上海发展太快，有些区域已经被居民抛弃。
了解这些区域，就知道未来抛弃谁。
01
豪宅代表-古北
到现在，古北普通人也买不起。
但是它就是被抛弃了。
被它的目标客群抛弃。
古北是上海第一个国际社区，更是开放后第一个富人区，真正意义上那种。
老卢湾房价5000元人民币时，古北已经1200美金/平。
当时的辉煌不用再讲了，都知道，很多人只有发工资了想挥霍一把时才来古北。
平时都遥不可及。
短短十几年，古北不知道跌了多少层级。
现在即使古北二期都不够看。
黄金城道旁边的御翠豪庭，单价都跌破了11万。
最惨的时候只有9.5万。
不在黄金城道上的，9万多的成交早就一大把。
这个价格已经比古美贵不了多少。
古美万源城逸郡是2008年的房子，跟御翠豪庭同一年，现在单价也10万左右。
古美啊，闵行区，中环外，原来是刑场、农田，别说国际社区，国内社区的title都没有。
现在房价快追上古北，古北的老脸往哪搁？
古北这个单价，别说一线豪宅，二线都算不上。
古北的问题大家都知道，太老了。
其实老还不是本质，本质是产品落伍了。
短短十几年，豪宅迭代了三四次，古北二期设计理念落伍太多。
同房龄的万源城逸郡怎么还没被抛弃？
万源城逸郡定位中产，中产对产品要求没那么高。
豪宅客户就挑剔了，我都豪宅了，细节上容不得沙子。
而且上海这些年豪宅建的太多，大家又不是没地方买。
比古北二期更惨的是北京贡院六号。
这个定位更高更牛逼，不是北京，而是号称新中国第一豪宅。
首富刘永好因为没预约，被拒绝看房。
2002年项目开盘时均价5万，最贵的一套单价达到6万。
22年过去了，现在挂牌单价7-10万。
涨了不到2倍，北京普通小区涨了20多倍。
原因跟古北二期一样，出道时定位太高、溢价太高。
装修高贵到当时国人吓呆：
马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具；
用手工贴制的金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体；
整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关，百年榆木树瘤装饰柱，牛皮墙面，整张马驹皮手工缝制茶几，可擦洗的真丝壁布；
可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机。
装修效果就下面这样子：
20年后的今天，嘉善新房的业主都有底气说一句：好土啊。
这是给豪宅业主最大的教训。
你买豪宅时，房子肯定好，但是溢价有多高？
你花重金买的到底是什么？
你买的这些东西，20年后的有钱人还需要吗？
类似古北、贡院六号的豪宅，现在上海不是没有。
为了骗有钱人掏腰包，社会精英会绞尽脑汁。
20年后的豪宅市场，可能跟现在完全不同。
当然古北现在还是高高在上，普通人买不起，户型实在太大。
恰恰这一点又加剧了它的下滑。
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02
中产代表-中山公园
中山公园出道时也很风光，其实比中产还高。
应该算中产+社区，定位类似现在的前滩、瑞虹新城。
比东外滩、大宁要高。
中山公园是租界区边缘，部分区域属“上只角”。
张爱玲的母校还屹立不倒。
有地段背书、有大片空地、有三轨交、有产业、有商业。
中山公园开发时风头无两。现在也被中产+客群抛弃。
已经不再高高在上，跟一众小弟长寿路、天山、田林、康健一个区间。
房价上，就是一个区间。
今天文章讲的是被抛弃，原因当然都一样。
原来锁定的目标客群，看不上你，把你抛弃了。
或者说有更好区域把他们抢走了。
中产客群，中产+客群，要求最高。
很多豪宅客户只要逼格，刚需客户只要通勤，中产需要：
通勤快、房子新、商业好、有学区、有医院、社区好、无噪音、有规划、能升值……
这些东西，中山公园很多满足不了。
学区不突出，社区环境不好，道路规划很乱，3号线噪音大，房子老了，没有规划……
中山公园还有优势，内环内上班近，地铁多，商业好。
但是，who care？
这些东西，随便一个千万级新房都不缺。
谁非得买你这？
我们想要的你给不了，你能给的大家都给得了。
中山公园正在失去它的客户。
现在中山公园确实很便宜，交易很活跃。
再想回到原来的时代，真没戏。
03
刚需代表-共康
北上海之王是大宁，满足了中产的所有幻想。
北上海之后是共康，买不起大宁的看看这里。
闸北、宝山确实差点意思，好区域不多。
过了大宁就不好看了，只有共康这里环境还可以。
也有很多好小区，有1号线、有万达、后来有了学区。
作为大宁的备选还可以。
2022年之前，共康价格都很坚挺。
跟大宁比不了，跟外环外却拉开了很大差距。
共康卖8万多时，杨行才5万。
2022年房价梯队
那个时代，杨行是郊区价格，共康是市区刚需的底线。
共康不如大宁，却走的市区价格体系。
杨行只跨一个外环，直接对标了五大新城这些郊区。
后来的问题是，共康被抛弃了。
买不起大宁的人，也不去买共康。
2022年后，南大、桃浦来了，抢光了共康客户。
共康虽好，房龄也有十几年了，单价8万多。
桃浦新房8.3万，南大才6-7万。
动不动就宝华、金茂，共康哪顶得住。
大家都外环内，谁也别瞧不起谁。
大宁以下，郊区以上，成了南大、桃浦天下。
留给共康的，只有原来杨行那些客户。
硬生生被拉低了一个档次。
环二讲了100次了，决定刚需区域生死的，就是供应量。
刚需的供应是无限的。
只要新房足够多，没有价格下不来。
选刚需的朋友，一定要关注供应量这个指标。
很重要。
上海的地段排序每天都在变，有太多区域被抛弃。
不是说没人买，上海的房子很稀缺，很多人想买还买不起。
抛弃你的，是原定的高阶客群。
换一批低阶客群，房价肯定暴跌。
就跟赌博一样，换了一张牌桌，整个游戏规则都变了。
这样的区域很多，老破小、远郊也有很多案例。
受限于篇幅展不开，大家可以私信我们单独沟通。
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