都会追求低公摊，也就是高得房率。
历史上，宁波的多层楼梯房曾比带电梯的高层价格卖得高，就是因为多层没电梯，公摊面积小，当时的购房者认为更合算。今天小高层（洋房）的公摊也比高层小，因为洋房没有前室，消防楼梯也更小，所以仍有很多客户更喜欢洋房，洋房的价格也略高。
公摊是怎么来的呢？
公摊主要来自于这样几个地方：电梯、前室、消防楼梯、过道、大堂、小区设备用房、社区服务用房、外墙投影等。严格来说，只要计算建筑面积，又不能单独出售/出租，并且服务于业主的用房，都需要公摊。
大多数人是搞不清楚公摊明细的，只能以测绘单位的结果为依据。很多购房者以为，公摊是开发商赚钱的花招，这其实是一种误解：
一套房子的公摊面积，乃至整个楼盘的公摊面积，都不是由开发商决定的，而是主管部门的测绘结果。
开发商没有机会故意把公摊做高，来多卖钱。
但不同楼盘的公摊确实不一样，就像上文所说，洋房的公摊一般都比高层低；同样是高层，也有楼盘得房率78%，有楼盘85%，公摊的面积也不一样。
这又是什么决定的？
这主要受设计的影响，如果设计合理，的确可以减少公摊，典型的例子就是安置房，因为设计不花心思，导致很多安置房公摊很大，得房率很低。
所以安置房不值钱，并不完全是质量问题，也有设计问题。
决定公摊大小的还包括公共空间的设计，比如有入户大堂，公摊肯定就大一点；如果走廊宽一点，公摊也会大一点；如果建了会所，会所又是计算面积的，则公摊会更大。
公共空间的大小，会影响到小区的档次。一个高档小区，不可能没有门厅没有大堂，不可能选最小的电梯，或者把走道做到最窄，公摊自然就大了。
所以豪宅的公摊肯定要大于普通住宅，定位越高，公摊就会越大。
上文老司机说到了一个概念——计算面积（计容面积），这是什么意思？
一个小区里，不是所有房子都是计算面积的，比如现在常见的架空层，如果在验收之前不做封闭，保持开敞状态，就可以不算面积，也就不用公摊；有些地下室夹层，层高低于2.2米，可以给业主做储物间，也可以不计算面积。
不算面积的建筑越多，客户得到的实惠越大，因为都不用公摊。
所以，如果对于计容面积的认定越宽松，业主的公摊就会越少，现在已经有些地方已经开始放松了，比如配电房就不算面积了，也就不用业主公摊了。
无论怎么说，购房者对于公摊都是一笔糊涂账，所以很多人都强烈要求取消公摊，只按照套内面积付钱。
这个诉求是有合理性的，国外很多地方也是这么操作的，前些年在重庆，就是按照套内面积销售。
但购房者要求取消公摊时可能又陷入了另外一个误区，认为取消公摊后房子就便宜了，原来140平的房子，3万/平总价420万，取消公摊后套内面积只有110平，总价机会变成330万吗？
想多了！
取消公摊后，开发商的成本并没变，建造电梯、楼梯、大堂等成本没有变，这个成本最终还是得由业主买单。
如果地价不变、建筑成本不变，设计方案不变，只是单纯取消公摊，最终的结果必然是房价上涨。
原来卖3万/平的楼盘，取消公摊后可能要卖到3.6万/平，才能确保原来的利润水平。
所以取消公摊并不是一种福利，真正的福利是减少计容面积，一些服务于业主的建筑，如果不计算面积，也就少了很多成本，特别是土地成本。
很多人对房子的成本没有概念，认为不过就是砖头水泥，但房子成本最大其实是土地价格，占到房价的60%以上。
还是以3万/平的楼盘为例，地价可能接近2万/平，如果开发建了一个大堂，这个大堂有200平方，仅仅土地成本，他就需要支付400万，加上建筑和装修，估计要500万。
这500万的大堂，必然还是会由业主来分摊，不可能开发商自己消化掉。
反过来，假设政策变了，大堂不计算面积了，也就没有土地成本了，那么它的成本就只剩下了建造和装修，大概也就不到一百万，业主的分摊压力就小多了。
开发商买来一块地，能有多少房子用来卖，完全是由容积率决定的。假设一块地是10000平方，容积率是2.0，则可以用来卖的房子是20000平方米。
如果几个大堂加一起就占了1000平米，又不能卖（取消公摊），那么开发商可售的面积就变成了19000平方，他会怎么办？
他会尽量减少公共空间的面积。比如把大堂取消，只留个通道；通道尽量做到最小，符合验收标准就行；电梯尽量选最小的，前室也一样；小区会所这类的东西通通取消，基本不保留服务用房；两梯两户改为两梯四户，提高公共空间承载率。
这样做都可以把可售面积做到最大，进而最大程度保证开发商的收益。但这样做了以后，反而会降低房屋品质。
老司机说这么多，其实只想表明一个看法，鱼和熊掌不可兼得。如果取消公摊，大家对房子的面积更容易理解了，但付出的代价可能有两个：
一个是房价上涨，另一个是品质下降。
最后，老司机有一个20余人的经纪人团队，从事新房销售和二手房业务。我们的优势是专业、靠谱、值得信赖。找我们买房，可获得老司机专家团的支持，帮你看清楼市，选对房源，买对价格。
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