二娃说
广州的冬天，不会被冷死，但会被电死！
2024年6月3日，二娃在小红书上发了一条帖子，被万博和樾府的业主给骂惨了！
原因是，他们觉得我对万博和樾府二手房的价格预期太低了，说我劝人家5万多卖房，是不安好心。
还有人说我逻辑有问题。而对方给出的理由是“正是因为和樾府业主高位入手，所以才不会低价卖，不能用刚需逻辑来看待这个楼盘的二手房市场”。
当然，还有个别人在评论区对我人身攻击，或者是说我自导自演，为了博眼球，赚流量，故意踩低万博和樾府的价格。
当时，看完这些评论后，我哭笑不得！很想解释，但好像又没必要去解释。因为，时间会证明一切......
看到这里，你也很好奇，6月3日我在小红书上到底发了什么内容吧？
要不咱们再来回顾一下吧！
详细聊天截图如下所示：
如上图所示，6月3日这一天，一位粉丝跑来问我。她说，她的万博和樾府二期的房子，马上收楼了，如果收楼就卖，能卖多少钱？
我说卖不了多少钱，你这都没满2年，税费高，估计得亏钱卖！
我问她，当时多少钱买的？
她回：6.2万/㎡，但当时还加了38万的装修包，合计下来，差不多6.5万/㎡了！
然后我说，如果你真的想卖的话，应该只能卖5万多，卖6万+不现实。
结果对方不太赞同，她一直在强调自己这套房买入价很高，而且景观很好，可以直接看中央公园，卖6万多应该不难。
她甚至拿当时和樾府二期一套法拍房的价格来说：“前几天法拍房，98㎡卖了470万，还有很高的税费，景观和朝向也没有我们家的好”。
为此，我也算给了她看：470÷98=4.79万/㎡。你家的朝向好点，景观更高，那卖个5万多算不错了！但想卖6万多，真的不现实。
一来，隔壁长隆万博悦府5万多就能买到不错的单位，二来，万博真的不缺房子，隔壁万博城当时即将开盘，我预测会卖4万多，而实事证明，我的判断也是对的。
不过，她似乎并不赞同我的观点。所以，我们的对话草草结束了。
而我，也正是因为这个帖子被很多业主骂！说我把价格说得太低了，不专业......
那么，半年时间已经过去了，现在，万博和樾府二手房市场到底如何呢？成交价又是多少呢？
我们一起来看看吧！
据贝壳后台成交数据显示，截至目前（12月22日），万博和樾府二手房总共成交了14套房源（实际上可能不止）。
其中，成交单价最高的一套，位于一期，单价5.22万/㎡。其中，成交单价最低的一套，位于三期，单价4.29万/㎡。
也就是说，截至目前，万博和樾府二手房成交最贵的也没有超过5.3万/㎡。你说，这种行情下，想卖6万+的价格，可能吗？
下面，我们再来看看和樾府每一期的二手房，成交房源的具体信息：
万博和樾府一期：目前成交5套，成交单价4.5-5.2万/㎡
11月17日：110㎡四房，南向中楼层，总价505万，单价4.59万/㎡↓
11月6日：110㎡四房，南向中楼层，总价532万，单价4.83万/㎡
10月16日：136.98㎡四房，南向高楼层，总价706万，单价5.15万/㎡
10月13日：131.96㎡四房，南向中楼层，总价616万，单价4.66万/㎡ ↓
8月3日：131.99㎡四房，南向中楼层，总价690万，单价5.22万/㎡
发现没有，万博和樾府1期，同户型的成交价越卖越低。比如，131㎡的南向4房，第一套总价为690万，第二套则只有616万，比上一套跌了74万！
而110㎡的南向4房，第一套532万，第二套则只有505万！相比之下，又降了27万！
不出意外的话，110㎡这个南向4房的户型，接下来500万以内是有机会买到的。
而想要卖房，想要置换的业主，建议还是赶紧卖。因为接下来，对面香江的楼盘又要来了，而且价格很可能会继续卷。
万博和樾府二期：目前成交7套，成交单价4.6-5.1万/㎡
10月21日：98.27㎡3房，南向中楼层，总价480万，单价4.88万/㎡ ↑
10月5日：98.27㎡3房，南向高楼层，总价460万，单价4.68万/㎡
10月10日：104.98㎡4房，南向中楼层，总价540万，单价5.14万/㎡
11月9日：96.64㎡3房，南向低楼层，总价453万，单价4.68万/㎡ ↓
9月29日：96.51㎡3房，南向低楼层，总价486万，单价5.03万/㎡
11月19日：94.92㎡3房，南向低楼层，总价480万，单价5.05万/㎡ ↑
9月28日：94.92㎡3房，南向中楼层，总价450万，单价4.74万/㎡
这么一看，万博和樾府二期的价格相对平稳很多。94.92㎡和98.27㎡的南向三房，甚至有上升趋势。不过，96㎡的户型，则下降了不少。
但总体来看，成交价都在4.6-5.1万/㎡之间。
万博和樾府三期：目前成交2套，均在5万/㎡以下。
11月3日：104.74㎡四房，北向高楼层，总价450万，单价4.29万/㎡！
10月05日：104.36㎡四房，北向低楼层，总价510万，单价4.88万/㎡！
所以，这么看下来，二娃半年前的判断，还是没有错的，甚至还说高了。毕竟，现在成交的普遍单价都是4字头，超过5字头的都不算多。
当然，作为万博和樾府的业主来说，这个价格卖房肯定是要亏的，尤其是证不满2年，还有5.3%的增值税。如果再加上还贷利息的话，一套房亏几十万或者100万，也是正常的。
但是呢，很多业主就是不愿意听到这种消息，也不甘心！
因为当时很多人都是费了九牛二虎之力才抢到的房子，现在亏钱卖，多少觉得对不起自己的付出，更何况这还是当年广州热度最高的网红盘啊！
但说实话，2020年之后买房的人，哪有不亏钱的哦？只是亏得多和亏得少的区别吧。
这不是楼盘的问题，也不是开发商的问题，更不是买房人的问题。这是一个行业，一个时代的问题......
别说你们了，我自己2019年买的老破小，按照目前成交价来看，也亏了30-40万了！
等我明年换房时，我也会果断割肉卖掉的！
所以，万博和樾府的业主，也别太较真了，坦然接受现实吧！
投资客，想跑路的，或者是觉得万博和樾府没有投资价值了，那就果断卖掉跑路吧！想换房，想置换的，那就亏点钱，果断卖掉换更好的。
实在舍不得，又没办法自己住的，那就出租，或者空着等风来！
虽然......我并不知道风什么时候来，以及还会不会来？
以上！
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