“物业为收取高额物业费，在物业服务合同内以顶格标准设置前期物业费额度。”今年9月9日，网友“1yqzf57”在红网《百姓呼声》栏目留言，反映长沙富兴时代御城小区物业公司每月顶格收取3.98元/平方米的物业费的问题。
对此，开福区东风路街道办事处立刻展开调查，并通过红网作出回应。近日，红网时刻新闻记者对此事进行多次回访，确认相关部门已对物业公司进行约谈，责令其12月底前完成备案；物业公司已将物业费调整为3.5元/平方米/月。
网友：“天价”物业费未备案
网友称，“为收取高额费用，富兴物业一直向业主谎称备案价未得到批准，实则故意不向主管部门进行备案。其在未取得发改部门价格备案的情况下，依照收房时强制业主签署不具备法律效力的《前期物业服务协议》和《物业管理条例》，从2021年11月起至今以3.98元/平方米/月的标准收取高额物业费，并违法追缴违约金。”
物业对业主发出的物业费催告函。
此次富兴时代御城小区物业被投诉并非偶然，早在2022年11月30日，就有业主在长沙市住建局领导信箱反映其收费不合理的问题。投诉人称在收房时，被物业要求缴纳一年物业费，才可办理交房手续，若不预缴一年物业费，物业不给业主钥匙和房门密码。
2023年4月，在长沙市住建局公布的2023年第一季度长沙市物业服务企业“红黑榜”中，富兴时代御城小区物业公司——湖南新富兴物业管理有限公司被列入“黑榜”。
官方：已约谈物业，责令其12月底前完成备案
9月20日，开福区东风路街道办事处在红网《百姓呼声》公开回应，称“富兴时代御城物业收取3.98元/平方米/月的情况属实。开福区市场监督管理局已于9月13日下达《责令整改通知书》，责令该物业向发改部门备案，未完成备案之前停止收费。”
在《责令整改通知书》下发3个月后，记者联系投诉网友，网友说：“在官方回复了投诉帖后，物业还在继续收费。”
12月1日，记者联系了长沙市开福区发展和改革局，了解富兴物业是否完成备案的相关问题。相关工作人员称：“收到投诉后，已经约谈过富兴物业及房地产的相关管理人员，也下达了《责令整改通知书》。后续也督促过富兴物业，但是因为其缺少备案的相关证明材料，导致目前还未完成备案。”“约谈时已要求富兴物业在今年12月底之前完成备案工作。”
物业：物业费已暂时调整为3.5元/平方米/月
12月17日，记者致电富兴时代御城小区物业公司。一名客服主管告诉记者：“9月30日，开福区政府物业收费备案工作会议上，明确要求未备案的几家物业于2024年12月在完成备案与降价之间二选一。鉴于我司目前无法达成备案条件，遂选择降价。经主管领导同意，我司目前将收费标准调为3.5元/平方米/月，但是此价并非最后的物业费定价。”
富兴时代御城物业费调整通知
该主管说：“3.98元/平方米/月的物业费是前期在长沙市住建局的招标备案价格，在2023年2月的时候，我们出过相关通知，3.98元并不是最终的定价，等后期备案完成，会以最终审批标准进行收费，实行多退少补。”
据了解，办理备案需要提供物业承接查验表，但开福区发改委工作人员向记者透露，富兴物业无法提供相关材料。对此该物业人员表示，这是因为小区地库目前还未完工，整体项目还未验收，所以无法提供物业承接查验表。
关于项目具体的完成时间，工作人员称：“开发商预计在2025年中旬完成地库整体验收，待验收完成后，物业就会去相关部门办理备案，整个备案工作预计在2025年下半年完成。不过，最终时间安排仍取决于开发商的整体施工进度。”
律师说法：责令整改期间可不交物业费
物业未进行备案，业主是否需要缴纳物业费？
针对这一问题，北京浩天（长沙）事务所韦婉律师认为，在物业服务合同生效后，虽然物业公司未取得发改部门价格备案，但不影响合同效力。物业按合同提供物业服务，业主仍需缴纳物业费。“在已有的裁判案例中，法官不支持业主因物业没备案就拒交物业费的说法。”
“开福区市场监督管理局下达了《责令整改通知书》，责令该物业向发改部门备案，未完成备案之前停止收费。我认为这是一种处罚，在下达整改通知书后，物业未完成备案的这一期间，业主可以不交物业费。即使后续完成备案，在此期间的物业费也可以不补缴。”韦婉律师如是说。
针对富兴物业对未缴纳物业费的业主追缴违约金的这一行为，韦婉律师称：“如果物业公司按照约定提供了相关的物业服务，那么物业有权依据合同约定收取违约金。”
湖南厚邦律师事务所合伙人李华彦律师称，根据《民法典》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法的，业主可拒交。
李华彦律师建议，“对于物业服务企业未备案而收取物业费的行为，可以向价格主管部门、房地产主管部门投诉、举报，由物价部门对物业服务企业进行处罚。”
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