本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。
本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目。
2024年11月深圳租赁住房数据概况
CRIC Shenzhen Rental Reporteport
深圳集中式公寓出租率“首度下滑”，转折点正来，但市场调整整体还比较温和。根据克而瑞不动产运营华南监测，2024年11月份深圳集中式长租公寓开业项目达到8个，合计新增房源量达到5108间，供应规模持续增大。金地草莓、窝趣、中海友里公寓、雅诗阁、万科泊寓供应量比较大。整体11月供应还延续“积极性”。
以“产业”区域为中心的项目成为深圳11月集中式公寓供应的主力，展现出租赁住房企业对产业人群高度关注与转向。年底市场，局部有一些新的变化，因为换工、“换租周期”引发的局部区域市场“特殊转变”，大部分区域租金在11月有些“逆势反弹”，福田、南山租金也首度“扭转下跌势头”，深圳全市租金也第一次超越“去年”同期水平。但同时基于集中式公寓供应持续增压，市场竞争加剧，深圳集中式公寓在租量出现首度“提升”，出租率也呈现首次的下滑。诸如抓区域优势的一些分散式公寓，其坪效租金出现提升，但在租量还在持续缩量，市场正进入年底一个“换租新周期”。去年底租一年周期租客人群也在重新选择新的“租所”，进而带来一些区域项目市场的“反弹”。
01
政策及热点
CRIC Shenzhen Rental Report
1.深圳重点政策层面：
深圳构建租赁住房企业“市场化”体系，政府首次面向个人配租“保租房”！
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾11月以来，深圳租赁住房方面的措施比较少，但在推向市场化方面行为十分积极。就比如深圳租赁住房政策多指向租赁住房企业“市场化”体系完善，并首次向市场“个人”推出2700多套保租房，并通过“公正摇号选房方式”，同时还强化租房提取的“支持”。
在11月，深圳保租房政策首度调整，首次面向个人集中配租“保障性租赁住房”，租金同时还低至六折，涉足光明区、坪山区等区域的7个项目的保障性租赁住房。此“首次”的变化，体现第一点：首次面向个人集中化投放，改写了以前大多以“企业”配租为主的风格；第二点，租金低于6折，基本刷新了保租房90%折扣的底线，再度下降。
此外，深圳实施租房提取阶段性支持，允许在深圳无房的缴存职工每月100%提取住房公积金月缴存额。至今深圳投了1000多个亿公积金的额度支持深圳市民租房，租房提取金额及所占总提取金额的比重已经稳居全国首位。
02
深圳租赁住房市场概况
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1、产业区租赁公寓开业积极性提升，深圳租赁企业正强化“产业人群”服务！
11月，深圳租赁住房市场偏向于“逆势脉冲回升”。全市租金仍然在持续上涨，集中式长租公寓坪效持平。企业方面，深圳长租企业开业方向多指向产业园区项目的启动，入市的不少项目均围绕产业方向的公寓服务。这标志着深圳租赁企业正强化“产业人群”服务！
表现活跃为窝趣、万科泊寓、安居乐寓、寓见安居、中海友里公寓、金地草莓等。本月以国企为背景的一些租赁住房企业在迅速活跃，一些轻资产长租企业也在强化与国企等资产主的运营合作。
比如窝趣，11月连开了“两大新项目”，其窝趣坪山燕子岭新店和大运AI小镇店均宣布开业。这两个项目均选址深圳产业发达的区域，比如大运AI小镇，还有坪山的燕子岭，其一方面强化服务产业人群为导向外，还同时加大对深圳东部区域“长租公寓”市场拓展，并与当地一些拥有资产的国企等企业展开深度合作。
安居乐寓、寓见安居一方面纷纷强化服务应届大学生“公寓房源”的供应，同时安居乐寓还在推动新项目持续入市，安居乐寓宝罗小区这个900多套代表项目也在陆续入市。
此外，万科泊寓也在强化产业园区项目的入市，比如万科泊寓华南数字谷项目筹备进入市场；还有中海友里公寓新项目“宝龙社区”已经在11月积极开放，其面向的重点人群大多数为区域内重要产业人群，包括白领、科技从业人群等。而与大多数租赁企业重在市场化公寓外，雅诗阁在11月推入了不少酒店服务式公寓新项目，显示出对中高端人群市场的关注。
土地方面，11月深圳成交0宗租赁住房土地，不过11月深圳新增2宗挂牌的“租赁土地”，甚至分布在福田香蜜湖这些好位置，预计12月进入市场成交。但总体来看，今年深圳只成交7宗租赁住房土地，显示出租赁土地供应的“有限性”。然而11月深圳以成交185亿“宅地”新地王正打响土地供应的积极信号，预计深圳土地供应也将随着市场回温。
（来源：克而瑞不动产运营华南），
对比之下，上海的租赁供地市场11月整整新增供应了9宗租赁土地成交，如此巨量配建租赁租房土地，正显示出上海一直以来对租赁住房供应的活跃性。
2、深圳市场租金监测
深圳“全市租金”首次突破去年同期水平，南山、福田核心板块租金“回升”！
尽管租房市场持续降温，但深圳全市租金凸显“坚挺韧性”，呈现自今年6月以来“全市租金”连续6个月升温，并于今年首次突破去年同期租金价位。
截止至11月底深圳全市平均租金为92.47元/平方/月，环比上涨0.34%，首次同比正增长，同比上涨0.38%，已经超越去年租金水平。深圳全市租金连续上升，并逐步超越去年同期水平，显示出今年深圳租赁住房市场的强价值，展现出租房市场的“回归”。全市租金也从中旬连续回升，甚至攀升到92.65元/平方/月的周度高水平。
图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾令人关注的是，本月深圳租金大多区域上升为主，其中核心区的南山、福田纷纷扭转上个月“下跌”趋势，出现回升。这些均体现11月深圳租赁住房市场比较反复波动，在震荡的“淡季”行情中迎来一年中的“突转”局面。
3、各区租金分析
11月深圳大部分区域租金“逆势回升”，福田、南山、光明、宝安等区都在“上涨”为主！
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾11月份深圳大部分区域租金逆势“回温”，特别是中心区的南山和福田，其租金均在回涨。包括传统租房人群扎堆的宝安、龙华这些区域，租金也在回升。
11月，南山、福田、宝安、龙华、光明、盐田、大鹏租金环比上涨为主。涨幅最大为大鹏区，环比大涨26.45%，平均租金为61.43元/平方/月，并达至今年1月以来的“新高”，可谓大涨。其次盐田区涨幅为4.65%，租金为67.54元/平方/月，同为今年新高峰；宝安区租金为76.12元/平方/月，环比持续上涨1.08%，出现今年以来较大涨幅，反映出传统租房扎堆性价比区域“租房积极性信号”。
福田区租金反复调整，10月首跌后，11月又出现创下新的高度，区域租金达到113.80元/平方/月，环比上涨0.37%，该租金比9月的113.60 元/平方/月还高，可谓持续“攀升”。福田区租金的坚挺，再度显示出CBD区域租金的韧性，同时也反映今年以来深圳中心区租金水平的持续“归位”，其11月集中式公寓出租率也环比提升0.30%，坪效租金以6.05元/平方/天位居全市前列。
光明区，11月租金还在持续上涨，也是今年中旬以来保持租金不错涨幅的区域。光明因为产业释放积极回暖信号，经济回升、消费升级、住房消费人气回升一些缘故，一些租房市场开始好转，其集中式出租率环比提升0.65%，高达96%，比全市平均水平还高。其租金一直回升，并在11月平均租金达到58.78 元/平方/月，环比上涨0.15%，但光明租金仍然还低于今年1月59.97元/平方/月高位。
11月以来，宝安、龙华，甚至南山一些区域租金回升，反映出“租客迁移”现象再度出现，经过一年租期的循环后，一些租客为了匹配工作机会，及寻求租房的性价比正在重新选择租房区域。
租金最高仍然为南山区，为116.22元/平方/月，租金再度回到“116”元价位。南山租金自8月以来一直回落，10月已经跌破“116元”水平线，但11月出现“反弹”，反映南山区因为一些区域就业诉求带来的租房需求新变化。根据一线调研，南山一些长租公寓项目企业表示，11月的行情突然比10月有所好转，一些新增就业机会正拉动新租房需求。
11月，唯独罗湖、龙岗、坪山等这些区域租金有所下降。降幅最大为罗湖区，达到1.54%，租金为84.91元/平方/月，此租金并为该区域今年5月以来的较低点。
龙岗区租金为63.55元/平方/月，环比下跌0.72%，比10月有所降低，可见龙岗区租房市场在调整。
此外，坪山出现7个月以来租金连涨后的“首跌”。坪山租金为49.40元/平方/月，环比10月下跌0.10%，说明季节性对坪山这些相对偏远区影响在产生。
03
各类公寓供应及走势
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1.集中式长租公寓：
深圳集中式公寓坪效租金“三持平”状态，出租率出现“首跌”！
11月以来，深圳集中式长租公寓在租量首次“回升”，出租率也迎来今年以来的“首跌”。
截止至11月底，在租量为7207间，比年初的9400多间，少2200多间，比10月7059间，月度涨幅达到2.10%，“在租量”首度环比回升。深圳在租量首度回升反映集中式公寓供求在变化，房屋空置率也有所回升，随之而来的出租率也出现下跌。数据上11月深圳集中式出租率达到95.38%，环比持续下跌0.24%，结束了今年以来的“10连涨”，说明市场降温正在影响出租率。
比起在租量的回升，深圳集中式公寓坪效租金已经连续3个月“持稳”状态。
11月坪效租金为3.51元/天/平方，与10月继续持平，体现出“坪效租金的韧劲”。此坪效租金水平高于去年11月同期的3.47元/天/平方，也高于今年3月的3.29元/天/平方。深圳集中式长租公寓价稳，体现整体公寓项目性价比的好转，同时租金坪效首度超越去年同期水平，说明租金价值也在回升。
图：深圳每个月集中式长租公寓在租量走势图
（来源：克而瑞不动产运营华南）
◾户型方面，11月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为40.46%，30-50平方为41.36%，相比10月，深圳30-50平方户型下降了0.2个点，30平方以下户型比重则提升了0.2个点，这反映出市场上对单间这类小户型关注度又在提升，一些青年人诉求在这个月有所回升。
图：2024年11月深圳集中式长租公寓面积结构分布
（11月底深圳集中式公寓面积结构分布，来源：克而瑞不动产运营华南）
◾目前全深圳94.3%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有2.13%。本月80平方以上的户型比重出现小微变化，反映一些大型租赁社区的入市，特别是保障性租赁住房拉升一些户型空间。
对比之下，本月深圳分散式公寓30平方以下比重也在同步提升，这些说明年底这阶段市场诉求在增多一些类似应届毕业生等单身新青年的租房需求，多数集中偏向单间为主的户型。
11月深圳各类型集中式公寓在租量比例方面，白领公寓在租量明显下降，但蓝领公寓和金领公寓这类型公寓在租量在迅速提升，体现出市场对类型诉求的一些“微妙变化”，也反馈高端公寓的诉求在调整。
图：深圳11月集中式公寓分类房源结构在租量比重分布
（来源：克而瑞不动产运营华南）
2.分散式公寓：
分散式公寓在租量“速跌”，坪效租金则在“反弹”！
11月，分散式公寓在租量迅速“回跌”，坪效租金迎来近三个月的“反弹回升”。
截至11月底分散式公寓在租量为1368间，比10月的1764间，环比下跌22.62%，减少近400间。比今年2月高峰的1.08万间，整体持续缩水。在租量迅速降低，体现分散式公寓在11月有单独好转的行情。
图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势
（来源：克而瑞不动产运营华南）
分散式公寓供应11月继续扩张，增量为2个，比起10月的1个有所回升。
分散式公寓凭靠一些分散及定价灵活的优势，其一些产品通过提升品质获得市场租客的青睐，有些“逆势”向好的势头。11月深圳分散式坪效租金出现回升状态，提升至4.40元/天/平方，整体月坪效租金达到132元/月/平方，比起去年同期11月的123元/月/平方还高出许多。价格差距明显，说明其今年的租金在年底有所好转，并以更优的品质获得市场竞争力。
目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到34642个，累计房间数达到352854间，数量呈现持续增长，这数量在集中式公寓31.88万间之上。
3.个人房源：
个人房源挂牌整体持续向下，挂牌价同步还在“跌”！
与集中式长租公寓在租量首次回升的不同，个人房源挂牌量还在持续下降。
截止至11月底深圳个人房源挂牌出租房源为1.63万套，环比10月的1.93万套，下降15.42%，比起7月挂牌高峰的2.3万套，明显降低。因季节原因，深圳个人房源挂牌积极度还在下降。
图：深圳个人房源挂牌量走势
图注：2024年11月深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）
◾值得关注的，挂牌价也在下跌。目前全深圳挂牌套均租价为6633元每月，比起10月的6759元每月下降1.87%。
目前尽管市场的确在降温，成交活跃程度下降，成交套数环比下跌4.4%，但个人房源成交价有所回升，环比提升3.45%，反映市场成交预期相对心理价位在提高。
04
保障房分析
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深圳保障性公寓从“企业”转向市场化“个人”，住房保障行为“积极”！
（来源：克而瑞不动产运营华南）
11月以来，深圳保障性租赁住房的投放已经首次“跨越”，从“企业”转向“个人”。这将是深圳保障性住房面向市场化一种“强烈的信号”。
比如深圳市住房保障署首次面向全市个人配租七个项目合计2705套保租房，这一行为已经是一种新的突破。同时租金仅仅是六折，也打破了市场“九折”的水平，更低的价格面向社会新青年，充分展示出深圳对新青年和新市民的“呵护”。
此外，深圳在11月也首推第一个“共有产权住房”，宝安沙井珈誉时尚花园珈誉府5区的1729套共有产权住房推向市场，也标志深圳的保障性住房从“人才房”走向“共有产权住房”的突破。更“多元体系”保障性住房供应正推向市场，让更多深圳市民在“售和租”两个层面有更多的选择。
同时，深圳已经在提前启动保障2025年毕业生的计划，“深梦扬帆”公益行动计划也正式开始，1万套公寓投放市场，携手安居乐寓合作，还为各地高校应届毕业生提供来深免费7天居住权益。
事实上，年底以来深圳每个区域大量投放了“保租房”、“公租房”、“人才房”、“共有产权房”，一方面不止是稳定市场预期，同时也更集中服务深圳的新青年和新市民，体现出政府对社会住房事业关注力度。
05
月度活跃力企业
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深圳长租企业“产品”精细化趋势在延伸，科技工业区成布局热点！
图注：2024年11月深圳较为积极的长租公寓企业活跃程度统计（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾我们监测月度长租公寓品牌企业的动态来评判一个月度企业的冲劲活力。
整个11月，深圳长租公寓企业入市积极性仍然很高。尤其体现在类似龙岗大运、光明科学城、龙岗宝龙、南山蛇口、坪山燕子岭、龙华北站、华南城等这些热点的科技工业热区布局的“积极性”。匹配工业制造人群需求而诞生的全新项目，正在催化公寓项目走向产业市场“人群化”。
表现活跃的为中海友里公寓、窝趣、金地草莓、万科泊寓、雅诗阁等为主。
随着中海友里公寓、华润有巢、金地草莓这些长租企业在光明的布局，光明集中式长租公寓有了“质”的飞跃。更多的精细化“产品”正切入市场，促使租赁住房品质化提升。比如11月金地草莓的金地名峰店正式举办开业仪式，宣布全新品质公寓产品进入市场，其在三楼打造的“公区场景”，配置较大公区，包括落日营地、书吧、水吧、运动场、唱吧舞台、露天草坪等多元社交空间，设计十分精巧，应该是今年开业中产品中比较创新的一个项目。中海友里公寓光明城店，更是将集中式长租公寓的品质提升到新阶段水平，配备夕阳剧场、阳光办公、森林书房、健身房、四季会客厅、大草坪、宠物区，及社区阳光轻氧水池、儿童活动天地等全龄段休闲等配套，堪称社区中的“一绝”，其产品可谓十分用心，考虑到用户的很多细节，搭配美的、方太这些高品质的家具品牌，还送电磁炉。设计的细节，收纳的设计细化到地板、采光线条；阳台空间、床的收纳，卧室；哪怕厨房、厕所均配“明窗”，全面优化室内声音、采光、通风性能，“超长”书桌收纳与尺度均可谓十分出色。甚至细化到一道门，考虑到噪音等，特别甄选双层真空玻璃、钢木高隔音门来隔绝嘈杂。可以说每一处都是“用心的作品”，充分展现“精细化”特征。
此外，宝龙这一新起的新制造工业区，中海友里公寓新项目宝龙社区也将在这里入市，为产业发展提供更多适合产业人群的产品。包括窝趣，以轻资产为导向的长租企业，也积极在龙岗AI小镇，及坪山燕子岭推出新项目入市，积极响应“产业人群”租赁住房的诉求。
万科泊寓的华南城数字谷项目，也在为龙华华南城一带物流电商、电子科技等人群服务。其在梅林关的项目，也吸引了超过千人住户的入住，这些均反映在深圳特殊产业区域，长租企业布局的“积极性”。
一直在走中高端酒店服务式市场的雅诗阁，近期也入市了不少新项目。比如雅诗阁凤仪山服务公寓项目、湾厦1012的盛捷公寓项目等，这些项目分布在产业聚集区，或者高端国际化住区，服务高端“商务人群”。
06
市场总结与下月度市场展望
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深圳租赁年底“淡季冲击”正来，在确定性趋势中主动出击显得关键！
11月整体深圳租赁住房市场呈现“脉冲式”波动。10月的“降温”到11月租价“逆势”回升，个别区域租赁行情有所“局部变化”，这说明今年行情已经在承接去年同期行情，在抓“趋势性”机会。
去年底整体经济行情向差，市场上裁人导致当时一些租客分流，而今年年底换租、换工，周边因为新增写字楼供应导致轮换工作机会等需求在这一时期“频繁发生”，带来“租赁周期”新一轮变化。
按照长租公寓一般的一年租期这一行情“基准线”，今年可能会面临一批租客用户在重新选择租房新住所问题，这释放出来的需求也催化各区域租房市场重新“换租”行情。叠加长久性“就业”高压下，2025年毕业生也在尽快融入深圳这座大城市就业，带来“提前性”就业波潮，进而带来新群体的“租赁需求”。
根据一线市场调研，比如光明，一些租客用户来自南山、福田，这些显示出好的产品正在吸引“好的租客”群体转移。同时在南山一些区域，11月的租金“反弹回升”，叠加该区域一些新增办公供应提升，增多了对应区域工作就业机会，进而带来人群租赁需求的发生。一些长租公寓方也明确表示过，该区域租赁行情有点突然，行情比10月有所好转。
市场总在“需求”变化中“转移”。12月深圳租房市场正临近“年底淡季”，返乡、年底回家这些“春节性”因素将促使一波租房人群变化，随之带来租房市场的变动。预计12月深圳长租公寓行情将面临新的“换租潮”和“离深潮”等多种元素的驱动。在这样的市场“角逐”中，长租企业要在确定性趋势中主动出击显得关键，不管是深化长租公寓项目的“差异化”与“品牌势能运营”打造，还是推动真正专业化精细模式角逐市场，已经是关键的步骤！明年的市场带来将是更多的“竞争”，必须有“敬畏市场”的信念！
来源：克而瑞不动产运营华南
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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