01
楔子
这两天，衡阳等地陆续出台了“以套内建筑面积计价”销售商品房的文件，网络上一下子“沸腾”了，我其实也没弄明白为什么那么多人欢欣鼓舞。
今天这篇文章，我就想谈谈我对所谓的“取消公摊”这件事的一些看法。因为技术层面的文章我已经写过好几篇了，所以不赘述，有兴趣的朋友可以扩展阅读。
02
8点看法
所谓的“取消公摊面积”或者是“消灭公摊面积”，都是一些媒体为了让普通人更方便记忆创造的词汇，官方说法就是：新建商品房按照按套内建筑面积计价销售。
下面我想以Q&A的方式，来回答一些我觉得有疑问的点，可能你也会关心吧。
问题一：以套内面积计价后，公摊就不存在了？
这当然不可能。除了小业主套内的面积之外，原来该有的配套功能、公摊面积该有的还会有，而且一点也不会少。因为大多数公摊面积都是受规范要求，而并非开发商主动要做大。
而且开发商没有做大公摊面积的动机，我前面还写过一篇《》中就提到：开发商为了抠面积，结果让设计单位把电梯前室的距离做得太紧凑了，导致验收通过不过，还得消减两侧的剪力墙。
这个事情在圈里闹得还挺大，还发了律师函，据说要索赔15亿，最后不知道怎么善终的。这样看，你说哪个开发商愿意主动做大公摊面积啊？
问题二：取消公摊，能给消费者带来什么？
我认为可以带来两点。
第一，消费者自己可以量清楚自己家的房子了。我产证上是多少，我就能用尺子量到多少，感觉是明明白白消费了。这种客户体验非常重要，可能也是大家欢欣鼓舞的原因之一吧。
第二，消费者对于自家之外的面积将“一无所知”，我不知道这到底是不是“好消息”，可能也没什么关系吧。
问题三：为什么各地会出“取消公摊”的文件？
中国的房地产市场已经过了快速增长的时代，谁家还没个两三套房啊。对于当下的楼市来说，“取消公摊”可以变相降价。虽然看看单价还维持在很高的位置上，但是总价未必高，为房企营销带来一些利好！
另外，交易相关的一些税费，如果政策维持现状的话，消费者也能省下一些契税啥的。
就算不取消公摊，其实国家也出台了降低契税的政策。（如上图）
问题四：对购房者来说，房价会下降吗？
取消公摊，本身并不会带来房价下降。对于打算买房的人来说，无非是榴莲扒了壳卖，还是带壳卖，你说有什么差别呢？
但是取消公摊的动因就是变相降价，所以购房者还是能得到一些实惠的。不光是因为取消公摊，还有更多的“促进交易”的举措都纷纷出台了，比如容积率宽松、赠送面积增加等政策也放得更宽了。 （如下图）
问题五：对于二手房市场，有什么影响吗？
计价方式的变化，对于二手房市场虽然有些冲击，但我认为影响不会很大。因为新增的住宅和存量住宅的数量来比，是“九牛一毛”，即使有些影响也是短期的。
截至2023年，中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套，城镇人均住房建筑面积约35.9平方米。此外，全国城乡房屋建筑数据为近6亿栋，其中城镇住房占有一定的比例。
就像面积计算规则，这些年来一直在“松松紧紧”的波动，二手房市场也没有“崩塌”，只是波动而已。
总体来说，楼市 的大趋势还是向上的，这和面积计算，计价方式的关系都不大，只和货币发行量有关。
问题六：对于近期要卖房的人，有什么影响吗？
随着开发商变相降价之后，二手房的价格也会下降。对于卖房者来说，近期卖房会更难了。但这不是计价方式变化带来的，而是现阶段经济状况的一种“反映”而已。
问题七：使用费用会减少吗？
至于物业费，供暖费等盯牢面积的日常使用费，你指望取消公摊面积后能减少，是不是有点天真了。这年头，各种费用涨价的听证会来的还少吗？
问题八：是否与今后全面开征房产税有关？
有可能，但我感觉目前征收的可能性不大。一个是因为政府还在给大家减税，经济复苏还需要时间。
另一个是存量的住宅，如何和这些新的以套内使用面积计价的住宅衔接、打通，可能还需要些时间！
03
结束语
取消公摊面积，确实能让普通人更明白的消费，但是也不会有什么”实质“的变化。
只有将房子建的更好，居住品质提升更多，才有可能在房子过剩的年代，刺激居民的购房需求。
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