12月前两周，深圳二手房共录得4559套，稳定每周2000多套。
从网签量看，11月深圳二手房网签7125套，日均237套；截至12月20日，深圳本月已经网签了6072套二手房，日均303套，看样子月底又要创成交新高了。
在这三个月里，深圳很多板块和小区都嗑到了政策的甜度，有的是量价齐升，有的是量涨价不涨。
今天，就来看看老前海片区的房子近期表现如何。
01
说起老前海，诺德假日花园绝对是绕不开的一个楼盘。
作为板块热门小区，诺德在前面两轮楼市行情中的涨幅十分出众，最高峰期成交价曾去到17万多一平，而最近几年房价则经历了大起大落。
929新政后，据不完全统计，诺德假日花园累计成交了20套左右，其中包含3套法拍房，小区成交活跃度相较于新政前大幅提升。
房价方面，不同户型的表现差距有点大，喜忧参半。
诺德66平两房，今年7月份的最低成交价是495万，到9月份有套同户型以508万成交，最近又成交了一套550万的66平两房，相比前面两套成交价反弹幅度10%左右。
诺德48平两房，新政后成交的几套，成交价在390万上下浮动，成交价相比5、6月份的同户型410万左右还下降了一点。
从目前小区在售房源看，48平这个户型，大部分业主报价在430-480万之间，66平这个户型，比较诚心卖的业主报价多在560-600万左右。
整体而言，诺德小区成交量回升了，但总体均价并没有跟上来，不少房源成交价已回到2016年的价格水平。
02
再看星海名城。
也是老前海的一个热门楼盘，体量很大，占地面积80万平米，共分为5期，建于2000-2007年，小区内各项配套设施齐全。
大概统计了一下，从10月开始到现在，整个星海名城系列累计成交21套，其中二期成交价在6万左右、五六期成交价在7万左右，价格对比新政前并无太大波动。
带双实验学区的鼎太风华，容积率较低，是片区内的刚改大社区。
鼎太风华四期，2004年小区，最近成交了几套115平以上户型，其中115三房成交价在990万，相比3月份，总价降了75万。
四期221平大户型，最近以1680万成交，折合单价7.6万。而可查询到的上一套同户型成交是在去年3月份，成交价2075万，两者对比降了395万。
一年只成交两套，说明该户型在小区的流通性相对来说较差。
楼龄稍微新点的中海阳光玫瑰园，80平三房，最新成交价670万，相比今年4月份的同户型725万，下降了7.5%左右。
上面提到的几个小区，都是老前海里面比较受欢迎的刚需改善盘，除了星海名城整体学区一般，其他不管配套或教育方面，在片区内都比较有优势。
可从整体表现看，老前海片区这一波的房价涨幅，明显逊色于宝中和碧海。
03
如何看待未来的老前海？
一方面，老前海各方面配套还不错，又靠近前海自贸区，依然会承接很多南山刚需和改善的购买力。
另一方面，老前海的热门楼盘大多房龄十几年或超过二十年，这些楼盘不少在过去的深圳楼市行情中都具备领涨能力，但随着片区老化和楼龄日益增长，涨幅很难再像以前那样“遥遥领先”。
在宝中和碧海其实也一样。
同一地段内，次新房修复元气的速度好于老房子，品质改善房又好于普通刚需房。
在未来越来越以改善主导的市场，大户型的上涨空间和升值潜力，无疑将会好于刚需小户型。
但前提是，这种大户型必须具备一定的改善属性。
包括地段好、学区好、品质好、户型好、绿化好等。
拥有的稀缺资源越多，就越能享受到改善市场带来的红利。
老社区虽然看起来户型大，但实际上并不会因此变得越来越受欢迎，未来很可能面临流通性风险。
人们一旦有机会，都想买入更好的房子，或为了住得舒服，或为了实现资产增值。这些个人买房意愿汇聚成群体趋势，导致优质资产的价格持续攀升。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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