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上周行情
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
1. 经过前一周较大幅度上涨，上周公募REITs集体回调，中证REITs指数下跌-0.77%，中证REITs全收益指数下跌-0.07%。经营权类REITs下跌-0.16%，产权类REITs上涨+1.16 %；
2. 上周产业园板块广发成都高投REIT作为新股上市，单周上涨+9.42%，拉动产业园REITs平均上涨+0.22%，涨幅弱于保租房、消费及新能源板块。15只产业园REITs中，近期上市的三只产业园REITs南京建邺、重庆两江及成都高投收涨，其余均下跌。新股广发成都高投产园REIT涨幅+9.42%，华泰南京建邺REIT上市第三周继续上涨+1.08%，重庆两江上市第二周上涨+0.74%、，跌幅较大的有中关村、东吴苏园、津开科工、武汉光谷、及东久新经济，平均跌幅-2%；
3. 上周公募REITs交易活跃度回落，平均日均换手率1.18%，周交易额26亿元。产业园REITs交易活跃度小幅回落，平均日均换手率1.28%，全周交易资金6.5亿元，与前一周相比下降10%；
4. 12月19日广发成都高投REIT正式上市，上市首日涨跌幅+8.77%，换手率3.89%，交易额1407万元，截止至上周五整周涨跌幅+9.42%，平均日均换手率1.28%，交易额2140万元，新股效应明显；
5. 12月17日张江产园REIT发布公告，拟完成2024年第一次分红，每10份基金份额发放红利0.6248元，权益登记日12月19日。拟分配金额为2024年1月1日至2024年6月30日收入，基准日可供分配金额6224万元，与发行时预测值基本一致。本次实际拟分配金额6000万元，占基准日可供分配金额的96.40%。按照发行价计算上半年现金分派率为2.1%，按照权益登记日收盘价计算上半年现金分派率为2.56%。
6. 近日中关村REIT发布公告，原始权益人发行时持有战略配售份额中超过20%部分已满3年禁售期，已于2024年12月17日解除禁售，总解禁份额1.2亿份，占总发行份额的13%，解禁后可流通份额将上升至80%。截止上周五中关村REIT周日均换手率及周交易额与近一个月表现持平。目前中关村REIT仍跌破发行价超过30%，截至2024年9月30日，基础设施项目期末时点出租率为72.49%。原始权益人公告称对项目发行持有信心，对于解禁基金份额暂无卖出计划。
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金隅智造REIT过审，
产业园新定价共识在形成
12月20日上周五，交易所集中通过4单公募REITs申报，其中包括华夏金隅智造工场REIT。华夏金隅智造工场2022年8月对外公告启动公募REITs申报工作，于2024年3月申报至上交所。经历了上地地区产业园运营收入降低风险后，终于在降低估值4个亿，降价幅度达27%后登录交易所。目前围绕产业园REITs的价值评估已经形成了几个共识：
1. 现金流是检验资产价值的唯一标准
金隅智造园的评估值大幅下降主要原因是出租率及租金霜降。其出租率从2023年9月30日的96%下降至2024年6月30日的不到85%，研发办公部分的平均租金从167元下降到136元，现金流受到冲击估值自然要大幅下调，看似并没有回旋余地。金隅智造工场总建筑面积90907.03平方米，收益法估值11.15亿元，市场价值单价1.23万元。本项目底层资产估值对应的 2025年资本化率为 7.78%，史上最高。而且金隅智造工场REIT发行说明中已经不再对比周边大宗交易价格了，产业园公募REITs的价格标准已经建立起来了。未来想要发行的原始权益人不用再想着大宗价格、散售价格了，把现金流搞好才是硬道理。
截至 2024 年 6 月 30 日，目标基础设施项目账面价值 6.20 亿元，评估结果较该账面价值增值4.95 亿元，增值率 79.84%；目标基础设施资产账面原值 7.52 亿元，评估结果较该账面原值增值率为 48.27%。
这么一看，金隅智造工场发REITs还是赚钱了。之前津开科工等REITs发行时，由于重组日较近，还出现过发行价低于账面价值的情况。因此未来园区资产的价值就是看现金流折现，至于是否低于账面价甚至成本价，都是没有限制的。
2. 严卡估值，超过半年就要重新评估
严卡估值是当前公募REITs发行的常态。中金联东REIT上市交割时于2024年10月18日再次对资产价值进行了评估，估值16.11亿元，相较于发行前最后的评估值16.17亿元，再下降600万元，降幅0.4%。原因是发行前最后一版评估的基准日为2024年3月31日，交割时距离基准日已超过半年。估值卡的如此之严格在产业园REITs中也是首次。公募REITs常态化，各个步骤都在加速，但在最终交割前，任一环节评估基准日超过半年即重新评估肯定是不能避免了，这一点也十分利好投资人。
3. 一级市场资产估值低带动二级市场涨幅，凸显REITs赚钱效应
近期新上市的产业园REITs二级市场价格涨幅喜人，上周广发成都高投REIT上市首周上涨近10%，津开科工REIT上市后持续上涨，涨幅8%，南京建邺REIT上市三周以来累计涨幅超10%。一级市场压估值，对二级市场价格形成利好恐怕也将是产业园REITs的新常态。发行人有信心运营好资产，那么也需要投资人分享资产上涨回报，市场信心需要参与方共同建立和维护，也是公募REITs走向成熟的重要标志。
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清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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