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170、参考案例：物业管理公司依据业主管理公约管理车辆进出不属于妨害物权——舒某某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案
【裁判要旨】：
获得三分之二以上的业主赞成通过的管理公约，对业主具有约束力。物业管理公司执行管理公约中关于限制业主车辆自由进入小区之规定的物业服务行为，不属于妨害物权。业主请求排除妨害的，不予支持。
法院生效裁判认为：业主大会的决定，对业主具有约束力，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。业主在行使物权时，应当遭守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，被告作为案涉小区的前期物业服务管理公司，为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及衢州市衢江区信访局调处意见的基础上，制定了《管理公约》，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成，故上述《管理公约》对包括原告在内的小区业主均具有约束力。诉讼中，原告提出《管理公约》征求意见的结果不真实，但未提供证据证明，故对其所述意见不予采信。因原告林某驾驶的浙H16xxx、史某某驾驶的浙H86Vxxx、周某某驾驶的浙H8Dxxx、陆某菒驾驶的浙H2xxx车辆多次不按规定停放，违反《管理公约》三次以上，且又拒绝签署自愿遵守《管理公约》的承诺书，为确保小区消防安全，两被告依据《管理公约》对上述车辆实施管理，并无不当。庭审中，被告明确提出，如原告书面承诺遵守《管理公约》，可以恢复其登记车辆的自动识别信息，使其进出小区不受影响，但上述原告仍明确表示拒绝遵守《管理公约》该事实足以表明，原告驾驶的车辆之所以失去进出小区的便利，完全系因其自身拒不承担文明停车的义务所致，由此导致的不利后果亦应由其自行承担。至于原告舒某某驾驶的浙H9Sxxx车辆通行问题，因被告辩称其并未将该车的自动识别信息删除，而原告舒某某、叶某亦未提供证据证明侵权事实存在，故对其诉讼请求亦不予支持。
【案例文号】：（2020）浙08民终360号
171、在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。请问，这一约定具有法律效力吗？在何种情况下属于业主个人专有使用？
【《民事审判指导与参考》研究组答】：
《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。《物权法》的这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也有专属于个人使用的例外情形。现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前，建有合围设施，由买受人专有使用院落（绿地），该绿地连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《物权法》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要达到“明示”这一条件，必须符合下列要素：
一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与一层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后补办了规划批准手续的，都不能认定窗前绿地买卖合同有效。
二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有（独占）使用。申言之，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层住宅业主专有使用。
需要注意的是：
第一，窗前绿地一般与底层住宅一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该绿地转让行为应当认定为有效。
第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权，因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及所取得的绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。
第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。
第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由享有绿地的一层业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2008年第2辑（总第34辑）
172、未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案
【基本案情】：
陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。
【裁判结果】：
广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。
【典型意义】：
实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。
【案例来源】：广东省高级人民法院2024年7月10日发布《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》
173、补充协议变更主合同条款，变更后特殊条款与主合同其他一般条款发生冲突时，特殊条款效力强于一般条款——辽宁安泰物业有限公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、王某物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
合同双方当事人经协商签订的补充协议，针对主合同中的某一条款内容予以变更，在变更后的特殊条款与主合同中的其他一般条款出现冲突时，比照禁止向一般条款逃避原则，应作出特殊条款效力强于一般条款的认定。
【案例文号】：（2014）辽审一民申字第598号
174、业主不得以物业服务企业未纠正管理区域内违章建筑为由拒绝支付物业管理费或减少支付物业管理费——毛某诉诚信物业公司相邻关系纠纷案
【裁判要旨】：
物业管理区域内违章建筑问题属于行政主管部门执法管理范畴，物业公司对违章建筑无权自行处分时，不应认定为违反其与业主的合同主从义务或附随义务，业主应当支付相应物业管理费。业主对于违章建筑可以通过提起相邻权纠纷之诉的途径进行救济。
【案例来源】：《人民法院报》2016年2月18日第7版
175、房屋质量问题不构成业主拒交物业费的抗辩事由
【裁判要旨】：
物业服务人按照合同约定提供服务的，业主应按照合同约定交纳物业费。业主交纳物业费是基于其接受了物业服务人提供的服务，至于业主房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业费并非同一法律关系。房屋存在质量问题亦非由物业服务人造成，业主可就房屋质量问题另行向建设单位主张权利，但应按照物业服务合同的约定向物业服务人交纳物业费。
【裁判结果】：：
生效判决认为，某物业公司按照物业服务合同约定提供了物业服务，某房屋租赁公司作为业主应当交纳相应的物业费。某房屋租赁公司并无证据证明某物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，其要求拒交物业费的理由缺乏合同及法律依据。某房屋租赁公司与建设单位某置业公司就房屋存在的质量问题，系另一法律关系，且双方已就该问题进行了协商处理，业主不能以此为由拒交物业费。遂判决某房屋租赁公司向某物业公司支付物业费及公共能耗费合计229036.24元。
【案例文号】：（2021）渝05民终5438号
176、某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案——合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费
【基本案情】：
某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。
【裁判结果】：
审理法院认为，某物业管理公司在前期物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求，审理法院不予支持。
【典型意义】：
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。民法典第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。
【案例来源】：四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅2024年7月18日首次发布《四川法院涉物业纠纷典型案例》
177、调整物业服务价格需依法进行。
【裁判要旨】：：
法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。
依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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