住宅小区业主委员会运行过程中存在的困境与对策|业主委员会|住宅小区|住宅维修资金|小区管理|物业服务|物业管理

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/彭震律师 /

Lawyer's Introduction

彭震，湖南通程律师事务所副主任, 湖南省消费者权益保护委员会常委、兼职副秘书长、律师团团长，九三学社湖南省委员会法律专门委员会副主任，九三学社省直经贸支社副主委，长沙金融业联合会理事。2019年湖南省最美消费维权人物。

参与省市场监督管理局平行进口车专题调研，参与《湖南省消费者权益保护条例》修订立法听证。通过湖南日报、红网、潇湘晨报、湖南人民广播电台等媒体，进行防诈骗、防范和处置非法集资、反消费欺诈等公益宣传。

☎联系方式：139-0731-9371

/李高翔律师 /

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李高翔，执业9年，湖南通程律师事务所合伙人、投融资事务部部长。

业务领域：公司股权结构设计与公司治理、其他公司法律事务处理、交通事故理赔、劳动人事争议纠纷处理、建筑施工领域、民间借贷等民商事法律事务，行政复议与诉讼，征拆补偿，立法咨询等领域。

☎联系方式：137-8741-4696

引言 ●●

最近，我们接受了长沙市雨花区某小区业主委员会的委托，辅助其召开2024年度的业主大会，以期在街道物管办及社区物业专干的指导下，将小区的管理模式由业主自治模式切换至聘请专业第三方进行物业服务的模式，实现小区的由乱到治。在此过程中，我们一直在思考与探讨，业委会该如何履职？如何正当履职？

下面，根据自身的一些实践活动，结合相关法律规定，发表如下浅见。

一

住宅小区业主委员会的工作职责

一般而言，业主委员会是由业主通过召开业主大会选举产生的维护业主利益的自治性、群众性、非法人组织。

根据我国《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

二

业委会运行过程中面临的困境

自深圳天景花园小区于1991年成立中国内陆第一个业委会以来，业委会作为小区的自治管理组织运行了三十多年了。根据业委会的运行情况并结合我国的立法与法律实践，业委会运行过程中存在的一些困境，经梳理大致如下：

1、业主自治，其赖以生存的社会文化土壤不够深厚。

业主大会及业委会制度的本意是实现业主自治，设想通过业主充分协商而制定小区运行的基本规则，共同管理公共区域资产、维护公共区域秩序，进而提升小区的品质，使小区的业主安居乐业、物权保值增值。

然而要实现业主自治，并非一句话、几部法律、或者成立一个组织即可，它是有前提条件的。需要业主充分理解自治的含义、自治的运行规则、个人与集体、他人的边界、矛盾冲突时的正确解决方式等等。目前我国住宅小区的广大业主居民早已习惯且深入骨髓的社会环境和文化却是非自治的，例如：公共事务等事项上靠“要”、规则上钻空子、边界上自私自利（我的是我的，你的也是我的）、发生冲突时奉行会“哭的孩子有奶吃”的处理方式等等。如此一个非自治的社会文化土壤，开出的业主自治之花焉能是绚烂之花？

2、业委会的工作非职业化，委员们的物业管理等基础性或专业性知识、能力有待提升。

综观长沙市各住宅小区的业委会，几乎无一业委会的工作具有职业性。俗话讲得好：“铁打的业委会，流水的委员”，除了极少数业委会有委员连任外，几乎每一届业委会成立时每个委员都是新面孔。委员们物业管理的基础性与专业性知识缺失、对物业领域法规的认知从零开始。虽说物业管理门槛不高，但还是有一定专业性的，也有很多行业的规则和门道，仅靠业委会委员们生硬地挤出一些闲暇时间或者临时抱佛脚性地学习，如此方式，不说成为业内专家，就连搞懂基本规则都难。可以毫不夸张地说，很多委员即使熬到履职届满依然是个物业服务与小区管理的“门外汉”。3-5年的任期，1年熟悉情况、2-3年凭着一腔热情想干点事、最后1-2年盼着换届或者早已辞职，恐怕这些就是很多业委会的真实缩影吧。

3、业委会内部缺乏凝聚力。

业委会的各委员们虽在一个小区住，但进入业委会时往往只认识其中的个别人，更别说互相熟识了（特别是房地产火爆的这几年，很多业委会的委员们不止在一个小区拥有房屋，当选业委会委员后，除了开会很难碰头）。如此的草台班子匆匆上马，讨论小区问题尤其是涉及利益冲突比较大的问题时，很容易各持己见，进而互不相让，以致矛盾激化不可收拾。

曾有人戏言：我们的业委会，内部建设缺失，无体系、无引导，缺乏凝聚力，外强中干，不成为小区的害群之马，已是不幸中的万幸啦。

4、业委会成员守法合规的意识淡薄，架不住群众挑剔的眼睛；同时服务意识、大局观意识均有待提升。

一般而言，业委会的委员们，上任之初热情高涨，甚至豪情万丈，摩拳擦掌准备大干一番，却往往忽视最基础的工作——法律法规的学习。不学习，没有时间学习，导致其知法守法意识淡薄。

另外，业委会的很多决策事关每一位业主居民切身利益，必然会被几千双挑剔的眼睛盯着，甚至一些行为与决策会被拿到放大镜下审视。若业委会的决策草率、程序有瑕疵、甚至违法违规，对外发的公文措词欠准确、欠周全，往往会引来业主的非议，甚至引发矛盾和争议。若处置不及时或不当时，极易使业委会失去公信力。若无坚定的服务意识、大局观意识、理想与信念，无论委员们的初心多么美丽与无私，都架不住众口铄金。

5、违法违规成本低，甚至零成本。

既然国家有法律法规，小区亦有议事规则等“家规”，按理说业委会委员一般都会遵纪守法的。或许是主观上的抗拒而不学法、不知法导致对法规理解不准确，亦或许是即使知法懂法却无敬畏之心的缘故，实践中业委会成员违法乱纪的事情层出不穷，例如该公开的事项或者财务不公开，该履行的程序不履行，该讨论的不讨论，该作为的不作为，不该作为乱作为，以致业委会的工作就像一团乱麻，特别是一些自治小区的业委会，存在私自挪用款项、白条报账等诸多违法违规行为。

基于业委会的委员们基本都是无薪且公益的，各方面对委员们的行为约束便不由自主、很自然而然地会降低要求，导致业委会的一些违法违规行为未被追究，而委员们大多也很识趣地“辞职”了，最终这些事情就不了了之。也许，这就是业委会公信力普遍不高的重大原因吧……

6、业委会的“优秀”难以传承与持续。

纵观业委会三十多年的发展史，出现过很多与物业企业配合或者自治将小区管理得很好的业委会，令人惋惜的是无一例外，均未能持久。坊间有言：优秀的业委会一定是能人“政治”，靠的是一个或几个所谓的“能人”。华夏五千多年的历史告诉我们一个深刻的道理，能人政治无法长久，能人是不可复制、不可持续的，故业委会换届换人后，又会回归于平庸。所以，对于业委会而言，平庸是常态，优秀只是个例外而已。

三

对策

为解决业委会运行过程中存在的以上问题，提出如下对策建议：

1、完善相关法律法规

规定业主、业主大会、业委会等相关权利义务、制度的内容，主要见于《民法典》第六章（业主的建筑物区分所有权），其他的法律依据就是行政法规《物业管理条例》与地方性法规和部门规章了。对于业委会的规定较少，且多见于原则性规定，因此，应完善及修订相应的法律法规，使之与当下的社会生活、小区需求相适应。

2、加大普法宣传

特别是在小区加强诸如禁止高空抛物、相邻关系、小区治理等方面的普法宣传，逐步培植小区自治的文化土壤。

3、推进小区业委会工作的职业化、专业化试点工作

小区是社会的基础，小区安，社会则安。小区治理的关键在于小区业委会，一个专业素养较高、时间较为充裕的业委会，才有时间与精力学习相关的法律法规和专业知识，聆听业主需求、主动发现小区的需求，才能与相关政府职能部门、物业服务企业进行有效的沟通，如此才有可能实现知民情，解民意。雨花区上海城小区业委会实行业委会主任、业委会秘书酬金制，就是一次很好的尝试。

4、强化监督的同时，加大对业委会违法违规行为的惩处

俗话讲得好：阳光是最好的防腐剂。街道、社区应当正当履行职责，会同业主督促业委会依法依规履职，依法依规公示决策的过程、账务等，及时发现并纠正业委会的违法违规行为。

5、扎实有效地推进法律服务进小区

目前，长沙市各大街道、社区均已聘请了法律顾问。该制度的建设，一定程度上协助社区有效地化解了部分纠纷与矛盾。特此，建议各住宅小区的业委会聘请专业律师作为法律顾问，为其提供日常法律咨询，为小区业委会的自我管理理念的实践培育土壤，为其决策提供法律依据与保驾护航。例如岳麓区保利麓谷林语小区的业委会聘请常年法律顾问，为业委会的决策建言献策。日前，小区的品质稳中有进。

目前，越来越多的小区业委会开始聘请律师顾问提供专业服务了。

编辑 | 喻蕾

校稿 | 颜钰莹

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