深圳楼市，从近期市场状态来看，买卖双方的博弈天平正逐渐向卖房人倾斜。

前几年我们都说，年底了，到市场上买房可以大胆砍价，杀对方一个「片甲不留」，然而放在当下来说，这个砍价策略似乎有点不合时宜了。

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在9月份之前的很长一段时间，深圳楼市属于纯粹的买方市场，哪怕是核心资产也会被悲观情绪乱杀。

那个时候的市场预期疲软，主动权在买房人手中，卖房人想要迅速成交，除了大幅让利基本没啥退路。

929楼市新政出台后，10-11月份市场成交量激增，房地产市场态势出现了明显的转向。

此前买房人占据绝对的主动权，挑剔且态度强硬。

而现在，卖房人也开始拥有一定的底气。一些小区诚心卖、低价的房源卖掉后，甚至出现业主临时提价的情况。

看乐有家统计的深圳二手房均价数据：

从9月份的5.87万/平到10月份的6.3万/平，再到11月份的6.43万/平，两个月内每平米上涨了5600元。

这还只是被市场平均后的涨幅。

像深圳这种高基数的城市，不少小区的成交，一套房子一反弹上涨就是几十万，甚至上百万。

尤其是以核心区的次新房和强学区房为首的涨幅，在这波行情中的表现最为亮眼，涨幅在10%上下。

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最近我还在市场上发现了一个挺有意思的现象，就是市场量价齐升后，部分刚卖掉房的业主开始后悔，正在卖房的业主犹豫不决。

后悔在于，没有卖在涨价时期，感觉自己亏了。

犹豫在于，现在卖掉会不会错过后面更高的涨幅。

这种心态，我认为要分两种情况来做决策。

第一，现在卖房的目的是什么？是为了置换？还是资金有更好的去处？

第二，判断你要卖的房子，在未来5-10年是否具备穿越周期的潜力。

差房子应尽早做置换打算，好房子则留着静待花开，置换没必要纠结，如果是纯变现，可以等明年再说。

在市场上，商品房的产权为70年，但不管多贵的房子，绝大多数人也不可能真的在这里住上70年。

对大部分业主来说，卖房的终极需求是为了买到更好的房子，现阶段确实是置换的好时机。

所以要反思自身房产状况，评估家庭资产价值，审视房子是否存在贬值风险，再根据情况来考虑要不要调整。

时代已变，若意识到房子很难再迎来“第二春”，适当激活资产，可获新生。切忌固执己见，一味死守。

03

很多人觉得，中国房地产已经严重过剩了，根本就不需要新的房子了，其实这个想法是非常错误的。
因为，80%以上的房子都属于无效供应。
小城市、县城和农村老家的房子，你建得再漂亮，其实一年住不了几天，这种就属于无效供应，而大城市核心区的房子供需还是比较紧张的。
尤其是在大城市核心区，需求是永远无法被满足的。
为啥？
过去房地产快速发展了几十年，很多25年以前的老房子，居住起来已经没有那么舒服了，那这些人还是有置换的需求，想换更好一点、新一点、大一点的房子，这些正常的置换升级需求是永无止境的。
人类永远向往更好的居住条件，更大的房子，从来不会改变。并且，随着深圳楼市稳步回暖，量价齐涨越明显，购房需求就越强烈。

不管是刚需买房，还是置换升级，关注地段和产品本身，综合分析后再下决定，才能做对选择。

特别是向上的改善型房子，如果能置换到整体稀缺的产品，未来在资产上给你的安全感一定会越来越高。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。